都心の土地が狭い理由とは？地価高騰と住宅事情を徹底解説

都心の土地はコンパクトに！

都心の土地はコンパクトという印象があるのではないでしょうか。あるいは「もともと戸建が1軒建っていた土地に新しく2軒建った」という光景を目にされたことがあるかもしれません。

1980年代後半、東京23区の戸建用地は平均40坪ほどでした (※)。地価の高まりなどもあり、現在は20坪以下の戸建用地も増えてきております。

「もともと戸建が1軒建っていた土地に新しく2軒建った」というのは、こういった流れを象徴した光景かもしれません。実際にオープンハウス・ディベロップメントが開発している戸建用地も平均17～18坪 となっています (※)。

なぜコンパクトになるのか？

都心の土地は坪単価が高い。これが都心の土地がコンパクトになる要因のひとつです。

東京の地価は2020年の基準地価 (※)で1坪＝343万199円となっています。基準地価で考えると、東京に40坪の土地を購入する場合は1億円以上のお金が必要ということになります。

• ※基準地価は実際の価格(実勢価格)と異なることがあります。

1億円を超える土地を購入できる人はそれほど多くないので、20坪以下の土地となって市場にでてきやすくなります。

坪って何？1坪＝畳2枚！

土地の広さを表す際、日本では「坪」という単位を用いることも多いですが、坪数で広さがイメージできない場合は畳に置き換えてイメージしてみましょう。1坪はおよそ畳2枚分です。身近なものほどイメージしやすくなります。

例えば18坪の土地は畳36枚分ほどです。6畳の部屋が6つ分くらいの土地と考えるとイメージしやすくなるのではないでしょうか。今お住まいの部屋を基準にイメージするのもオススメです。

好立地にマイホームを建てやすい！

駅近や商業施設の周辺といった「好立地」エリアは、その資産性ゆえに人気が集まる上、土地の価格も高くなり、広い土地となるとなかなか手に入れることができません。コンパクトな土地も視野に入れることで「好立地」の土地を手に入れやすくなります。

「広くない」から「売りやすい」！

手に入れやすいということは買い手がつきやすいということでもあります。都心の土地は資産価値が落ちにくく、将来的に資産として売却することも視野に入れることができるので、コンパクトな土地には「広くない」からこそ「売りやすい」というメリットがあると言えます。

コンパクトな土地のメリットがつかめても、実際にどんな家が建つのかは想像するのは難しいかもしれません。オープンハウスが手掛けた戸建の建築実例をご紹介しますので「自分にぴったりの家」を建てるアイデアを見つけてみてください。

約14坪！川からの風も心地良い2SLDK

こちらの物件のポイントは、2階と3階に生活スペースをまとめたこと。日当たりと風通しにすぐれた敷地を有効活用しています。

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約16坪！天窓と木目が織りなす解放感溢れるリビング

カウンターキッチンを採用したリビングは、3階のフロアを全てLDKにしている大胆で開放感のある間取りです。

• ※LDK：L＝リビング、D＝ダイニング、K＝キッチン

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約18坪！モノトーンで統一したセンスのあるマイホーム

全体をモノトーンで統一。ダイニングの壁面収納によって部屋全体が整理された印象になっています。

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コンパクトな土地もオススメですが、時には土地の広さが必要な場合もあります。今回は広さが必要かどうかの指標となる「建ぺい率」と「容積率」、「平米規制」に関してご紹介いたします。

「建ぺい率」に注目

土地には、それぞれに建築可能な面積というものが決まっています。ある土地に対して建物を建てられる面積の割合のことを建ぺい率と呼びます。建ぺい率によっては希望の建物の広さを確保するためにより広い土地が必要となる場合があります。

同じ土地面積であっても建ぺいの低い土地であれば建築できる面積は狭くなります。

エリアごとに決まっていることが多く、東京で例を挙げると、世田谷区には建ぺい率の低い土地が多く、墨田区には高い土地が多くなります。同じ建築可能面積を確保しようとすると、世田谷区の方が広い土地が必要になります。

「容積率」という指標も！

土地には建ぺい率の他に容積率という指標もあります。こちらは土地面積に対して、延べ床面積の限度を算出する場合に用います。必要な広さを確保する際に関わってくる指標ですので、建ぺい率とともに押さえておきたい指標のひとつです。

建ぺい率、容積率ともに、上記のほかにも細かなルールが存在します。土地を探す際には、しっかりと押さえておく必要があります。

「平米規制」に気をつけよう！

エリアによっては住宅を建てる際に「敷地面積の最低限度」が決められている場合があります。一般的に「平米規制」と呼ばれるものです。目的として、日照・通風・防災といった観点での都市の環境悪化防止が挙げられます。

例えば、50㎡の平米規制がかかっているエリアの場合、90㎡の土地ですと土地を分割することができません。もし分割してしまうと、どちらかが50㎡を下回り、建築できない土地になってしまうからです。

• ※ただし最低限度が指定される（平米規制がかかる）よりも前から45㎡の土地であれば、たとえ50㎡の平米規制が指定された後でも、建築物を建てることができます。

そうなると90㎡の土地は90㎡のまま流通することになり、立地によっては価格が高くなることがあります。将来、土地の売却を検討するのであれば「建ぺい率」や「容積率」、「平米規制」などの知識も押さえておく必要があります。

こういった専門的な内容を自力で調べるとなると時間もかかるため、知識が豊富な店舗スタッフなどにも話を聞くのもオススメです。

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• 2021年1月時点の内容です。