マイホームを探し始めると、必ず目にする「用途地域」・「建ぺい率」・「容積率」。今回は、この「用途地域」・「建ぺい率」・「容積率」について、初心者の方にも分かりやすく解説します。

用途地域とは、都市計画法によって定められた、土地の利用計画のことです。日本の国土は、都市計画区域と都市計画区域外に分けられ、都市計画区域はさらに市街化区域、市街化調整区域、非線引区域に分けられます。

このうち、市街化区域に必ず定められるのが、用途地域です。用途地域は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために定められたもので、大きく分類すると、住宅系、商業系、工業系の3つに分けられ、全部で12種類に分類されます。

各用途地域には、建築できる建物の種類や高さなどのルールが定められ、これによって、良好な住宅環境の維持や、合理的な土地の利用が図られています。なお、東京23区では、多摩川、荒川、江戸川など、主要な河川・河川敷及び海面以外のすべての地域が市街化区域となっており、用途地域が指定されています。

12種類の用途地域の中でも、マイホームをお探しの方に最も人気なのが、第一種低層住居専用地域です。良好な住環境を維持するために、建物の高さや建ぺい率・容積率が最も厳しく定められていて、住宅や小学校、図書館や老人ホームなど、一部の建物のみ建築可能となっています。将来高層マンションなどが建ち日照が遮られる可能性もなく、将来に渡り資産価値が期待できるのも、人気の理由です。

各用途地域には、建築基準法により、建ぺい率と容積率が定められています。このうち建ぺい率では、敷地面積に対する建物面積の割合の上限が定められており、「建物面積÷敷地面積」で求められます。敷地面積が100m²、建ぺい率60%の場合、建物面積は60m²が上限となります。

敷地いっぱいに建物を建ててしまうと、日照、採光、通風が遮られたり、万が一の火事などの際の延焼が懸念されます。これを防ぐために設けられたのが、建ぺい率です。

各地域の建ぺい率は、建築基準法によって用途地域ごとに複数の選択肢が用意されていて、都市計画に基づき、いずれかが採用されます。各地域の建ぺい率は、各自治体のサイトなどでご覧いただけます。

その他、建ぺい率には、角地にある敷地で特定行政庁が指定するもの、近隣商業地域及び商業地域以外で、防火地域に建てる耐火建築物、などの条件を満たした場合、建ぺい率の値の最大2/10を加えたものを建ぺい率とするなどの緩和制限があります。

容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合の上限を定めるもので、「延床面積÷敷地面積」で求められます。敷地面積が100m²、容積率100%の場合、建物面積は100m²が上限となります。第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の最高高さが10ｍまたは12ｍに制限されていますが、それ以外の地域では、同じ容積率100%でも、平屋～3階建てなど、ご希望にあった建物が建築可能です。

延床面積のうち、地上1m以下の地下室部分については、全延床面積の1/3まで容積率算定のための延床面積から除外することができます。また、ビルトインガレージについても、全延床面積の1/5までであれば、延床面積から除外することができます。その他にも、特定の条件を満たす道路に面し、特定の条件を満たした土地の場合、など、いくつかの緩和条件があります。地価の高い都心ではなかなか思い通りの広さの家が建たない場合もあるかと思いますが、専門家と相談して、このような制度も最大限活用してみてはいかがでしょうか。