この記事では、中古住宅の購入にかかる諸費用や税金について解説します。

中古住宅は新築に比べて物件価格が安い傾向にあり、費用を抑えたい人に人気があります。ただし、中古住宅にも新築と同様に、さまざまな諸費用がかかる点を把握しておきましょう。

この記事では、中古住宅にかかる諸費用と税金の相場や内訳を解説します。諸費用を抑えるコツや実際の諸費用をシミュレーションでお伝えするので、中古住宅の購入を検討している人はぜひこの記事を参考にしてください。

住宅購入には建物や土地の購入費用の他に、固定資産税や火災保険料といった費用が別途必要となります。それらを総称して諸費用と呼びます。中古住宅の場合、諸費用は物件価格の7〜9％とされており、前もって予算に含めておく必要があります。

中古住宅の購入でかかる諸費用や税金の相場は以下のとおりです。

諸費用はあくまで目安であり、実際にかかる諸費用は物件価格や金融機関によって異なります。

ここでは、中古住宅の購入にかかる諸費用や税金の内訳を見ていきましょう。

• 頭金
• 手付金
• 印紙代
• 火災保険料・地震保険料
• 団体信用生命保険
• 仲介手数料
• 住宅ローンの事務手数料・保証料
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税
• 司法書士報酬
• その他の費用

上記12点を順に解説します。

頭金

頭金とは、住宅の購入時に支払う代金の一部のことです。住宅ローンを利用する場合でも、物件価格全てをローンで支払うケースと、費用の一部を頭金として支払うケースがあります。

中古住宅の場合、頭金の目安は物件価格の10%程度が理想であり、最低でも100万円程度は用意しておくことが望ましいといえます。

ただし、住宅購入は他の諸費用や新生活で使用する家具・家電の購入費など、出費が多くなる時期です。自己資金を全て頭金に使うことはなるべく避け、場合によっては全てローンの借入額で賄うフルローンの利用を検討しましょう。

自己資金に余裕がある場合は、ローンの返済期間を短縮するためにも頭金を多く払うことがおすすめです。

手付金

手付金とは、住宅の売買契約を結ぶときに支払う費用です。売買価格の5〜10％が相場とされており、買主が売主に手付金を支払うことで、売買の意思表示に対する信頼性を表明できます。

ほとんどの住宅売買契約で手付金の支払いが発生します。手付金の用意が難しい場合は、減額交渉や親戚などからの借用を考えましょう。

また、手付金として物件価格の何割かを支払っても物件価格の一部を支払ったことにはならないため、注意してください。

※参考：手付金と内金丨公益社団法人 全日本不動産協会

印紙代

売買契約書や、ローン借入時の契約書を作成する際、印紙税が発生します。契約金額や契約書の種類によって異なるため、以下で確認しましょう。

ただし、不動産売買契約書の印紙税については2027年3月末まで適用されている軽減税額が該当します。中古住宅の契約を検討している場合、この期限までに実行することがおすすめです。

※参考1：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置丨国税庁
※参考2：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで丨国税庁

火災保険料・地震保険料

住宅を購入する際、万が一に備えて火災保険と地震保険をセットで契約するケースが一般的です。

保険料は一律ではなく、被害に遭うリスクの高さによって決定します。例えば、コンクリート造など耐火性が高い"M構造"のマンションでは、木造戸建てに比べて保険料が割安になります。

補償内容によっても相場は異なりますが、東京都で5年契約を結ぶ場合の相場は以下のとおりです。

ただし、都道府県やエリアによって変動する場合があるため、加入する前に複数の保険会社を比較検討することがおすすめです。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、住宅ローンの名義人が死亡した場合や重度の障害を負った場合などで返済が難しくなった際に、残債を肩代わりしてくれる保険です。多くの金融機関では、団信への加入をローン借入の必須条件としています。

特約付きの場合、通常金利に0〜0.3％ほどが上乗せされることで保険料を支払います。

仲介手数料

中古住宅を売主が直接販売しているケースは少なく、不動産会社などの仲介業者が間に入っていることが一般的です。

中古住宅の売買が成立すると、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。仲介手数料には、主に以下の上限があります。

※参考：不動産売買の仲介手数料はいくら必要？計算方法や値引き交渉の可否などを徹底解説！丨公益社団法人 全日本不動産協会 埼玉県本部

住宅ローンの事務手数料・保証料

住宅ローンの事務手数料とは、住宅ローンを契約する際に金融機関に支払う手数料です。費用は金融機関によって異なりますが、3〜5万円程度を支払うか借入額の2.2％を支払うケースが一般的です。

また、住宅ローンの名義人が返済できなくなった場合、保証会社と契約していれば残債を返済してくれる制度があります。保証会社との契約を結ぶために必要な保証料は、借入額の2％程度です。

事務手数料と保証料はそれぞれ払う必要があるため、総額を確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記にかかる税金です。買主が住宅の持ち主になったことを公的に証明する"登記"を行う際に支払います。

中古住宅を購入する場合は、土地と建物の所有権移転登記を行います。登録免許税は不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて計算しますが、現在は以下の軽減措置が導入されています。

ただし、税率は登記の種類や取得した理由によっても異なるため、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

※参考1：No.7190 登録免許税のあらまし丨国税庁
※参考2：No.7191 登録免許税の税額表丨国税庁

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得した際に課せられる税金です。固定資産税評価額に4％の税率を掛けた額を支払いますが、土地と建物については3％の軽減税率が適用されています。

不動産を取得したら30日以内に申請、もしくは登記を行ってください。その後、居住地がある都道府県から納税通知書が送付され、そこに記載された期限までに納税します。不動産取得税は、購入時の1度のみ支払う税金です。

なお、納税通知書が送付される時期は都道府県によって大きく異なるため、納税のタイミングを知るためにも通知書の送付時期を確認しておきましょう。

また、不動産取得税は条件を満たすと軽減措置が適用され、支払わずに済むケースがあります。

※参考1：不動産取得税丨総務省
※参考2：不動産取得税Q＆A丨東京都主税局

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、所有する不動産に対して毎年かかる税金です。1月1日時点で土地や建物を所有している人が1年分の税金を納めます。

年度の途中で中古住宅の売買が成立すると既に納税した売主に不利益が生じるため、買主は購入から年度末までの固定資産税と都市計画税を日割で清算して売主に支払います。

清算金は購入時の1度のみ支払いますが、翌年以降の固定資産税と都市計画税は買主が毎年支払うため、大まかな税額を確認しておくことがおすすめです。

司法書士報酬

不動産の登記は自分で行っても問題ありませんが、専門的な知識や技量が必要であり、登記に誤りがあると中古住宅の購入に支障をきたすおそれがあります。どうしても諸費用を削減したい事情があるケースを除いて、司法書士に依頼するのが無難です。

司法書士に支払う報酬の相場は5〜10万円であるので、登記とは別に用意しておきましょう。

その他の費用

既に住みやすい状態にリフォームされた中古住宅であれば問題ありませんが、内装や外構、基礎などに補修が必要だと判断された場合はリフォーム工事を実施します。工事が大規模になる場合、リフォーム費用も高くなるでしょう。

また、その他にも引越し費用や家具・家電品の購入費用などが必要です。

ここでは、中古住宅の購入時にかかる諸費用を抑えるコツを見ていきましょう。

• 加入している保険を見直す
• 住宅ローンの保証料を見直す
• フラット35の適合条件を満たした物件を購入する

上記3つのコツを詳しく解説します。

加入している保険を見直す

団信でローン返済期間中の債務をカバーできる場合、既に加入している生命保険のプランを見直すことが重要です。保険料や保証範囲を変更すれば、安く抑えられる可能性があります。

また、火災保険の金額や適用範囲を見直すことも、保険料の削減に繋がります。必要な補償だけ選べる商品もあり、最低限の補償内容に変更することは選択肢の1つです。

住宅ローンの保証料を見直す

住宅ローンの保証料は、中古住宅の購入でかかる諸費用のなかでも高額になるケースが多くあります。ただし、借入額が少ない場合や返済期間が短い場合は少額で済ませられます。

住宅ローンの保証料を安価に抑えたい場合、借入額や返済期間を見直しましょう。

フラット35の適合条件を満たした物件を購入する

フラット35とは最長35年間に渡って金利が固定になる住宅ローンです。団信への加入が必須ではなく、審査も民間の金融機関よりやさしいといわれています。

フラット35は保証料がかからず、定額型と定率型のいずれかの手数料方式です。特に定額型は、月々の金利は高くなるものの諸費用を抑えられるため、初期費用を少なく済ませたい人におすすめです。

ここでは、以下3つのパターン別に中古住宅の購入時にかかる諸費用をシミュレーションで解説します。

• 3,000万円で購入した中古住宅
• 4,000万円で購入した中古住宅

ただし、シミュレーションはあくまで一例です。用意する頭金や手付金の額、保険料などによって総額は変動します。そのため、あくまで参考程度とすることをおすすめします。

3,000万円で購入した中古住宅

3,000万円で中古住宅を購入した場合、主に以下の頭金・手付金や諸費用がかかります。

3,000万円で中古住宅を購入した場合、600万円の頭金・手付金以外に409万円の諸費用がかかるので、最低でも1,000万円程度の自己資金が必要といえます。

4,000万円で購入した中古住宅

4,000万円で中古住宅を購入した場合、主に以下の頭金・手付金や諸費用がかかります。

4,000万円で中古住宅を購入した場合、800円の頭金・手付金に加え、554万円の諸費用が必要です。総額1,400万円程度になり、中古住宅でも4,000万円の物件を購入する際にはまとまった自己資金が必要だといえます。

ここでは、中古住宅の購入についてよくある質問に回答します。

• 中古住宅にかかる諸費用はフルローンで賄える？
• 中古住宅購入による住宅ローン審査は厳しい？

疑問の解消にお役立てください。

中古住宅にかかる諸費用はフルローンで賄える？

中古住宅の購入でかかる諸費用はフルローンでも賄えます。ただし、中古住宅は新築住宅に比べて資産価値が落ちる場合があることに注意してください。

住宅ローンを組む際、金融機関はローンの返済が滞っても残債を回収できるよう、土地や建物を担保として抵当権を設定します。新築住宅の場合、3,000万円で購入すれば資産価値も3,000万円ほどになるため、全額の融資が可能です。

一方、中古住宅は築年数や物件の状態などによって物件価格と資産価値に差が生じます。仮に3,000万円で購入しても資産価値が2,000万円しかないと判断されると、融資額は2,000万円となります。

諸費用は物件価格の7〜9％であることが一般的であるため、諸費用のみであれば住宅ローンで賄えますが、土地や建物も含めるとフルローンは難しいでしょう。

中古住宅購入による住宅ローン審査は厳しい？

金融機関から融資を受ける際は住宅ローン審査を受ける必要がありますが、新築住宅と中古住宅で大きな違いはありません。

ただし、中古住宅の購入で住宅ローンを組む際、注意すべきは築年数です。金融機関によっては中古住宅の築年数に上限を設けており、融資を受けられないケースがあります。

また、前述のとおり中古住宅は新築住宅に比べて融資を受けられる額が少なくなる可能性があるので、無理なく返済するためには頭金を用意しておくことをおすすめします。

この記事では、中古住宅にかかる諸費用や税金について解説しました。

この記事を参考に大まかな諸費用の金額を把握したうえで、事前に自己資金を用意しておくことがおすすめです。

記事監修

染矢 真紀

宅地建物取引士/整理収納アドバイザー1級/フードスペシャリスト/一級衣料管理士
ディスプレイ器具リースの前職を経て、整理収納アドバイザーとして独立。多くの住まいの整理･お片付けをコンサルティングした後オープンハウスに入社。契約後のお客様の引き渡しまでのサポート業務に従事し、2021年度社内賞（顧客満足賞）受賞。お客様の生活スタイルをお伺いした上での的確な提案を得意とする、衣食住のスペシャリスト。

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