2015年6月01日（月）
2017年4月の消費税10％増税を控えて、東京23区や横浜市・川崎市の人気エリアは不動産価格の値上がりが予測されます。その前にマイホーム購入を検討している人も多いでしょう。
しかし、家賃を払いながら頭金を貯めるというのは、家計への影響も大きく、早くマイホームを買いたいと思っていても、頭金が十分に貯まっていない人も多いのではないでしょうか。
そのような場合、所定の融資条件を満たした人であれば、頭金なしでも住宅ローンを借りることができます。例えば、全期間固定金利の【フラット３５】では、建設費・購入価額の10割まで借りることができます。しかし、融資比率9割以下と9割超では金利が異なり、9割超の方が金利は高くなってしまいます。
では、どのくらいの金利差があるのでしょう。ARUHI（旧SBIモーゲージ）の【フラット３５】では、融資比率9割以下・返済期間21～35年の金利は年1.460％（2015年5月の適用金利）となります。それに対し、9割超10割以下では年1.590%と9割以下の金利に比べ0.130％上乗せになります。
また、現在、経済対策によって上乗せ金利が引き下げられていますが、引き下げ終了の2016年1月29日以降は、上乗せ金利は従来の0.440％ほど（取扱金融機関によって異なる）に戻る予定です。
そこで、ARUHIの2つの住宅ローンを組み合わせて、建設費・購入価額の10割を借りながら、9割以下の部分については、年1.460％の超低金利（※）を享受する「ウラ技」を紹介しましょう。
※超低金利とは、【フラット３５】の現在までの金利推移に鑑みた水準のこと。
このウラ技では、メインとなる住宅ローンは借入額を物件価格の9割に抑えて、ARUHIフラット３５の融資比率9割以下のタイプを使います。金利は全期間固定の年1.460％（2015年5月の適用金利）になります。残りの1割は、ARUHIフラットαを組み合わせます。こちらは変動金利となり、現在は年1.615％（2015年5月の適用金利）で借りることができます。
借り入れ時当初は、2つの住宅ローンの返済を行うことになりますが、家計に余裕が出てきたら、一部繰上返済を行ってARUHIフラットαから先に返済していきます。ARUHIフラットαを全額返済してしまえば、後に残るのは、返済終了まで金利が変わらない全期間固定金利のARUHIフラット３５のみということになります。
一部繰上返済の金額は、ARUHIフラットαでは1万円から（ただし毎月返済額の最低1回分以上）となっています。【フラット３５】では100万円以上から可能でしたが、2014年7月より、住宅金融支援機構の「住･My Note」サービスを利用してネットで申し込む場合は、10万円から返済可能になっています。
東京23区や横浜市・川崎市の物件価格は、これから上昇することが予想されます。物件価格の上昇前に住宅購入を考えている方には、しっかりとした返済計画を立てることができるのであれば、頭金が十分に貯まっていなくても、建設費・購入価額の10割を住宅ローンでまかなうという選択肢もありそうです。
