新築住宅と中古住宅はどっちがいいの？メリット・デメリットを解説

以下で新築住宅と中古住宅はどちらがいいのかを解説します。

• 中古住宅の取引数の方が多い
• 新築住宅と中古住宅はどちらが正解？

中古住宅の取引数の方が多い

新築と中古、実際にどちらの住宅が多く購入されているのかを知ることは、住宅選びの重要な判断材料の一つです。メリットやデメリットを比較する前に、まず市場の動向を確認してみましょう。

日本ではかつて、新築住宅の人気が圧倒的に高い時期がありました。しかし近年、その傾向が変化しつつあります。実際の成約件数を見てみると、2016年を境に中古住宅の取引数が新築住宅を上回っただけでなく、その後も増加傾向が続いています。

もちろん、地域によって新築住宅の供給が多いエリアもあれば、中古住宅の取引が活発なエリアもあります。しかし、全国的な傾向としては、中古住宅の方が人気を集め、購入者も年々増えているのが現状です。ただし、最新の設備やデザイン、保証制度などが魅力の新築住宅にも、依然として根強い人気があることは考慮しておく必要があるでしょう。

※参考1：

2021全国マンション市場動向｜株式会社不動産経済研究所

※参考2：

首都圏不動産流通市場の動向（2020）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

新築住宅と中古住宅はどちらが正解？

近年、中古住宅を選ぶ人が増えているのは確かです。

しかし、新築住宅と中古住宅のどちらが良いかは一概に決められません。住まいに求める条件やライフスタイルによって、最適な選択は変わるからです。

新築住宅には最新の設備や高い耐震性、などのメリットがありますが、価格が高く、希望のエリアでの選択肢が限られることもあります。

一方、中古住宅は購入価格を抑えやすく、立地の選択肢も広がる反面、リフォームや修繕が必要になる可能性があります。

どちらが正解かは人によって異なります。大切なのは、自分や家族のライフスタイルに合った選択をすることです。

それぞれのメリット・デメリットを、以降の見出しで詳しく解説するので、自分に合った住まい選びの参考にしてください。

以下が新築住宅のメリットです。

• 最新の設備と性能を備えた快適な住環境
• 税制優遇や補助金が受けられる
• 充実した保証が付いている
• 自分好みの間取り・デザインを実現できる

最新の設備と性能を備えた快適な住環境

新築住宅の大きな魅力のひとつは、最新の設備や高性能な住環境を手に入れられることです。住宅技術は年々進化しており、新しい家ほど快適性や機能性が向上する傾向にあります。

断熱性や気密性、耐震性といった住宅の基本性能は、建築基準や技術の向上により常にアップデートされています。

たとえ数年の違いであっても、新築住宅の方が省エネ性や安全性に優れている可能性が高いでしょう。

また、キッチン、バスルーム、トイレなどの住宅設備も最新のものが導入されるため、利便性が向上し、より快適な暮らしが実現できます。

設備の新しさや住宅性能を重視する人にとって、魅力的な選択肢となるでしょう。

税制優遇や補助金が受けられる

新築住宅を購入する際には、税制優遇や補助金を受けられる制度が充実しています。住宅ローン控除や固定資産税、不動産取得税の軽減措置など、さまざまな支援が用意されているのが特徴です。

住宅ローン控除では、一定期間にわたり、住宅ローンの年末残高の一部が所得税や住民税から控除されます。特に新築住宅は優遇措置が手厚く、減税効果が高い傾向にあります。

一方で、中古住宅でも住宅ローン控除を受けることは可能ですが、築年数によっては耐震性能を証明できなければ適用対象外となる場合があります。

こうした税制優遇を活用することで、購入後の負担を軽減できるのは大きなメリットです。

充実した保証が付いている

新築住宅には、手厚い保証が付いている点も大きなメリットのひとつです。万が一住宅に不具合が発生した場合でも、一定期間内であれば修繕を受けられるため、安心して住み続けられます。

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）に基づき、新築住宅では基本構造部分に対して「引き渡しから10年間」の保証が義務付けられています。

これにより、万が一欠陥やトラブルが発生しても、一定期間は無償で対応してもらえる仕組みになっています。

さらに、建築会社によっては独自の保証制度を設けており、30年保証を提供している場合や、有償の点検・補修を継続することで「永久保証」を受けられる場合もあります。

このように、新築住宅は長期間の保証が充実しているため、安心感を重視する人にとって大きなメリットとなるでしょう。

※参考：

住宅の品質確保の促進等に関する法律｜国土交通省

自分好みの間取り・デザインを実現できる

新築住宅、特に注文住宅なら、理想の間取りやデザインを自由に設計できるのが大きな魅力です。家族構成やライフスタイルに合わせた住まいをつくることで、より快適な暮らしが実現できます。

たとえば、将来子どもが増えることを想定して仕切りを設けられるようにしたり、在宅ワークや趣味のための書斎をつくったりと、自分のこだわりを反映させることが可能です。

一方で、中古住宅の場合はすでに間取りが決まっているため、理想にぴったり合う物件を見つけるのは難しく、多少の妥協が必要になることもあります。

間取りやデザインに強いこだわりがある人にとって、新築住宅はより魅力的な選択肢となるでしょう。

以下は新築住宅のデメリットです。

• 新築プレミアムが発生する
• 完成前契約では住み心地がイメージしにくい
• 希望の条件に合う住宅を見つけにくい
• 売却時に価格が下がりやすい

新築プレミアムが発生する

新築住宅の魅力のひとつは、誰も使ったことのない清潔な環境で新生活を始められることです。

しかし、新築住宅には「新築プレミアム」と呼ばれる価格上昇要因があり、購入費用が高額になりがちです。

土地代や建築コストに加え、新築という付加価値が価格に上乗せされるため、中古住宅と比べると大きな差が生じることもあります。

そのため、住宅ローンの審査が通らなかったり、十分な頭金を用意できなかったりすると、購入が難しくなるケースも考えられます。

新築住宅を希望する場合は、こうしたコスト面の課題を考慮し、無理のない資金計画を立てることが大切です。

完成前契約では住み心地がイメージしにくい

新築住宅を購入する際、建物が完成する前に契約を結ぶケースは少なくありません。特に分譲住宅や注文住宅では、図面や完成予想図をもとに購入を決めることが一般的です。

しかし、実際に建物を確認できないため、入居後の暮らしを具体的にイメージするのが難しいことがあります。

たとえば、日当たりや風通し、窓からの眺望、家具の配置、生活動線など、図面だけでは把握しにくい点が多いでしょう。そのため、完成後に「思っていたのと違う」と感じる可能性もあります。

このようなリスクを減らすためには、事前にできるだけ多くの情報を集めることが重要です。

モデルルームを見学したり、同じ設計の住宅を確認したりしながら、具体的な生活をイメージして検討を進めましょう。

希望の条件に合う住宅を見つけにくい

新築住宅を購入する際、自分の理想にぴったり合う物件を探すのは容易ではありません。立地や間取り、価格など、すべての条件を満たす住宅を見つけるのは難しく、妥協が必要になることもあります。

特に人気のエリアでは、希望する土地が見つからなかったり、予算内で理想の住宅を購入するのが難しくなったりすることがあります。分譲住宅の場合、すでに決められた間取りや設備の中から選ぶことになるため、細かなこだわりを反映しにくい点もデメリットといえるでしょう。

そのため、優先順位を明確にし、譲れる部分と譲れない部分を整理することが重要です。

条件にこだわりすぎず、柔軟に選択肢を広げることで、より理想に近い住宅が見つかる可能性が高まるでしょう。

売却時に価格が下がりやすい

新築住宅は、一度入居すると中古扱いとなり、価格が下がる傾向があります。新築時のプレミアムが影響し、購入直後の売却では想定以上に価値が下がることも。

特に、駅から遠いエリアや需要の低い立地では、資産価値の下落が大きくなる可能性があります。一方、都心や駅近などの需要が安定したエリアでは、比較的価値を維持しやすい傾向にあります。

将来の売却を考えるなら、資産価値の下がりにくい立地を選ぶことが重要です。購入時は立地や周辺環境の将来性を見極め、長期的な視点で判断しましょう。

以下で中古住宅のメリットについて解説します。

• 購入価格を抑えやすい
• 周辺環境や近隣住民を事前に把握できる
• 低コストで新築のような家にできる
• 資産価値の下落が緩やか

購入価格を抑えやすい

中古住宅の大きな魅力のひとつは、新築に比べて購入価格が抑えられることです。物件の築年数や立地によりますが、同じエリアであれば新築よりもリーズナブルな価格で購入できるケースが多いでしょう。

中古住宅は経年劣化している部分があるため、価格が低めに設定されるのが一般的です。しかし、リフォームやリノベーションを施すことで、新築同様の快適な住環境を手に入れることも可能です。特に、内装や設備を自分好みにカスタマイズできる点は、新築にはない大きな魅力といえます。

コストを抑えながら理想の住まいを実現したい場合は、中古住宅を選び、リフォームやリノベーションを活用するのも賢い選択肢です。

周辺環境や近隣住民を事前に把握できる

住宅そのものに問題がなくても、近隣住民との相性は住み心地に大きく影響します。どのような人が住んでいるのかを事前に確認できるかどうかは、快適な暮らしを送るうえで重要なポイントです。

中古住宅の場合、すでに人が住んでいる地域にあるため、購入前に近隣の環境をチェックしやすいというメリットがあります。

実際に足を運び、住民の様子を確認すれば、思わぬトラブルを避けられます。さらに、現地の住民に話を聞くことで、暮らしやすさや地域の特徴について具体的な情報を得られることも。

快適な生活のために、家だけでなく周辺環境も慎重に確認しましょう。

低コストで新築のような家にできる

中古住宅は、新築に比べて価格が抑えられるため、浮いた資金をリフォームやリノベーションに充てられます。これにより、自分好みの快適な住まいを手に入れることが可能です。

大規模なリフォームを行えば、内装や設備を一新し、新築同様の美しい住宅へと生まれ変わらせることもできます。さらに、間取りを変更したり、最新の住宅設備を導入したりすることで、家族構成やライフスタイルに合わせた理想の住空間にできます。

コストを抑えながら、自分に合った住まいを実現したい場合は、中古住宅を購入し、リフォームやリノベーションを上手に活用するのもひとつの方法です。資金計画を立てつつ、理想の住まいを実現していきましょう。

資産価値の下落が緩やか

不動産は、マンション・戸建てを問わず、時間とともに資産価値が下がるものです。しかし、その下がり方には一定のパターンがあり、築年数によって変化する特徴があります。

一般的に、マンションの資産価値は築6〜10年で新築時の約10％が下落し、11〜15年になると20％以上値下がりします。その後は下落幅が徐々に小さくなり、築30年を超えると価格の下げ止まりが見られる傾向があります。

戸建ての場合は築20年を超えると建物の価値はほぼゼロとみなされ、土地の価値のみが残るケースが多いです。

そのため、資産価値の下落リスクを抑えたい場合は、築20年以上の中古住宅を検討するのも有効な選択肢です。資産価値や購入費用を重視するなら、価格が安定するタイミングでの購入を考えてみるのもよいでしょう。

※参考：

築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）｜公益財団法人　東日本不動産流通機構

以下で中古住宅のデメリットを解説します。

• 築年数によっては耐震性や設備が古い
• 住宅ローンの審査が厳しくなる場合がある
• 中古住宅の構造は確認しづらい
• 耐震性が低い場合がある

順番に解説します。

築年数によっては耐震性や設備が古い

中古住宅のデメリットのひとつに、設備の老朽化が挙げられます。新築住宅と比べると、経年劣化により故障のリスクが高まり、修繕や交換が必要になることもあるでしょう。

特に築年数が古い住宅では、給湯器やエアコン、水回り設備などが老朽化している可能性があり、メンテナンス費用がかかることが考えられます。

リフォームやリノベーションで最新の設備に交換することも可能ですが、建物の構造によっては後付けが難しい設備もあるため注意が必要です。また、耐震基準が現在の基準と異なる場合もあるため、耐震補強工事を検討する必要があるかもしれません。

気密性や断熱性を向上させる改修工事については、自治体の補助金制度を活用できる場合があります。中古住宅を選ぶ際は、こうした制度を確認しながら、長く快適に住める環境を整えていきましょう。

住宅ローンの審査が厳しくなる場合がある

住宅ローンの審査では、借入者の収入や職業などの個人属性だけでなく、購入予定の物件の担保価値も重要な要素となります。特に築年数が古い物件は、審査が厳しくなる可能性があるため注意が必要です。

金融機関は、貸し倒れのリスクを避けるために、住宅に抵当権を設定します。そのため、築年数が経過しすぎた物件は担保価値が低いと判断され、希望額の融資が受けられないこともあります。特に築年数が一定以上の中古住宅では、満額での融資が難しくなるケースもあるでしょう。

中古住宅を購入する際は、事前にローンの審査基準を確認し、資金計画をしっかりと立てることが大切です。場合によっては、リフォームローンや他の融資制度を併用することで、柔軟な資金調達が可能になることもあるため、選択肢を広げて検討してみましょう。

中古住宅の構造は確認しづらい

中古住宅を購入する際、建物の内部構造を正確に把握するのは簡単ではありません。特に、新築時の図面や設計資料が残っていない場合、目に見えない部分の状態を確認するのは困難です。

住宅の劣化状況を判断するためには、以下のような箇所をチェックする必要があります。

• 床下（湿気やシロアリ被害の有無）
• 屋根裏（雨漏りや断熱材の状態）
• 柱・梁（構造の強度や歪み）
• 給排水設備（水漏れや配管の老朽化）
• 基礎（ひび割れや耐震性の確認）
• 内壁（カビや結露の発生状況）

これらの部分は、耐震性や住まいの安全性を確認するために非常に重要です。しかし、素人が目視で判断するのは難しいため、より安心して中古住宅を購入したい場合は「ホームインスペクション（住宅診断）」を依頼するとよいでしょう。

費用はかかりますが、専門家による調査を受けることで、購入後のリスクを大幅に減らせます。

耐震性が低い場合がある

中古住宅を購入する際、耐震性は重要なチェックポイントのひとつです。特に、1981年6月以前に建てられた建物は、現在の耐震基準と異なるため注意が必要です。

1981年6月に耐震基準が改正され、それ以降の建物は「新耐震基準」に基づいて設計されています。

新耐震基準では、震度6〜7程度の地震でも倒壊しない強度が求められるため、安全性が向上しています。ただし、新耐震基準の建物であっても、すべてが安全とは限りません。

建物の耐震性能は、築年数だけでなく、管理状態や過去の修繕履歴、耐震補強の有無にも左右されます。

そのため、購入前には耐震診断の結果や耐震改修の実施状況を確認することが大切です。単に築年数だけで判断せず、総合的に耐震性をチェックし、安全な住まいを選びましょう。

以下で新築住宅と中古住宅についてよくある質問について解説します。

• 新築と中古で維持費はどれくらい違う？
• 中古住宅はリフォームで新築並みにできる？
• 中古住宅は築何年以内が買い時？

順番に解説します。

新築と中古で維持費はどれくらい違う？

新築と中古住宅では、維持費のかかり方が異なります。特に修繕費用・税金・保険の3つの観点で大きな違いがあるため、購入前にしっかり比較しておくことが大切です。

新築は初期のメンテナンス費用が少ないものの税負担が大きく、中古住宅は修繕費が発生しやすいですが、税金や保険の面でコストを抑えやすい傾向があります。

以下は新築住宅と中古住宅の修繕費用の違いです。

新築住宅	築10～15年程度までは大規模な修繕が不要なことが多い
中古住宅	築15～20年で平均約600万円、築30～35年で平均約900万円のリフォーム費用が発生する可能性がある

中古住宅は初期費用を抑えられるものの、築年数に応じた修繕費が必要になるため、購入時にリフォーム費用を考慮した資金計画を立てることが重要です。

以下は新築住宅と中古住宅の税金の違いです。

新築住宅	固定資産税の軽減措置があるが、一定期間を過ぎると税負担が増加
中古住宅	固定資産税や都市計画税は新築よりも割安になりやすい

税負担の面では中古住宅の方が有利になりやすいものの、新築住宅の軽減措置を活用できる期間を考慮して、総合的に比較することが大切です。

以下は新築住宅と住宅の保険料の違いです。

新築住宅	火災保険・地震保険・家財保険の加入が必要なケースが多いが、築浅のため保険料が比較的安くなる
中古住宅	築年数が古いほど劣化リスクが高いため、保険料が割高になることがある

中古住宅は築年数によって保険料が上がる可能性があるため、購入前に補償内容や費用を確認し、必要に応じて保険の見直しを行うとよいでしょう。

中古住宅はリフォームで新築並みにできる？

中古住宅は、リフォームやリノベーションを行うことで、新築同様の快適な住環境を手に入れることが可能です。ただし、築年数や建物の状態によって、必要な工事やコストが大きく異なるため、計画的に進めることが重要です。

築15年程度の中古住宅であれば、設備の耐用年数が比較的長く、大掛かりなリフォームを必要としないケースも多くあります。

そのため、初期費用を抑えつつ快適な暮らしを実現できる点がメリットといえるでしょう。

一方、築20～30年の物件になると、価格が大幅に下がるものの、水回りや外壁の補修、耐震補強などが必要になる可能性があります。

そのため、購入費用とリフォーム費用を含めた総額で判断することが大切です。

中古住宅は築何年以内が買い時？

一般的に、築15年前後の中古住宅は、建物の状態が比較的良く、大規模なリフォームを必要としないことが多いため、コストと品質のバランスが取れた買い時といわれています。

築10年を超えると価格が下がり始め、築15年頃にはお得感のある物件が増えてきます。さらに、設備の劣化が少なく、修繕費用を抑えやすい点も魅力です。

耐震基準の違いも重要なポイントで、築15年前後の物件であれば現行の耐震基準を満たしているため、耐震性の面でも安心です。

新築住宅と中古住宅にはそれぞれメリット・デメリットがあり、ライフスタイルや予算に応じた選択が求められます。

新築住宅は最新の設備や高い耐震性が魅力であり、税制優遇や長期保証を受けられる点も利点です。しかし、価格が高く、希望するエリアでの選択肢が限られる場合があるというデメリットもあります。

一方、中古住宅は購入費用を抑えやすく、立地の選択肢が広がるのが特徴です。ただし、築年数によってはリフォームや維持管理費が必要となるため、修繕履歴や建物の状態をしっかり確認することが重要です。

住宅ローンや補助金、維持費を含めた総合的な視点で判断し、自身のライフプランに適した住まいを選ぶことが大切です。

• 2025年3月時点の内容です。