この記事では、土地の坪単価を調べる方法を解説します。

一般的に、坪単価は不動産会社やハウスメーカーなどが提示・算出しますが、自分で調べる方法もあります。土地を適正価格で購入するためには、坪単価をもとにした地域ごとの相場を把握しておくことが大切です。

この記事では、坪単価の概要や重要となる価格指標について解説します。坪単価を踏まえた都道府県別の土地価格相場もお伝えするので、マイホームの購入を検討している人はぜひこの記事を参考にしてください。

土地の坪単価とは、土地の1坪（約3.3㎡）あたりの価格を指します。例えば、6,000万円で販売されている30坪の土地の販売坪単価は、200万円です。

ここでは、以下の2点から解説します。

• 建築費用における坪単価との違い
• 平米単価との違い

順番に見ていきましょう。

建築費用における坪単価との違い

土地と建築費用の坪単価は、それぞれ示す値が異なります。先述のとおり、土地の坪単価は1坪あたりの土地価格です。土地の坪単価は、以下の要因から決定します。

一方、建築費用における坪単価とは、建物1坪あたりの施工費用を指します。

ただし、不動産会社やハウスメーカーの中には、建築費用を施工面積で割った値を坪単価とする場合があります。施工面積には、延床面積に含まれないベランダや吹き抜け、ガレージなども含まれるため、施工面積で割るほうが坪単価は安くなるでしょう。「＠：・

建築費用の坪単価をチェックする際には、延床面積と施工面積のどちらを採用しているか確認しておく必要があります。

平米単価との違い

坪単価と平米単価は、土地の広さを示す単位の違いによって表示価格が異なります。1坪は約3.3㎡ですので、坪単価は平米単価の3.3倍になります。

以下では、それぞれの計算式を見ていきましょう。

1㎡は約0.325坪とされているため、坪単価を平米単価にするときは0.325を掛けると計算できます

土地の坪単価をより正確に知るには、以下の4つの価格指標を把握することが大切です。

• 公示価格
• 実勢価格
• 路線価
• 基準地価

それぞれの特徴や調べ方について解説します。

公示価格

公示価格とは、土地の売買における価値を国が示した指標のことです。

国土交通省の土地鑑定委員会が『地価公示法』にもとづいて毎年1月1日に調査を実施し、公示価格として3月下旬頃に開示します。

公示価格は、主に以下のようなケースで活用されます。

• 土地の取引
• 公共用地の取得
• 金融機関が担保とする土地の評価
• 相続税や固定資産税の評価

公的な指標であるため信頼性は高いといえますが、調べたいエリアの土地が公表されているとは限りません。また、必ずしも公示価格を水準として取引をする義務はなく、実際の相場と差があります

例えば、都市部や人気の高い住宅地では公示価格より高めに取引されるケースが多くありますが、そうでないエリアでは低めに取引されるケースがあります。

公示価格の調べ方

公示価格は、国土交通省が運営する『不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）』で調べられます。地域や標準地などを指定して検索するだけで、簡単に該当エリアの公示価格を調べられる点が特徴です。

ただし、対象外のエリアが存在するため、必ずしも調べられるとは限りません。

※参考1：東京の地価丨東京都立図書館
※参考2：地価公示法丨e-GOV 法令検索
※参考3：地価公示丨国土交通省
※参考4：不動産情報ライブラリ丨国土交通省

実勢価格

実勢価格は取引価格とも呼ばれ、不動産市場で実際に取引された価格のことを指します。

買主と売主の交渉によって決定される価格であるため、市場動向を最も反映しているといえます。公示価格や路線価より高くなる傾向にあり、土地売買の現実的な判断材料となるでしょう。

ただし、実際の取引による価格が必ず公表されているとは限りません。また、土地などの不動産は個別性が高く、公表されている価格と大きく異なるケースもあります。

実勢価格の調べ方

実勢価格は、主に不動産ポータルサイトが公表する過去の取引情報や、前述した『不動産情報ライブラリ』などで検索可能です。

また、公益財団法人 東日本不動産流通機構のページでも実勢価格を確認できます。

※参考1：東京の地価丨東京都立図書館
※参考2：不動産情報ライブラリ丨国土交通省
※参考3：レインズデータライブラリー丨公益財団法人 東日本不動産流通機構

路線価

路線価とは、道路に面している住宅地の1㎡あたりの価格のことです。毎年1月1日に調査が実施され、7月に国税庁が発表します。

複数の道路に面している土地の場合、正確な相場を知るには全ての道路の路線価を考慮する必要があります。おおよその相場で構わないのであれば、最も高い路線価を参考にしましょう。

また、路線価には"相続税路線価"と"固定資産税路線価"の2種類があり、相続税路線価は公示価格の8割程度、固定資産税路線価は7割程度となっています。

不動産取引における路線価では、相続税路線価を指すのが一般的です。相続税や贈与税などの計算にも用いられますが、以下の注意点があります。

• 都心や商業地、人気住宅地などでは相場よりも高めに取引されている
• 土地の形状や面積の影響を受ける
• 相続税路線価が定められていない場所もある

同じ道路沿いの土地であっても、使いにくい形状の土地や角地では相場が異なります。行き止まりの私道には路線価が設定されていないこともあるので、最も近い路線価を参考にしましょう。

路線価の調べ方

先述のとおり、大まかな路線価はそれぞれ以下の方法で計算できます。

また、国税庁の『財産評価基準書』からも検索が可能です。路線価は千円単位で記されているため、閲覧するときは注意してください。

※参考1：路線価図の説明丨国税庁
※参考2：相続税路線価とは？調べ方や相続税の計算方法も解説丨朝日新聞デジタル
※参考3：財産評価基準書丨国税庁

基準地価

基準地価とは、国土利用計画法第9条にもとづいて都道府県が標準価格を判定するものです。

公示価格と同様に、土地の売買が適正に行われることや自治体による買収価格の基準とすることが目的です。毎年7月1日時点の価格が調査され、9月に発表されます。

基準地価の調べ方

基準地価は、先述した国土交通省の『不動産情報ライブラリ』と『地価・不動産鑑定』を利用して調べられます。

公示価格と同様に㎡単位で表示されるので、坪単価を知りたい場合は3.3を掛けると、大まかな値を求められます。

※参考1：都道府県地価調査丨国土交通省
※参考2：国土利用計画法丨e-GOV 法令検索
※参考3：不動産情報ライブラリ丨国土交通省

坪単価は全国一律ではないため、住みたいエリアの土地相場を把握しておくことが重要です。坪単価を踏まえた土地価格の相場について、以下2点に分けて解説します。

• 東京23区の土地価格相場
• 東京都以外の土地価格相場

順番に見ていきましょう。

東京23区の土地価格相場

国土交通省の『東京圏の市区の住宅地の平均価格等』によると、東京23区の土地相場価格は以下のとおりです。

※参考：東京圏の市区の住宅地の平均価格等丨国土交通省

商業ビルやオフィス街が多い渋谷区や中央区は平均平米単価が100万円以上となっており、千代田区や港区は200万円を超えるなど、土地価格の相場が非常に高いといえます。

エリアによって土地価格に大きな違いがあるので、23区内での生活を検討している人は参考にしてください。

東京都以外の土地価格相場

ここでは、東京都以外の主要都市における土地価格相場を見ていきましょう。国土交通省の『令和6年地価公示』をもとに以下の表にまとめました。

※参考1：地方圏の人口10万以上の市の住宅地の平均価格等丨国土交通省
※参考2：東京圏の市区の住宅地の平均価格等丨国土交通省
※参考3：名古屋圏の市の住宅地の平均価格等丨国土交通省
※参考4：大阪圏の市の住宅地の平均価格等丨国土交通省

同じ関東圏の横浜市と千葉市でも、土地の平米単価はかなり異なると分かります。

また、平均価格と上位価格が大きく離れている地域もあります。同じ市区町村でもエリアによっては土地価格が高額であるケースが考えられるため、購入の前に確認しておくことが大切です。

ここでは、土地の坪単価に関するよくある質問に回答します。

• 土地の坪単価の計算方法は？
• 同じ分譲地内の土地なら坪単価は同じ？

それぞれ見ていきましょう。

土地の坪単価の計算方法は？

1坪はおよそ3.3㎡であるため、平米単価に3.3を掛けるおおよその坪単価が分かります。

例えば、100㎡の土地が6,000万円で売られている場合、平米単価は50万円になります。これに3.3を掛けると198万円となり、これがこの物件の坪単価です。

また、100㎡を約30.3坪と捉えて、6,000万円を30.3坪で割る方法でも計算できます。

同じ分譲地内の土地なら坪単価は同じ？

同じ分譲地内の土地でも、坪単価が異なる場合があります。

例えば、南向きに接している土地と北向きに接している土地では、南向きの坪単価のほうが高い傾向にあります。一方で、分譲地内のゴミ捨て場に近い場合や入口に近い場合、匂いや騒音が気になりやすいため、坪単価は低くなるでしょう。

また、分譲地内でも土地の形状が異なる場合があり、きれいな長方形の土地に比べて複雑な形状の土地は坪単価が低くなる傾向にあります。

同じ分譲地内で坪単価が低い土地には上記のような理由があると考えられるため、しっかりと検討してから選びましょう。

この記事では、土地の坪単価を調べる方法について解説しました。

土地の坪単価は、1坪（約3.3㎡）あたりの土地価格のことです。定められている価格はなく、都道府県やエリアによって大きく異なります。また、同じエリア内でも向いている方角や周辺環境、土地の形状が坪単価に影響します。

公示価格や実勢価格、路線価などから土地価格の相場を調べて、慎重に購入しましょう。

記事監修

加藤 健吾

宅地建物取引士/公認不動産コンサルティングマスター
首都圏10センター以上でのセンター長の他、マーケティング長・総務部長としての経歴も有する。複雑な不動産の資産価値に関し、幅広い知識と経験をもとにアドバイスを提供。

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