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家と暮らしのコラム
「借地権」を賢く利用して、予算以上の立地と広さを実現

「借地権」を賢く利用して、予算以上の立地と広さを実現

2014年7月24日(木)

家さがしの知識

住み慣れた街を離れたくない人や、都心生活を楽しみたい人へ。

借地権というと、「自分のものにならない」というイメージが先行し、抵抗がある人も多いようですが、借地権には、イニシャルコストや月々の住宅ローンの支払いを抑えることで、所有権では手が届かなかった立地や広さのマイホームが実現するというメリットもあります。

若いうちは思いっきり仕事に打ち込みたい人や、都心生活を楽しみたい人。賃貸で住み慣れた街は地価が高くてとてもマイホームには手が届きそうにないと思っている人。今回は、そんな方のために、借地権の魅力と注意点をご紹介します。

借地権の種類は、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つ。

借地権とは、建物を所有するために、第三者の土地を借りる権利のことをいいます。借地権の種類は大きく分けて3つ。「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があります。

旧借地権は、借地期間が満了しても、地主側に借地を明け渡してもらう正当な理由がない限り、借地権が更新されるというもの。これに対して、平成4年に制定された借地借家法で新設されたのが、「普通借地権」と「定期借地権」です。「普通借地権」では当初の借地期間が30年以上、1回目の更新が20年以上、2回目以降の更新は10年以上となっており、借地人が望めば契約は自動更新されます。普通借地権には地上権と賃借権があり、地上権であれば、その土地の上の建物を自由に売却したり賃貸に出したりすることが可能です。借地権つきのマンションでは、一部を除きその多くが地上権となっていますが、一戸建てでは、そのほとんどが賃借権となっており、売却や賃貸に出すには地主の許可が必要です。

最後に、期間満了後に土地を更地にして地主に返還しなくてはならないのが「定期借地権」です。文字通り、期間の定めがあるのが特徴で、「一般定期借地権」では、50年以上とするのが一般的です。定期借地権には他にも、「事業用定期借地権」や「建物譲渡特約付借地権」などがあります。

物件価格は所有権の60~80%。不動産取得税や登記費用などの諸費用も不要です。

借地権は、特に地価の高い都心エリアで、効力を最大限に発揮します。東京都・神奈川県を中心とした当社限定物件(※)を例にすると、所有権の物件と借地権の物件では、販売価格に1,000万円~1,500万円ほどの差があり、例えば所有権で6,000万円の新築一戸建ての場合、借地権であれば4,500万円で購入可能です。

さらに借地権の場合、不動産取得税や登録免許税などの、購入時の諸費用も削減できます。また、当社限定物件の場合、月々の住宅ローンの返済額も、所有権の物件の場合と比較して、おおよそ80%程度となっています。
※当社のみ・もしくは当社を含めた2、3社のみが仲介を委託されているオープンハウス・ディベロップメントの物件のこと。

所有権と借地権の比較(モデルケース)

35年間の支払い額の差は約2,000万円に。所有権同様、途中で売却や賃貸も可能です。

下記の「所有権と借地権の支払い額の比較」で分かる通り、35年の住宅ローンを組んだ場合、所有権と借地権では、支払額に約2000万円の差が出ます。土地を所有しないことで生まれる経済的な余裕は、キッチンや浴室に最新の設備を取り入れたり、車をもう1台購入したり、家族で趣味や海外旅行を楽しんだり、浮いた分のお金を教育資金や老後の貯蓄に回したりと、暮らしにゆとりをもたらしてくれます。

所有権と借地権の支払額の比較(モデルケース)

また、借地権付き建物も、所有権の物件同様、住み替えなどの際には、売却が可能です。借地権では、一般的に、売買する際、所有権価格の60~70%の資産価値が見込めます。また、転勤等の際には、賃貸に出すことも可能です。
(借地権の種類や契約内容によりますが、ほとんどの場合、地主の承諾が必要です。)

住宅ローンを利用して購入する場合は、所有権の場合と条件が異なることがあるので注意!

フラット35、都市銀行をはじめ、多くの金融機関で借地権付き建物に対しても住宅ローンが利用可能で、借地権付き建物の購入費用、建築資金の他、保証金や権利金などの諸費用も、融資の対象になっています。

ただし、金融機関によって、所有権の場合に比べて借入限度額が少なかったり、建物に火災保険をつけることを条件としていたり、連帯保証人が2名必要だったりと、制限が加わる場合もあるので注意が必要です。

また、借地権付き中古物件を購入する場合、残存期間にも注意が必要です。残存期間が短かい場合、購入後まもなく更新料の支払いが発生する可能性が高いので、事前に更新料や支払い方法について確認しておくことをおすすめします。

  

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