フラット35は、独立行政法人である「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が提携して取り扱っている住宅ローンです。ここではまず、フラット35の基本的な特徴や利用条件、メリットについて見ていきましょう。

フラット35の基本的な仕組み

フラット35と一般的な住宅ローンとの大きな違いは、運営している機関にあります。フラット35の場合は、独立行政法人である住宅金融支援機構と全国300以上の民間金融機関が提携して取り扱っているため、金融機関によってリスクのある「長期固定金利」の実現が可能となっているのです。

「フラット」とは、金利が借入期間を通じて変動しないという意味を示しており、「35」は最長返済期間である35年を指しています。このように、最長35年にわたって借入時点での金利が変わらずに適用される点が、フラット35の大きな特徴です。

なお、フラット35には貸し出しを行う金融機関に対して住宅金融支援機構が貸出債権を買い取る「買取型」と、貸出債権を保証する「保証型」の2種類があります。

フラット35の利用条件

住宅ローンの審査においては、金融機関や商品によって重視される項目も異なります。ここでは、フラット35の利用条件について詳しく見ていきましょう。

まず、多くの住宅ローンと共通しているのは、「資金用途」です。住宅ローンは本人もしくは親族が居住するための新築住宅の建設・購入資金、中古住宅の購入資金のみに利用可能であり、賃貸物件や投資用物件の購入には利用できません。

また、借入金額は「100万円以上8,000万円以下」、借入期間は「最短15年以上最長35年」となっています。続いて、「利用者自身の条件」として、借入時の年齢は「70歳未満（親子リレー返済は70歳以上でも可）」とされています。

この点も、一般の住宅ローンとそれほど大きな違いはありません。一方、「最低所得金額に関する制限がない」点はフラット35の大きな特徴です。

フラット35では、その代わりに「返済負担率」（年収に対する年間返済額の割合）が重視されており、「年収400万円未満は30％以下」、「年収400万円以上は35％以下」が基準となっています。

フラット35のメリット

フラット35のメリットには、大きく分けて「金銭面でのメリット」と「利用条件のメリット」の2つがあります。まず、金銭面での利点としては、前述の通り、長期固定金利である点があげられます。

金利の変動リスクを避けられるため、完済までの返済額が一定になり、安定した返済計画を立てやすくなるのです。また、民間の住宅ローンと比べて、事務手数料や保証料、繰り上げ返済手数料が発生しない点もメリットとなります。

利用条件に関するメリットとしては、給与所得者だけでなく、自営業者や年金生活者も利用できる点があげられます。返済負担率などの条件を満たせば、勤務形態にかかわらず融資を受けられる可能性があるのです。

また、「団体信用生命保険」（団信）の加入を任意で選べる点もメリットの1つです。多くの金融機関では、団信の加入が義務付けられているのに対して、フラット35では加入をしなくても融資を受けることができます。

加入できる団信のバリエーション自体も豊富なので、利用者の実情に合わせて保障内容を柔軟に選ぶことが可能です。

これまで見てきたように、フラット35には多くのメリットが備わっています。一方で、気をつけるべきポイントもいくつかあるため、利用する際には注意点も理解しておくことが大切です。

金利が高めに設定されている

固定金利であるフラット35は、変動金利型よりも借入時点での金利が高めに設定されています。これには、変動金利の仕組みが大きく関係しています。

変動金利では、市場の動向に応じて半年ごとに金利の見直しが行われ、それに基づいて5年ごとに返済額が上昇する可能性があります。そのため、金利の上昇リスクに備えて、借入時点での金利は低く設定されるのです。

それに対して、固定金利は途中で金利が変動するリスクがない分だけ、当初からやや高めに設定されています。

市場金利が変化しても借入金利が変わらない

変動金利型では、前述のように定期的な金利の見直しが行われるため、市場金利が下がれば返済額が小さくなる可能性もあります。一方、固定金利型であるフラット35では、市場金利が下がったとしても返済額に反映されることはありません。

つまり、市場動向や景気によって、固定金利はメリットにもデメリットにもなり得るということです。

購入する住宅の基準がある

一般的な住宅ローンと比べて、フラット35では「利用する住宅そのものの特性」に重きを置いて審査が行われます。所得に関する制限がない分、万が一利用者が返済できなくなってしまったときに備えて、物件の担保価値が重要な意味を持つのです。

そのため、フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が定める独自の基準を満たす必要があります。たとえば、住居の床面積は一戸建てで70平米以上、マンションなどでは30平米以上が必須とされています。

また、構造や断熱性といった住宅性能に関しては、一定以上の技術水準を証明する適合証明書の提出が必要となります。証明書の発行には専門家による検査を受ける必要があるため、数万円程度の検査費用がかかる点に注意しましょう。

最後に、金利のタイプによって返済負担額がどのくらい変化するのか、実際にシミュレーションをしながら比較してみましょう。なお、今回はシミュレーションにあたって、以下の条件を設定します。

• 借入額5,000万円
• 借入期間35年
• 返済方法（元利均等返済）

フラット35のシミュレーション

まずは、フラット35を利用した場合について試算しましょう。ここでは、金利をフラット35の2021年6月における最頻金利である「1.350％」に設定して計算を行います（ボーナス払い無し）。

その結果、5,000万円を借りた場合の総支払額は「62,766,727円」となりました。また、毎月の返済額は「149,444円」となります。

同じ条件でボーナス払い（年2回・15万円ずつ）を行った場合の総支払額は「62,789,640円」です。毎月の返済額は「124,517円」となります。ボーナス払いを行うことで、このケースでは毎月の返済額が2万5,000円程度抑えられます。

変動金利型のシミュレーション

続いて、変動金利型を利用した場合について試算しましょう。今回は当初の金利を「0.6％」と設定したうえで、10年後に「1.4％」、20年後に「1.6％」、30年後に「1.8％」と金利が変化していくケースを想定して計算を行います（ボーナス払い無し）。

その結果、5,000万円を借りた場合の総支払額は「59,866,260円」となりました。また、毎月の返済額については1～10年目が「132,014円」、11～20年目が「145,327円」、21～30年目が「147,450円」、31～35年目が「148,189円」となります。

同じ条件でボーナス払い（年2回・毎月返済額の倍額）を行った場合の総支払額は「59,885,510円」です。また、毎月の返済額については1～10年目が「113,173円」、11～20年目が「124,609円」、21～30年目が「126,435円」、31～35年目が「127,076円」となります。

今回の条件では、当初金利が低くなる変動金利型のほうが、やや負担額は小さくなることがわかりました。しかし、シミュレーションはあくまでも一例であるため、金利の変動率が増えれば、結果が逆転する可能性もあります。

そのため、利用条件やライフプランの変化なども想定しながら、慎重に適した住宅ローン商品を検討しましょう。

• 2022年2月時点の内容です。