中古住宅購入の流れは？引き渡しまでの期間や注意点も徹底解説

ここでは、中古住宅の購入前に押さえておきたい注意点を紹介します。

• 引越し時期の目処を立てる
• 購入に必要な金額を明確にする
• 利用できる補助金・減税・控除がないか確認する
• 重要事項説明書と売買契約書の内容を十分に理解する
• 住宅診断（ホームインスペクション）を受ける
• 希望のリフォームができるか確認する
• 耐震性・周辺環境を確認する

順番に見ていきましょう。

引越し時期の目処を立てる

中古住宅の購入前に、引越し時期の目処を立てることをおすすめします。

購入後も引き渡しまで住んでいることもあり、希望する時期に引き渡し・引越しができないこともあります。場合によっては、仮住まいを用意しなければなりません。

また、家探しで時間をかけすぎないためにも、引越し時期の目処を立てることが重要です。スケジュールを立てずに家探しを始めると、住宅の購入が効率的に進みません。

引き渡しと引越し時期の目処を立てることで、希望条件に合う住宅が見つかったときに決断しやすくなります。

購入に必要な金額を明確にする

住宅ローンを利用する場合は、購入に必要な費用を明確にしておきましょう。中古住宅の購入には、物件代金以外にも以下のような数多くの費用が発生します。

• 仲介手数料
• 住宅ローン手数料
• 火災保険料
• 登記費用
• 引越し費用
• リフォーム費用

必要な費用が明確になっていなければ、住宅ローンで借入れる金額が決まらないほか、手元に残しておくべき金額がわからずに不都合が生じます。

また、住宅ローンの借入額が大きく毎月の返済額が大きい場合は、ローン返済で生活が苦しくなるリスクがあります。

返済できなくなるリスクを避けるためには、事前に毎月の返済額を見積もることが重要です。返済額が大きいと感じる場合は、返済計画を変更したほうが良いでしょう。

利用できる補助金・減税・控除がないか確認する

中古住宅を購入したときに受けられる補助金・減税・控除があるのかを確認することをおすすめします。住宅購入にかかる費用を数十万円も抑えられるでしょう。

利用できる制度を2つ紹介します。

<長期優良住宅化リフォーム推進事業>

長期優良住宅化リフォーム推進事業では、リフォームやインスペクションなどの取り組みに対し費用が補助されます。

• 補助額
  以下の １）と２）の合計

1. リフォーム工事に係る補助額
   1. 特定性能向上リフォーム工事
   2. その他性能向上リフォーム工事
   3. 三世代同居対応改修工事
   4. 子育て世帯向け改修工事
2. 防災性の向上､レジリエンス性の向上改修工事
   1. インスペクション等に係る補助額
   2. リフォーム工事に先立って行う既存住宅のインスペクションに要する費用
   3. リフォーム工事の履歴情報の作成に要する費用
   4. 維持保全計画の作成に要する費用
   5. リフォーム瑕疵保険の保険料

補助限度額
（補助上限）

なお、申請は通年可能です。制度の対象に当てはまるかどうか確認しましょう。

<住宅ローン減税（控除）>

住宅の購入でよく知られる住宅ローン減税（控除）は、中古住宅を購入して住宅ローンを組む場合にも適用されます。住宅や土地の取得に係る毎年の住宅ローン残高の0.7％が、所得税や住民税から控除されます。

※参考：住宅：住宅ローン減税｜国土交通省

住宅ローン減税を活用することで、毎年支払う税金が大幅に減少します。ただし、適用を受けるためには1年目に確定申告が必要になるので、忘れずに行いましょう。

重要事項説明書と売買契約書の内容を十分に理解する

中古住宅の購入前には、重要事項説明書や売買契約書に記載されている内容について、不明点や疑問点がない状態にしておくことが重要です。

重要事項説明書には、物件の状態やリスクなどの詳細や契約に関する重要な内容が記載されています。特に中古住宅では、築年数や修繕履歴、耐震性といった建物の状態や周辺環境が詳しく記載されています。

また、売買契約書には購入する物件の価格、売買条件、引き渡し時期などが詳細に記載されています。契約後に内容を変更するのは難しいため、支払方法や引き渡しのスケジュール、違約金の取り決めなどは事前にしっかり確認し、理解しておきましょう。

不明点や気になる点はその場で質問し、納得した上で次のステップに進むことが大切です。

住宅診断（ホームインスペクション）を受ける

住宅診断（ホームインスペクション）とは、専門の診断士が建物の状態を確認するサービスです。中古住宅は、経年劣化や修繕の必要がある箇所が見つかるおそれがあるので、事前に建物の状態を把握しておくことをおすすめします。

ホームインスペクションでは、主に以下の構造や設備の状態がチェックされ、見えにくい部分の劣化や修繕の必要性がわかります。

• 屋根
• 外壁
• 基礎
• 床下
• 配管
• 電気設備

希望のリフォームができるか確認する

中古住宅を購入する際、希望するリフォームができるかどうかを事前に確認しましょう。

リフォームには内装の変更、キッチンや浴室などの設備の交換、間取りの変更などさまざまな規模と種類があります。物件によっては構造的な制約があり、希望するリフォームができないケースも少なくありません。

購入前にリフォーム業者と相談し、希望するリフォームが可能かどうか、見積もりやプランを確認しておくのがおすすめです。リフォームにかかる費用を事前に把握しておくと、購入前後にかかる費用の計画が立てやすくなります。

耐震性・周辺環境を確認する

中古住宅の購入前に、耐震性や周辺環境を確認することも重要です。築年数が経過した中古住宅で安心して暮らすためには、耐震性の確認を行いましょう。

1981年の新耐震基準の導入以降に建てられた物件は、一定の耐震性が担保されています。ただし、築年数が経つことに伴って、構造的に劣化していることも考えられます。

築年数が古い物件を購入する際は、耐震補強の必要性についても確認しておきましょう。

また、新しい生活を快適に送るためには周辺環境の確認も重要です。近隣施設や騒音、治安など、普段の生活に影響する要素を確認しておくと、購入後にギャップを感じることが少なくなるでしょう。

昼間と夜間で環境が異なる場合もあるため、時間帯を変えて現地を訪れることをおすすめします。

※参考：住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省

ここでは、中古住宅の購入にかかる費用を一覧で紹介します。

• 住宅購入時にかかる費用
• 引き渡し後にかかる費用

順番に見ていきましょう。

住宅購入時にかかる費用

中古住宅の購入時にかかる費用は、主に以下のとおりです。

• 物件価格
• 仲介手数料
• ホームインスペクション費用
• 住宅ローン事務手数料
• 保証料
• 火災保険料
• 地震保険料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 登記費用
• 司法書士への報酬

物件価格以外の費用を合計すると、物件価格の10％前後の費用がかかるといわれています。

保険の内容を確認して必要でない保障を外したり、登記手続きを司法書士へ依頼するのではなく、自分で行ったりするなどの工夫を行えば費用を抑えられるでしょう。

引き渡し後にかかる費用

中古住宅の引き渡し後にかかる費用は、主に以下のとおりです。

• 物件価格
• 仲介手数料
• ホームインスペクション費用
• 住宅ローン事務手数料
• 保証料
• 火災保険料
• 地震保険料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 登記費用
• 司法書士への報酬

リフォーム費用や引越し費用は一度だけかかりますが、他の毎年の費用は平均して物件価格の約5％かかります。

税金や水道光熱費は家計に長期的な影響を及ぼすため、住宅購入前にどのくらいの金額が毎年かかるのかをシミュレーションすることが必要です。

ここでは、中古住宅の購入に関するよくある質問に回答します。

• 中古住宅を購入することの魅力は？
• 買ってはいけない中古住宅の特徴は？

疑問を解消していきましょう。

中古住宅を購入することの魅力は？

新築物件にはない中古住宅の魅力として、以下が挙げられます。

• 新築に比べて購入価格が安い
• 固定資産税が安いケースが多い
• 購入から引き渡しまでの期間が短い

新築住宅の場合、「新築プレミアム」と呼ばれる新築特有の価値によって購入価格が高くなりがちです。中古住宅にはないので、ある程度の築年数が経過していれば新築よりも価格が抑えられることが多く、同じエリアで広めの物件を選びやすくなります。

また、一般的に築年数が経過している住宅のほうが評価額が下がるため、固定資産税が安くなるのも魅力です。

中古住宅は購入後にリフォームやリノベーションを行い、自分好みの空間に仕上げる楽しみもあります。例えば、キッチンやバスルームを最新の設備に変えたり、間取りを変更して広いリビングを作ったりすることも安くできるでしょう。

上記に魅力を感じる人は中古住宅の購入がおすすめです。

買ってはいけない中古住宅の特徴は？

一概に「買ってはいけない」と断言はできませんが、なるべく購入するかどうかを検討した方が良い住宅の特徴は以下のとおりです。

• 築年数が経ち耐震性に不安がある
• リフォームが難しい構造や制限がある
• 修繕歴が不明
• 周辺環境が悪い

新耐震基準が導入される1981年以前に建てられた物件は、耐震性に不安があります。耐震診断を行うか、耐震補強の必要性について確認することが重要です。特に新耐震前の物件は、価格も安くなっているので目を引きますが、ご注意ください。

また、建物の構造上の制約で希望するリフォームができない場合があります。リフォームやリノベーションを検討している場合は、購入前に可否の確認を事前に行いましょう。

さらに、過去の修繕履歴が不明な物件では必要な修繕が行われていない場合があり、将来的なメンテナンス費用が高くなる可能性があります。

中古住宅の購入は、築年数によっては新築に比べて価格が抑えられ、好立地で広めの物件を選びやすいメリットがあります。

魅力が多い中古住宅を探すところから引き渡しまでをスムーズな流れで行うためには、購入の全体像を把握しておくことが重要です。

中古住宅購入の各ステップで行うべきことや、注意点を参考にしながら、マイホーム選びを効率的に進めていきましょう。

※この記事の情報は2024年11月時点のものです。