土地や家の購入を考えている方、所有している方は「固都税」という言葉をよく聞くのではないでしょうか。不動産を購入時や所有時に、この「固都税」についてしっかり理解しておかなければ、売買契約時にトラブルが起きたり軽減措置を受けられず損をしたりするリスクもあります。そこで本記事では、固都税の概要や計算方法、軽減措置について詳しく解説していきます。
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記事監修
宅地建物取引士/2級ファイナンシャル･プランニング技能士
最新のトレンドや法改正を踏まえ、円滑な住宅売買に向けた仕組み作りと前線でのサポートを実践する。「ちんたいグランプリ（旧・不動産甲子園）」 2020年度･2022年度特別賞。
固都税とは、「固定資産税」と「都市計画税」の略称です。
どちらも不動産を所有している者に課される地方税であり、市町村から届く納税通知書にまとめて記載されているため、「固都税」と略して呼ばれることが多いのです。
では、固定資産税と都市計画税それぞれについて、詳しくみていきましょう。
固定資産税とは、1月1日時点で不動産（土地・家屋）または償却資産を所有している者に課される地方税です。
3年に1度、課税対象となる不動産・償却資産に対して、知事や市町村長が評価額を決定し、「固定資産税台帳」というものに登録します。
固定資産税評価額、または評価額に対して特例や軽減措置が適用された「課税標準額」に1.4%の税率をかけると「固定資産税」を算出できます。
また、固定資産税は地方税であり、厳密には税率や納付方法・時期が自治体によって異なるため注意しましょう。
一般的には、毎年4〜6月ごろに納税通知書が送付され、年4回または一括で納税するのが一般的です。
都市計画税とは、1月1日時点で「市街化区域」内に不動産を所有している者に課される地方税です。
都市計画税の税率は一般的に0.3%以下であり、「償却資産には課税されないこと」「市街化区域内の不動産にのみ課されること」が固定資産税との違いです。
また、都市計画税についても、毎年4〜6月ごろに固定資産税と同じ納税通知書で通知され、年4回または一括で納付します。
固都税の計算方法を詳しく解説していきます。
固定資産税額の計算方法は、「固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%」です。
例えば、固定資産税評価額(課税標準額)が1,000万円の建物の場合、固定資産税は「1,000万円×1.4%=14万円」です。
建物の課税標準額は、知事や市町村長が3年に1度決定する「固定資産税評価額」と一致します。
一方で土地の課税標準額は評価時の
の約70%を基準に定められます。
さらに、地価の急激な上昇による急激な税額の増加を防ぐため、負担調整措置や特例などにより、自治体が細かく調整して課税標準を定めています。
毎年送付される「納税通知書」に、その年の「固定資産税評価額」や「課税標準額」は全て記載されているため、確認してみましょう。
また、固定資産税には、「住宅用地の特例措置」「新築住宅に対する減額措置」など、様々な軽減措置があり、最終的には該当する措置を適用した金額が、実際に納める固定資産税額となります。
都市計画税の計算方法は、「課税標準額×0.3%以下」です。
例えば、課税標準額が2,000万円の土地の場合、都市計画税は「2,000万円×0.3%=6万円」です。
都市計画税の課税標準額には、固定資産税と同じものが適用されます。
ただし、負担軽減のための税額軽減措置や特例には、「固定資産税には適用されるが都市計画税には適用されない」というものも多くあるため、注意しましょう。
固都税に適用される軽減措置に関しては、後ほど解説します。
固都税の計算方法は覚えられたでしょうか。
納税通知書に記載されていますが、詳細な計算方法を覚えておいて損はありません。難しく感じるかもしれませんが、頭の片隅に入れておきましょう。
土地や建物の売買契約を結んだとき、売主と買主の間では「固都税の精算」を行うことが一般的です。
なぜなら、売主と買主の固都税の負担を平等にするためです。
固都税はその年の1月1日に不動産を所有する者に課せられる税金であり、その後所有権が別の人に移ったとしても、その後の分の固都税は戻ってきません。
しかし、これでは売買契約において、「売主が、売却した後の所有者（買主）の分の固都税も支払っている」という事態になってしまいます。
よって、法律で定められている訳ではありませんが、不動産売買においては「固都税の精算を行うことが慣例となっているのです。
固都税の精算では、起算日を基準に、固定資産税を売主・買主それぞれの所有日数分に応じて負担額を計算します。
起算日とは、固都税の精算において、売主と買主の不動産の所有日数を計算する基準となる日で、関東では1月1日、関西では4月1日が一般的です。
精算の流れは以下の通りです。
例：引き渡し日が6月1日・起算日が4月1日の場合
売主の所有日数：4月1日〜5月31日の61日間
買主の所有日数：6月1日〜3月31日の304日間
一般的には、固都税の納税通知書は、1月1日時点での不動産の所有者に対して、4〜6月を目安に送付されるため、精算時にはまだ送付されていないケースがあります。
そこで、固都税の精算方法には、以下の方法があります。
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売買契約を結んだ際、売主と買主の負担を平等にするために、固都税の精算が行われます。
起算日を元にして不動産の所有日数や精算金を計算するということを覚えておきましょう。
固都税の支払い方法には、主に以下の6つが挙げられます。
固都税は地方税のため、自治体によって利用できる支払い方法は異なります。
クレジットカードやスマートフォン決済が利用できる自治体であれば、利用サービスによってはポイント還元が受けられることもあり、お得にお支払いができるでしょう。
また、支払いを忘れてしまうという不安がある方は、口座振替を利用するのがおすすめです。
インターネットで「〇〇市（区・町・村） 固都税 支払い方法」と検索すれば、ご自身の地域で利用できる支払い方法を調べることができます。
支払いは現金だけでなく、カードや電子マネーなども利用できます。また、ポイント還元を受けられる可能性もあるでしょう。
地域によって変わるため、お住まいの場所で利用できる支払い方法を調べてみることをおすすめします。
固都税の納付では、一定の条件を満たすと軽減制度や特例を受けることができます。
固都税の軽減制度は、以下の通りです。
それぞれの制度と手続き方法について、詳しく解説していきます。
住宅用地に対する特例は、固定資産税・都市計画税両方に適用されます。
住宅用地に対する特例とは、住宅の敷地として使用される土地において、固都税の「課税標準額」が一定割合軽減される制度です。
軽減割合は自治体によって異なりますが、ここでは東京都の例を挙げておきます。
▼住宅用地に対する特例| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 （住宅用地で住宅1戸につき200㎡未満の部分） | 課税標準額×1/6 | 課税標準額×1/3 |
| 一般住宅用地 （小規模住宅用地以外の部分） | 課税標準額×1/3 | 課税標準額×2/3 |
新築住宅に対する減額措置は、固定資産税額に適用される制度です。
令和6年3月31日までに新築された住宅で床面積が50㎡〜280㎡の場合、新たに課税される年度から3年度分に限り税額が1/2に減額されます。
減額されるのは、1戸あたり120㎡相当までが限度で、3階建以上の準耐火・耐火建築物に限り新たに課税される年度から5年度分の減額が受けられます。
新築住宅に対する減額措置が適用される住宅の床面積要件について、詳しくは以下の通りです。
▼新築住宅に対する固定資産税額減額の適用を受ける要件| 新築年月日 | 一戸建住宅 | 併用住宅（店舗+住宅など） | アパートなどの共同住宅 | マンションの区分所有 |
|---|---|---|---|---|
| 平成17年1月2日〜令和6年3月31日 | 床面積 | 居住部分の床面積 | 各居住部分ごとの床面積に共用部分の面積を按分して加えた面積 | 専有部分の内居住部分の面積に共用部分の面積を按分して加えた面積 |
| 50㎡以上280㎡以下 | 50㎡以上280㎡以下 | 50㎡以上280㎡以下 | 50㎡以上280㎡以下 |
例えば、床面積が200㎡の新築一戸建住宅で、固定資産税額が20万円の場合、当制度の適用を受けると固定資産税額は以下のように減額されます。
よって、固定資産税額は20万円から12万5,000円へ減額されることとなります。
認定長期優良住宅に対する減額は、固定資産税額に適用されます。
令和6年3月31日までに新築された住宅のうち、認定長期優良住宅であり、かつ一定の要件を満たす住宅では、新たに課税される年度から「5年度分の固定資産税が1/2に減額」（1戸あたり床面積120㎡相当分までを限度）されます。
認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額措置を受けるための条件は、以下の通りです。
▼認定長期優良住宅に対する固定資産税額減額を受けるための要件認定長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための適切な措置が施された優良な住宅のことで、耐震性・劣化対策・省エネルギー性・維持管理や更新の容易性などの基準を満たすことが必要です。
詳しい適用条件や申請方法などは、
をご確認ください。
平成26年4月1日以前から所在する住宅に対して、一定の省エネ改修工事をした場合、改修工事から翌年度の固定資産税額が1/3が減額されます。
「一定の省エネ改修工事」とは、以下の工事を指します。
（①の工事または①と合わせて行う②③④の工事）
①窓の断熱改修工事
②床の断熱工事、天井の断熱工事、壁の断熱工事
③太陽光発電装置の設置工事
④高効率空調機の設置工事、高効率給湯器の設置工事、太陽熱利用システムの設置工事
減額措置を受けるための要件は、以下の通りです。
▼省エネ改修をした住宅に対する固定資産税の減額を受けるための要件制度の詳細や、手続きの方法は、
をご確認ください。
バリアフリー改修工事を行った住宅では、一定の条件を満たす場合、バリアフリー工事を行った翌年度分の固定資産税額から1/3が減額されます。
この減額措置を受けるための主な要件は以下の通りです。
▼バリアフリー改修をした住宅に対する固定資産税の減額を受けるための要件減額の対象となるためのバリアフリー改修工事の内容や、手続き方法の詳細については、
をご確認ください。
旧耐震基準に基づいて建築された住宅を、現行の耐震基準（昭和56年6月1日以降の耐震基準）に適合させる改修工事を行い、一定の条件を満たす場合、工事の翌年度分の固定資産税が2分の1に減額されます。
減額の適用を受けるための主な要件は以下の通りです。
▼耐震改修工事をした住宅に対する固定資産税の減額を受けるための要件条件を満たしていれば、固都税は減額されます。
自治体によって軽減額が変わることもあるので、適用を受けたい方は調べてみると良いでしょう。
固都税の納税や精算における注意点は以下の3つです。
それぞれ解説していきます。
不動産の売買を行った場合、売主と買主の間で固都税の精算を行うのが一般的であると解説しました。
この固都税の精算は、不動産売買における慣例であり、法律で定められているわけではありません。
そのため、売主・買主の意向や考えによって精算方法が異なります。
また、一般的には関東か関西かによっても、精算の基準となる起算日が異なるため、当事者同士でトラブルが起こらないよう、契約前にしっかりと確認しておく必要があります。
不動産業者に仲介を依頼している場合は、これらの説明も丁寧で、かつ信頼できる業者を選ぶことが重要です。
不動産の売買契約において、固都税を精算する場合は、売主が課税事業者であれば、建物部分に関する金額に対して消費税がかかる場合があります。
固都税の精算金は租税公課ではなく「売買代金」と見なされ、売主にとっては「売上」となるためです。
消費税法上、土地部分に消費税は課税されませんが、建物部分には課税されるため、精算金の計算の際は注意しましょう。
本記事においても、固都税の軽減制度をご紹介しましたが、「空家」となっている場合は軽減措置が適用されない可能性があります。
2015年5月の空家対策特別措置法の施行により、「特定空き家」として指定された場合は、固定資産税の軽減措置の対象から除外されることになったためです。
国土交通省が示す特定空き家と判断される基準は以下の通りです。
管理が行き届いていない空家は、倒壊や不法侵入、盗難などのおそれがあり、近隣住民の不安要素となります。
空き家となっている不動産を所有している方は、「特定空き家」と指定された場合、固定資産税が大幅に増税されるおそれがあるため、いち早く対策することが重要です。
空家の管理や処分に悩んでいる方は、ぜひこちらの記事を参考にしてください。
年々増え続ける空き家！空き家にしないためのポイントは？
固都税の精算は、法律で定められているわけではありません。そのため、思わぬトラブルにつながる可能性もあります。
契約前にしっかりと確認する癖をつけて、トラブルを防ぐことが大切です。
本記事では、固都税の概要や計算方法などについてご紹介しました。
一般的に、固都税を計算する元となる固定資産税評価額と課税標準額は同一額です。
しかし、課税標準の特例措置が適用される場合や、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額が異なる場合があります。
固都税の計算にはこのようなややこしい部分もあるため、詳しい人に話を聞きたいという方も多いのではないでしょうか。
そこで活用していただきたいのが、オープンハウスの公式サイトです。
オープンハウスにはプロフェッショナルな視点と豊富な不動産の知識を持つスタッフが在籍し、物件選びのサポートだけでなく、住まいに関する疑問点にもお答えします。
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固都税（固定資産税と都市計画税）は、どちらも1月1日時点における土地や家屋などの不動産を所有する者に課せられる地方税です。基本的には、固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%以下となっています。
固都税は、1月1日時点での所有者に対して課せられるため、途中で売却しても引き渡し以降の固都税が返還されることはありません。こうなると売主が不利になってしまうため、売主と買主の間で、所有日数分に応じて固都税の精算を行うことが一般的です。
住宅用地や新築住宅、バリアフリー・耐震・省エネ改修工事を行った場合など、固都税の軽減措置を受けられる制度が複数あります。中には、自分から申請をしなければ適用されないものもあるため、しっかりと情報収集することが重要です。
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固都税とは、固定資産税と都市計画税をまとめたものです。
どちらも不動産を所有している場合に課せられる地方税であり、少し複雑ですが、基礎知識から理解していきましょう。