買ってはいけない中古住宅の特徴は？土地・建物の見極め方も解説

この記事では、土地の観点から購入を避けるべき中古住宅の特徴を解説します。

• 災害リスクが高い傾向にある
• 再建築不可の土地である
• 地盤が軟弱である
• 周辺の治安が著しく悪い
• 利便性が著しく悪い
• 周辺に空き家が多い傾向にある
• 境界線が明確ではない
• 崖や擁壁に隣接している

災害リスクが高い傾向にある

洪水や土砂災害、津波などの災害が起こった際に被害リスクが高い土地は、購入するかどうかを見直す必要があります。

自治体が提供しているハザードマップを確認して、物件の立地が安全か事前に調べておきましょう。

再建築不可の土地である

将来的な建て替えや増改築が制限されるため、バリアフリー化や三世帯住宅化の際に工事を進められないおそれがあります。

土地を購入する前に、再建築の可否を確認しましょう。

地盤が軟弱である

土地を購入する際には、地盤調査の結果を確認して地盤が強固であるかチェックしておきましょう。

調査の結果、地盤が弱い土地であった場合、地盤改良工事が必要です。改良工事の費用は工法によって異なりますが、最も高いもので150〜200万円程度かかるため、工事が必要ない土地を購入することがおすすめです。

周辺の治安が著しく悪い

周辺環境の治安が著しく悪い地域は、安心して生活できなくなるリスクがあるでしょう。

各都道府県の警察などが発表している犯罪発生情報を調査して、安全に生活できる環境か確認することが重要です。

利便性が著しく悪い

たとえば、駅やバス停からの徒歩分数が長い場所や、近隣にスーパーマーケットやコンビニエンスストアがない場所などが挙げられます。

その他、子どものいる世帯は学校が通いやすい場所にあるか、高齢の家族がいる世帯は夜間でも利用できる病院が近くにあるかなども確認しましょう。

周辺に空き家が多い傾向にある

将来的な資産価値が低くなったり、治安が悪化しやすくなったりするため、地域の状況や住民の年齢層などを確認しましょう。

賑いがあり、資産価値の上昇も見込めるエリアに住みたい人は、市町村のホームページで都市開発計画を確認し、今後開発が進められる予定の地域を選ぶことがおすすめです。

境界線が明確ではない

隣地との境界線が不明確な土地は、将来的な近隣トラブルの原因となることがあります。

購入前に隣地の所有者や法務局に相談し、土地の境界線を明確にしておきましょう。

崖や擁壁に隣接している

特に、大雨が降ったときや地震が起きたときには危険性が高まるでしょう。どうしてもその土地にこだわる場合は、専門家にアドバイスを受けて家の建築や改修などを行いましょう。

ここでは、建物の観点から購入を控えるべき中古住宅の特徴を見ていきましょう。

• 建築基準法を満たしていない
• 旧耐震基準の建物で耐震補強ができない
• 建物に亀裂や傾きが見受けられる
• 雨漏り・シロアリ被害の痕跡がある

建築基準法を満たしていない

また、そのような住宅を購入する際に住宅ローンを利用しようとしても、金融機関の審査に通らないことがあります。

なぜなら、金融機関は原則として建築基準法を遵守している建物に対してのみ融資を行うため、現行の基準を満たさない住宅では、マイホームの取得自体が困難になる可能性が高いでしょう。

旧耐震基準の建物で耐震補強ができない

耐震補強を実施して現行の耐震基準を満たせば問題ありませんが、構造上の問題から補強できない住宅が少なくありません。

地震が発生した際の倒壊リスクが高いため、補強できない場合は購入を控えるべきといえます。

建物に亀裂や傾きが見受けられる

地盤の問題や建物の老朽化が原因の可能性があり、専門家による調査が必要な状態です。建て替えや改築が必要になる場合があり、費用負担が大きくなるでしょう。

雨漏り・シロアリ被害の痕跡がある

天井や壁のシミは雨漏りの痕跡であるケースがあり、構造の木材部分に穴や食害の跡があるとシロアリ被害の痕跡である場合があります。

購入前に修繕の必要性や費用負担を検討したうえで、購入を考えましょう。

ここでは、以下5点から購入を控えるべき中古住宅の見極め方を見ていきましょう。

• スケジュールに余裕をもたせる
• 自分でもある程度の知識を身に着けておく
• 事前にチェックリストを作成しておく
• ホームインスペクションを検討する
• 信頼できる施工会社を選ぶ

スケジュールに余裕をもたせる

物件を探し始めてから購入に至るまでには、相応の期間を要します。

新居に引っ越ししなければいけない時期が決まっている場合は、スケジュールに余裕を持って早めに家探しを始めましょう。

自分でもある程度の知識を身に着けておく

中古住宅を購入する際、住宅に関する基礎的な知識があると、判断しやすくなります。

また、気になる箇所やどうしても自分で分からない点があれば、不動産の担当者に気軽に相談してみましょう。

事前にチェックリストを作成しておく

物件を内見しに行く際には、事前にチェックリストを作っておくことがおすすめです。

中古住宅の内見時には、この記事で解説したような土地や建物に関するポイントをまとめたリストを作成し、購入を控えるべき物件を選ばないよう注意しましょう。

ホームインスペクションを検討する

中古住宅を購入する前に、ホームインスペクションを依頼することがおすすめです。

特に、築年数が経過している物件では、一度ホームインスペクションを検討することがおすすめです。

信頼できる施工会社を選ぶ

購入した中古住宅をリフォームしたり修繕したりする場合、信頼できる施工会社を選ぶことが重要です。

価格のみを重視して選んでしまうと、トラブルが起こった際のアフターサービスが悪かったり、思い通りの施工にならなかったりするなどのリスクがあります。

ここでは、購入を避けるべき中古住宅に関してよくある質問に回答します。

• 安すぎる中古住宅にはどんなリスクがある？
• 住宅ローンが組めない中古住宅があるって本当？
• 中古住宅における築年数の狙い目は？

安すぎる中古住宅にはどんなリスクがある？

安心して生活できる環境とは言い難く、修繕や建て替えが必要になるでしょう。

また、現行の耐震基準を満たしていない住宅も、価格が極端に安い場合があります。旧耐震基準で建てられた家は地震に対する強度が低いため、倒壊のリスクが高く、建て替えや耐震補強が必要です。

住宅ローンが組めない中古住宅があるって本当？

購入する中古住宅でローンを利用できるか不安な場合は、一度金融機関の担当者に相談してみましょう。

中古住宅における築年数の狙い目は？

価格は新築時よりも抑えられていますが、基盤などの構造は安定しており、安心して生活できる住宅だといえます。

ただし、中古住宅を購入する際には、築年数だけでなく耐震性やメンテナンス状況も考慮しましょう。必要に応じて、インスペクションを依頼することがおすすめです。

この記事では、購入を避けるべき中古住宅の特徴を解説しました。

中古住宅の中には、将来的な資産価値が著しく低いだろうと推測される物件があります。また、築年数が古い家は基盤部分が腐食していたり耐震基準を満たしていなかったりすることがあり、生活するうえでのリスクが高い住宅だといえます。

• 2025年3月時点の内容です。