実は同じ広さの土地でも、建てられる家の広さには違いがあります。土地ごとに建ぺい率と容積率が定められており、建築できる建物の大きさが決まってくるからです。建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のこと。敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、採光や通風が遮られたり、万一の火災時に延焼の恐れがあるため、これを防ぐ目的で設けられました。容積率は、敷地面積に対する述べ床面積の割合です。それぞれ上限が決められていますので、詳しく見ていきましょう。
例えば、建ぺい率50%の地域の場合、敷地面積が100㎡なら、建築面積は50㎡まではOKとなります。ただし敷地が角地の場合は、10%緩和されるので60㎡まで可能となります。
例えば、容積率100%の地域の場合、敷地面積が100㎡なら、延べ床面積は100㎡までOKです。
建ぺい率・容積率のほかにも、いくつか制限がありますが、その中でも、道路・隣地・北側の場合に、建築物の高さを制限する斜線制限について、ご紹介します。この制限にかかると建物の上部を斜めにしたり、最上階の天井高を部分的に低くするなどして対応することになります。
道路自体の採光や通風を確保することを目的に、道路に面する建物の一定部分の高さを制限しています。
北側隣地の採光が悪くなるのを防ぐことを目的に、北側隣地に面する建物の一定部分の高さを制限しています。
都内の第一種低層住居専用地域は、主に2階建てが多い閑静な住宅街で、「第一種高度地区」に該当します。北側の境界線から5m立ち上がった点から、南側に向かって斜線制限がかかります。厳しい斜線制限があるため、本来は2階建ての物件が多いエリアです。
この場合、北道路に接するB号棟は、北側道路を渡った境界線より、5m上がった点から斜線（赤矢印）がかかります。
北側に道路がない場合は、青矢印の斜線がかかるので勾配天井にする必要があります。
第一種低層住居専用地域でも、南からの陽当たりを確保し、北道路だからこそ3階建てを建てられます。土地の価格を抑えることで物件の総額を安くできるので、住環境の良いエリアで広い家（建物の広さ）を持つことが可能です。
建ぺい率が高いほど、建物に使える面積も広くなるので、土地の利用価値が高いとされています。一方、建ぺい率が低くなると利用価値も下がりますが、そのほうが「ゆったり住める」とも言えるでしょう。
建ぺい率・容積率ともに、その限度は都市計画によって定められていますが、いくつか緩和規定もあるので、専門家に相談しましょう。
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