中古住宅の購入で住宅ローン控除は適用できる？必要書類や申請方法も
公開日：2025年03月03日
この記事では、中古住宅の住宅ローン控除について解説します。
住宅ローン控除とは、住宅を取得する際に借り入れたローンの一定割合を、所得税や住民税から控除することで税負担を軽減する制度です。この控除は、新築住宅や中古住宅、リフォームのいずれにも適用される場合があります。
住宅ローン控除を受ける際には、必要書類があり、事前に把握したうえで準備しなければなりません。
この記事では、中古住宅の住宅ローン控除について、必要書類の詳細や申請方法などを詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
- 中古住宅の購入で住宅ローン控除は適用されるのか
- 中古住宅で住宅ローン控除を受けるための必要書類
- 中古住宅における住宅ローン控除の申請方法・流れ
そもそも住宅ローン控除（減税）とは？
住宅ローン控除（減税）とは、住宅を取得する際に借り入れたローンの一定割合を、所得税や住民税から控除することで税負担を軽減する制度です。
住宅ローン控除の適用要件は、以下のとおりです。
| 番号 | 適用条件 |
|---|---|
| 1 | 工事完了または引渡しから6ヶ月以内に入居していること |
| 2 | 控除を受ける年の12月31日までに居住していること |
| 3 | 以下の（1）もしくは（2）のいずれかに該当すること
（1）以下の場合 （2） |
| 4 | 住宅ローンの借入期間が10年以上であること |
| 5 | 2つ以上の住宅を所有している場合は、主に居住用の住宅と認められていること |
| 6 | 居住した年、その前年及び前々年に居住用財産の譲渡特例等を受けていないこと |
| 7 | 居住した年の翌年以後3年以内（令和2年3月31日以前の譲渡の場合は、居住年の翌年以後2年以内）に居住した住宅（住宅の敷地を含む）以外の一定の資産を譲渡し、その譲渡について譲渡所得の課税特例を受けていないこと |
| 8 | 住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含む）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと |
| 9 | 贈与による住宅の取得でないこと |
【※1：特例特別特例取得とは】
・新築住宅(令和2年10月1日から令和3年9月30日の間に新築）
・分譲住宅、中古住宅の取得、増改築等(令和2年12月1日から令和3年11月30日の期間)
上記に該当する床面積40㎡以上50㎡未満の住宅の取得
※参考：
No.1212
一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
ここからは、住宅ローン控除の対象期間と控除額について解説します。
対象期間
住宅ローン控除の対象期間は、既存住宅か新築住宅かによって異なります。
| 住宅の種類 | 控除期間 |
|---|---|
| 新築住宅 | 13年 |
| 既存住宅 | 10年 |
通常、住宅ローン控除の対象期間は10年間です。ただし、一定の条件を満たす場合には延長が認められ、最大で13年間まで控除を受けられるケースもあります。
延長措置が適用されるのは、主に消費税率が10%で住宅を購入した場合や、特定の省エネ基準を満たす住宅の場合です。
また、特例が適用される期間や条件は法改正によって変動することがあるため、購入のタイミングが非常に重要です。
※参考：
控除額
控除額は年末のローン残高の0.7％で、所得税から控除されます。
たとえば、年末のローン残高が4,500万円の場合、「4,500万円×0.7％＝31.5万円」となります。
リフォーム減税の場合も、控除額は工事の種類によって変わります。
たとえば、耐震改修や省エネ改修の工事では、それぞれに応じた控除上限額が設定されています。リフォーム工事に伴う控除を住宅ローン控除と併用する場合は、両者の控除額が合算される場合もあるため、上限額に注意する必要があります。
なお、控除額は毎年ローン残高が減少していくので注意が必要です。実際の控除額を知りたい場合は、所得や購入金額を用いてシミュレーションしましょう。
※参考：住宅シミュレーションはこちら
※参考：住宅ローン減税｜国土交通省
中古住宅の購入で住宅ローン控除は適用されるのか
中古住宅の購入でも住宅ローン控除は
適用されます。ただし、新築住宅と共通する条件に加え、中古住宅特有の条件を満たす必要があります。
- 新築住宅と共通の適用条件
- 中古住宅のみの適用条件
上記を順番に詳しく見ていきましょう。
新築住宅と共通の適用条件として、以下のようなものがあります。
- 己居住用であること
- 借入期間が10年以上ある住宅ローンが対象
- 控除を受ける年の合計所得金額が 2,000万円以下であること
- 住宅の取得から 6ヶ月以内 に居住を開始する必要がある
- 贈与による住宅の取得でないこと
上記に加えて、中古住宅のみの適用条件も満たす必要があります。
※参考：
中古住宅のみの適用条件
中古住宅に特有の条件があり、以下を満たさなければ控除の対象になりません。
- 木造住宅は築20年以内、鉄筋コンクリート（RC）住宅は築25年以内であること
- 登記簿上の床面積が 50㎡以上 であること
- 親族や同居人など、特定の関係者から購入していないこと
中古住宅の購入で住宅ローン控除を受けたい人は、入念に要件をチェックしましょう。
※参考：
中古住宅で住宅ローン控除を受けるための必要書類
ここからは、中古住宅で住宅ローン控除を受けるための必要書類について解説します。
| 書類名 | 必須かどうか | 入手方法 | 取得費用 |
|---|---|---|---|
| 本人確認書類の写し | 必須 | 運転免許証、マイナンバーカード、健康保険証などのコピー | 無料 |
| 売買契約書の写し | 必須 | 不動産業者から提供される契約書をコピー | 無料 |
| 登記事項証明書 | 必須 | 法務局で申請またはオンライン取得 | 600円（窓口）、500円（オンライン） |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 必須 | ローンを借りた金融機関が発行（年末に郵送） | 無料 |
| 源泉徴収票の原本 | 給与所得者のみ必須 | 勤務先が年末調整後に発行 | 無料 |
| 耐震基準適合証明書 | 築年数超過の場合必須 | 建築士や専門機関に依頼 | 数万円程度 |
| 住民票の写し | 必須 | 市区町村の窓口で取得 | 300円程度 |
| リフォーム費用の領収書や工事証明書 | リフォームする場合必須 | リフォーム業者から提供 | 無料 |
上記についてそれぞれ詳しく解説します。
※参考：
本人確認書類の写し
本人確認書類は、住宅ローン控除の申請者が確定申告書に記載された本人であることを証明するために必要です。
一般的に使用される書類には、運転免許証、マイナンバーカード、または健康保険証があり、いずれかのコピーを提出します。
すでに保有している証明書をコピーするのみであり、特別な手続きは必要ありません。コピーを作成する際は、情報が明瞭に写っているかを確認してください。
また、健康保険証を提出する場合には住所が最新のものか確認する必要があります。
引っ越し後で住所変更が未対応の場合、補足書類として住民票の写しが必要となることもあるため、申請前に準備を整えておきましょう。
売買契約書の写し
売買契約書は、購入した住宅が確実に本人名義であり、取引が正当に行われたことを示す重要な書類です。
契約書は住宅購入時に不動産会社や売主から提供されるもので、物件の所在地、購入金額、契約日、支払い条件などが記載されています。
購入時に不動産会社から必ず渡されるので、控えとしてコピーしたものを保管しておくことを推奨します。もし紛失してしまった場合は、不動産会社に再発行を依頼してください。
登記事項証明書
登記事項証明書は、住宅の所有者や物件の所在地を証明する公式な文書です。
法務局で取得でき、住宅ローン控除の対象となる住宅が申請者名義であることを証明します。
最寄りの法務局窓口に申請するか、オンラインで取得可能です。申請には住宅の所在地や登記番号が必要です。法務省のオンラインサービスを利用すると、窓口よりも安価で入手できます。
1通につき、窓口での取得は600円、オンライン取得は500円です。
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書は、住宅ローンの年末残高を証明する書類で、ローン控除額を計算するために必要です。
この証明書には、借入金額、残高、金融機関の情報が記載されており、毎年金融機関から発行されます。
住宅ローン契約をしている金融機関から、年末に郵送されるのが一般的です。紛失した場合は金融機関に再発行を依頼しましょう。
源泉徴収票の原本
源泉徴収票の原本は給与所得者が住宅ローン控除を受けるために必要な書類で、その年の収入や所得税の控除額が記載されています。
この書類をもとに、所得税からの控除額が計算されます。
原本の提出が必須であり、給与明細などでは代用できないので、しっかりと保管しておきましょう。万が一紛失した場合は、勤務先に再発行を依頼してください。
その他の必要書類として、以下のようなものがあります。
- 耐震基準適合証明書
- 住民票の写し
- リフォーム費用の領収書や工事証明書
耐震基準適合証明書は、築年数が一定を超える中古住宅で、耐震性の要件を満たしていることを証明する場合に必要です。
また、購入時にリフォームを行う場合は領収書や工事証明書が必要となります。
中古住宅における住宅ローン控除の申請方法・流れ
ここでは、中古住宅における住宅ローン控除の申請方法・流れを解説します。
- 1年目は確定申告で申請する
- 2年目は年末調整でも対応できる
上記2点について、くわしく見ていきましょう。
1年目は確定申告で申請する
中古住宅における住宅ローン控除を受ける場合、一年目に確定申告で申請する必要があります。
具体的には、必要事項を記載した確定申告書に必要書類を添付して、納税地の所轄税務長に提出します。
確定申告は、購入翌年の2月16日から3月15日までに行う必要があります。この期限を過ぎると控除を受けられなくなる可能性があるため、購入直後から申請準備を進めることがおすすめです。
必要書類が揃っていない場合、申請が遅れる可能性があるため早めに準備を進めましょう。
※参考：
2年目は年末調整でも対応できる
2年目以降の住宅ローン控除は、勤務先で行う年末調整を通じて受けられるので、確定申告は不要です。
初年度の確定申告後、税務署から交付される「住宅借入金等特別控除申告書」と、住宅ローン残高証明書を提出しましょう。「住宅借入金等特別控除申告書」は初年度申告後、税務署から自宅に郵送されます。
勤務先が税務署に申請し、住宅ローン控除が適用された税額が反映されます。
毎年、住宅ローン残高証明書が必要となるので金融機関から届く証明書を紛失しないように保管してください。
※参考：
中古住宅の購入による住宅ローン控除のよくある質問
ここでは、中古住宅の購入による住宅ローン控除のよくある質問を紹介します。
- 住宅ローン控除を受けられないケースは？
- 確定申告による申請を忘れたときの対処法は？
- 住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる？
疑問の解消にお役立てください。
住宅ローン控除を受けられないケースは？
要件を満たさない場合、住宅ローン控除を受けられません。
たとえば、住宅の床面積が50㎡未満の場合は、控除を受ける対象外となります。さらに、購入した住宅が自ら居住する目的ではなく、投資用物件や別荘の場合も適用外です。
中古住宅の場合は築年数の条件も重要で、木造建築物であれば築20年以内、耐火建築物であれば築25年以内でなければなりません。
ただし、住宅が一定の耐震基準を満たしている場合は、この築年数の制限を超えていても控除の対象となることがあります。
他にも多くの要件があるため、自身の状況に当てはまるか、詳細に確認しましょう。
確定申告による申請を忘れたときの対処法は？
申請漏れに気づいた場合は、まず税務署に相談することをおすすめします。
税務署では、適切な手続き方法や必要な書類について丁寧に教えてくれます。
申請を忘れてしまった場合でも、適切に対処すれば控除を受けることが可能です。まず、確定申告の期限を過ぎた場合でも「期限後申告」という形で申請が可能です。
この場合、通常の申告とは異なる手続きになりますが、適用要件を満たしていれば控除を受けることができます。
申請が遅れるほど控除額が減額されるリスクがあるため、早めに対応することが重要です。
住宅ローン控除とリフォーム減税は併用できる？
住宅ローン控除とリフォーム減税は、条件を満たしていれば併用することが可能です。
たとえば、中古住宅を購入した後、耐震改修や省エネ改修、バリアフリー改修などのリフォームを行う場合に、リフォーム減税の対象になることがあります。
控除を併用する際には、それぞれの制度の適用条件を十分に理解しておく必要があります。
リフォーム減税の対象となる工事には、一定の基準が設けられています。耐震改修であれば耐震基準適合証明が必要となり、省エネ改修であれば断熱性能を向上させる設備の設置が求められるなど、具体的な条件を満たす必要があります。
中古住宅の購入による住宅ローン控除の必要書類は1年目に多い
この記事では、中古住宅の住宅ローン控除について、必要書類や申請方法などを詳しく解説しました。
中古住宅の購入であっても、住宅ローン控除を受けることは可能です。ただし、新築住宅とは異なる要件があることを把握しておきましょう。
また、初年度は確定申告が必須であることから、多くの必要書類を用意する必要があります。本人確認書類の写しや売買契約書の写し、登記事項証明書などが必要になるので、事前にしっかりと準備しておくことが重要です。
必要書類や要件を事前に理解し、スムーズに住宅ローン控除を受けましょう。
記事監修
小西 啓太
宅地建物取引士
戸建仲介部門一筋で結果を出し続け、2019年より首都圏各地域のエリア統括を歴任。
［メディア出演］サンデー・ジャポン（2014年）首都圏情報ネタドリ！（2020年）、ワールドビジネスサテライト（2020年）
- 2025年1月時点の内容です。
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