都市部の住宅街にある農地に「生産緑地」の看板が掲げられているのを見たことはありませんか。

「生産緑地」とは？

「生産緑地」は、市街化区域内の農地のうち、一定の条件を満たすことで指定を受けた農地のことです。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと。都市化が進む市街地の中に「生産緑地」を設けることで、緑地の持つ防災機能や緑地と調和する都市環境を守るというのが主な目的です。

国土交通省のデータによると、全国には12,972.5ヘクタール、東京ドーム約2,760個分の「生産緑地」があります（平成29年 都市計画実況調査より）。さらに、その約1/4にあたる3,164.0ヘクタール（全体の約24%）が東京都の「生産緑地」で、神奈川県は1,336.0ヘクタール（全体の約10％）、埼玉県は1,746.9ヘクタール（全体の約13％）となっています。

「生産緑地」の指定を受けると、土地の所有者は農業を経営する義務が生じるとともに、市街化区域内の他の農地に比べて、固定資産税が大幅に軽減されるという利点があります。

農地に対する固定資産税の課税について

• 出典：農林水産省「農地の保有に対する税金（固定資産税）」資料

2022年に多くの「生産緑地」の買い取り申し出が行われると、不動産価格にどのように影響するのでしょう。さらに、その対策として、2017年に行われた法改正についても、ご紹介します。

宅地が増えて不動産価格が下落？生産緑地法の改正当時、30年後に自治体に時価で買い取りされる想定でしたが、実際には予算が足りず、買い取りされないケースが多いのが実情です。

「生産緑地」の指定から外れた農地は、これまでより高額な固定資産税を払う必要があり、土地を手放す所有者も多く出てくるでしょう。

土地が民間に売りに出され、宅地として利用されるケースが増えれば、住宅やマンションなどの不動産の供給過多が起こり、周辺の不動産価格の急激な下落が起こるかもしれないと予想されています。はたして、そうなのでしょうか。

対策として生産緑地法が改正

2022年問題を懸念して、2017年に生産緑地法が以下のように改正されました。

2017年の生産緑地法の改正の概要

この法改正により、「生産緑地」に指定されている土地が2022年に一斉に売りに出されるリスクは減ったと予想されています。

法改正が行われたとはいえ、"生産緑地2022年問題"が不動産にどの程度、影響を及ぼすのか予測することは難しいと言えるでしょう。

マイホームの購入を検討中の方は、まず住みたいエリアの「生産緑地」の面積を調べることが、買い時を知る1つの目安になります。

住みたいエリアの生産緑地をチェック

国土交通省の「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」を見ると、各自治体の「生産緑地」の面積をチェックできます。東京都内で「生産緑地」の多い自治体と少ない自治体のベスト3をピックアップしてみました。

横浜市の場合は、行政地図情報提供システムで、地図上の気になるエリアをクリックして表示した後、左メニューの「地区計画その他地域地区等」をチェックすると「生産緑地」が地図上に表示されます。

生産緑地2022問題"の捉え方として、「生産緑地」の少ない都市部でマイホームの購入を検討する場合は、比較的その影響は少ないと言えるでしょう。

待つことによる、リスクもチェック

マイホームの買い時を見極めるには、不動産価格の動向をうかがうことも大切ですが、購入を待つことの損失も知っておくことが大事です。

1)購入を延ばした間の家賃は？ 例えば、毎月12万円の家賃を払っているご家族が、2年間購入を延ばした場合を考えてみましょう。単純に計算しても、12万円×12ヵ月×2年＝288万円の家賃を払うことになります。

2)住宅ローンが借りにくくなる？ 購入時期を延ばすと住宅ローンをスタートする年齢も上がり、定年までの年数も短くなることに。そうなると住宅ローンの審査に通りにくい、借入額自体が少なくなる、などのリスクが出てきます。