理想の土地を見つけるコツとは？希望に合った土地を予算内で見つけたい人はぜひ最後までお読みください。
この記事では、土地探しを効率的に進めて理想の土地を見つけるコツ6選を紹介します。
土地探しをスムーズに進めて、自分の希望条件に合った土地を購入するためには、事前準備が非常に重要です。予算やスケジュール、住みたい土地・家の条件などを明確にしておくことで、より良い土地を選べるようになります。
この記事では、理想の土地の探し方やチェックポイントも解説します。希望に合った土地を予算内で見つけたい人はぜひ最後までお読みください。
【この記事でわかること】
土地探しのコツを押さえる前に、準備しておくべきことがあります。
順番に解説します。
土地探しを始める前に、土地にかけられる予算を明確にしておくことが重要です。
予算が不明確なまま土地探しを始めると、決まるまでの時間が長引いたり、想定以上のお金がかかり、住宅購入のトータル費用がオーバーしたりするおそれがあります。
予算を明確にするためには、まず手元にある自己資金や年収を確認しましょう。今後の収支の見通しも立てておくことをおすすめします。
家づくりにかけられる予算や、その中で土地にかけられる予算は、住宅ローンの借入額次第です。住宅ローンの借入可能額や実際の借入額は、年収を参考にしながら決まります。したがって、年収や今後の収支の見通しを立てることで、土地探しの予算が明確にわかるでしょう。
ただし、予算には家や土地にかかる費用だけではなく、税金や手数料といった諸費用を考慮しなければならない点にも注意してください。諸費用の目安は総費用の10％程度です。
スケジュールを明確にしてから土地探しを始めることをおすすめします。
土地探しでは、数多くある土地の中から希望条件に合った土地を探します。希望条件に合った土地も1つとは限らないため、どの土地を選べばよいか迷ってしまうでしょう。反対に、希望条件が厳しすぎることが原因で、良い土地がなかなか見つからないこともあります。
土地探しの期限を設けなければ、購入する土地を決め切れなかった場合に、家づくり全体のスケジュールが後ろ倒しになってしまいます。
全体スケジュールの遅延を避けるためには、土地を決め切る期限を事前に決めておくことがおすすめです。
土地探しには、一般的には3ヶ月〜1年程度かかります。たとえば「最も希望条件に合った土地を見つけたら購入する」と決めたうえで、土地探しを始めてみてください。
土地探しに関する基礎知識を調べたうえで土地探しを始めることが重要です。
土地探しでは、不動産会社の担当者や売主など、さまざまな人と不動産の話をします。話の中で登場する専門用語を知っておかないと、相手の説明が理解できないことがあるでしょう。
少なくとも、以下の用語は知っておくことをおすすめします。
順番に解説していきます。
建ぺい率・容積率
建ぺい率とは、家を建てる土地の面積に占める、家の「建築面積」の割合のことです。建ぺい率が高すぎると防災や風通しの観点から望ましくないため、土地の用途地域によって上限が決められています。
容積率とは、家を建てる土地の面積に占める、家の「延床面積」の割合のことです。容積率も用途地域によって上限が決められています。
たとえば、100㎡の土地に1階部分が60㎡、2階部分が40㎡の家を建てる場合、建ぺい率は60％、容積率は100％です。
用途地域
用途地域は、住居や商業、工業など土地をどのように利用するかを定めたものです。
このように土地の活用方法を定めることで、それぞれの環境が維持されるとともに、効率的な活動・活用につながると考えられています。用途地域は以下の通りに分けられています。
| 用途地域 | 目的 | 建てられる建物の種類 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域 | ・小規模なお店 ・事務所をかねた住宅 ・小中学校 など |
| 第二種低層住居専用地域 | 主に低層住宅のための地域 | ・小中学校など ・150㎡までの一定のお店 など |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域 | ・病院 ・大学 ・500㎡までの一定のお店 など |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主に中高層住宅のための地域 | ・病院 ・大学 など ・1,500㎡までの一定のお店や事務所などの必要な利便施設 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を守るための地域 | ・3,000㎡までの店舗、事務所、ホテル など |
| 第二種住居地域 | 主に住居の環境を守るための地域 | ・店舗 ・事務所 ・ホテル ・カラオケボックス など |
| 準住居地域 | 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域 | ・住宅 ・公共施設 ・病院 ・学校 ・店舗 ・事務所 ・ホテル など |
| 田園住居地域 | 農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域 | ・住宅 ・農産物の直売所 など |
| 近隣商業地域 | まわりの住民が日用品の買物などをするための地域 | ・住宅 ・店舗 ・小規模の工場 |
| 商業地域 | 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域 | ・銀行 ・映画館 ・飲食店 ・百貨店 ・住宅 ・小規模の工場 |
| 準工業地域 | 主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域 | ・危険性、環境悪化が大きい工場以外のほとんどの工場 |
| 工業地域 | どのような工場でも建てられる地域 | ・任意の工場 ・住宅 ・お店 ただし、以下は建てられない。 ・学校 ・病院 ・ホテル など |
| 工業専用地域 | 工場のための地域 | ・任意の工場 ただし、以下は建てられない。 ・住宅 ・お店 ・学校 ・病院 ・ホテル など |
※参考：
用途地域によって住宅を建てられるエリアや、建ぺい率・容積率が決まっていることを知っておきましょう。
高さ制限
用途地域や都市計画によって、高さ制限が設けられています。
| 種類 | 内容 | 対象 |
|---|---|---|
| 絶対高さ制限 | ・低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための制限 ・都市計画において10ｍまたは12ｍの高さ制限 | ・第一種低層住居専用地域 ・第二種低層住居専用地域 ・田園住居地域 |
| 道路斜線制限 | ・道路などに係る日照・採光・通風などを確保するための制限 | ・全ての用途地域 |
| 隣地斜線制限 | ・建築物の高層化により悪化のおそれのある日照・採光・通風などについて、隣接する敷地におけるそれらを確保するための制限 | 以下を除いた全ての用途地域 ・第一種低層住居専用地域 ・第二種低層住居専用地域 ・田園住居地域 |
| 北側斜線制限 | ・特に日照・採光などの影響が大きい建物の北側において、それらを確保するための制限 | ・第一種低層住居専用地域 ・第二種低層住居専用地域 ・第一種中高層住居専用地域 ・第二種中高層住居専用地域 ・田園住居地域 |
| 日影規制 | ・住居系の用途地域における日照を確保するための制限 ・敷地境界線から一定の範囲に、一定時間以上の日影を生じさせないように、中高層の建築物の高さを制限 | 以下を除いた地域 ・商業地域 ・工業地域 ・工業専用地域 |
※参考：
上記の高さ制限に抵触しないように、家づくりを行う必要があります。
ここでは、土地探しのコツを5つ紹介します。
土地探しを始める前に、理想の暮らしを具体的にイメージしておきましょう。
実現したい暮らしのイメージがわからなければ、どのような土地が自分に合っているかわかりません。土地探しに時間がかかってしまったり、購入した土地が自分には合わなかったりして後悔するおそれがあります。
土地を探す前に、まずは自分や家族がどのような暮らしをしていきたいのか話し合って、暮らしのイメージを固めましょう。暮らし始めたときだけでなく、10年後や20年後の生活まで考えて暮らしをイメージすると良いでしょう。
理想の暮らしのイメージが湧いたら、土地や住宅に対する希望条件が出てくるでしょう。数多くの希望条件の中で、実現したいものから順番に優先順位を付けていくことをおすすめします。
限られた予算内で、希望条件を全て網羅することは困難だといえます。また、優先順位を付けていなければ、土地を最終的に決定するときの判断が非常に難しくなるでしょう。
優先順位を付けるためには、必ず実現したい条件やできれば実現したい条件、それほど重視しない条件などに分類することをおすすめします。
土地には、角地や中地といったさまざまな特徴があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。
| 種類 | 特徴 | 欠点 |
|---|---|---|
| 角地 | ・道路に2面以上接している ・日当たりが良く開放感がある ・人目につきやすいため防犯性が高い | ・価格が高い傾向にある ・車の通行量が多い場所では騒音が気になる ・プライバシーを守りにくい |
| 中地 | ・1面のみ道路に接している ・価格が比較的抑えられることが多い プライバシーを守りやすい | ・空き巣などのリスクが角地より高い ・玄関や駐車場の向きが制限される |
| 旗竿地 | ・道路に接している部分が細い ・価格が安い | ・車の出入りや建物の設計が制限される |
1面のみ道路に面している中地が一般的です。それぞれの特徴があるため、自分に合った土地を選びましょう。
土地選びは、価格の安さ以外の観点も考慮して行いましょう。
価格だけを見て、安いからといってすぐに購入してしまうと、思わぬ不便が生じる可能性があります。たとえば、以下が挙げられます。
相場より安い土地を見つけたときは、安さの理由が何であるか確認することをおすすめします。
土地選びや家の建築では多くの費用がかかります。しかし、国や自治体が提供している補助金や助成金制度を活用すれば、負担を軽減できる場合があります。
多くの補助金制度では、土地ではなく住宅が特定の条件を満たしたときに給付が受けられます。ただし、一部の補助金制度では、住宅が建てられる土地も特定の条件を満たすことが必要です。
たとえば、『LCCM住宅整備推進事業』では、条件を満たせば1戸あたり最大140万円の補助金を受けられます。ただし、以下の条件を満たす必要があります。
補助金・助成金制度を活用するために性能の高い住宅の購入を検討している人は、住宅の立地にも注意してください。
※参考：
LCCM戸建住宅部門 概要｜一般社団法人 環境共生まちづくり協会
ここでは、土地を探す一般的な方法を紹介します。
順番に見ていきましょう。
インターネットで探すことのメリットは、膨大な数の土地の中から条件を絞って検索できることです。エリアだけでなく、駅からの距離や価格などさまざまな条件に合った土地を探すことが可能です。
ただし、インターネットの掲載にも限界があります。ひとつは更新性の問題、もうひとつは限定物件の問題です。
前者に関しては、インターネットに掲載されている情報が最新になっていない可能性があります。校舎に関しては、インターネットに掲載されておらず、地域の不動産会社のみが情報を持っている土地もあります。オープンハウスも他の不動産ポータルサイトには載せていない物件を限定物件として販売しております。
インターネットと他の方法を併用しながら、幅広い視野で土地を探すことが重要です。
売地には、管理している不動産会社の連絡先が記載されていることも少なくありません。希望するエリアに足を運び、売地がないかを探してみるのも選択肢の1つです。
土地だけでなく、周囲の交通状況や騒音、生活施設の有無といった周辺環境を体感しながらチェックできます。
ただし、売地をゼロから見つけるのは非常に時間がかかるため、他の方法と併用することをおすすめします。
地域に密着している不動産会社は土地情報を非常に多く持っているケースが多く、希望条件に合った土地を見つけやすいでしょう。未公開の土地を紹介してくれる可能性もあります。
ただし、不動産会社はそれぞれ得意・不得意があります。そのエリアの土地を熟知しており、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
土地探しと家の設計を同時に進められるため、非常に効率的です。建物の設計や施工に詳しいため、家を建てやすい土地を選んでくれる可能性も高いでしょう。
ただし、提携している不動産会社や所有する土地の中から選ぶ場合も多く、選択肢が狭まる可能性には注意が必要です。
以前は担保であった土地の所有権が移転したことで、銀行が土地を持っているケースは少なくありません。インターネットの検索では見つけられない土地がある可能性もあります。
ただし、土地探しが主な業務ではないほか、ローン契約が前提となる場合もあります。
ここでは、土地探しでチェックすべきポイントを紹介します。
順番に見ていきましょう。
土地には平坦なものもあれば、高低差があるものもあります。
平坦な土地は建築費用を抑えやすく、庭や駐車場の設置が容易です。一方で、道路の高さと土地の高さに差がある土地で家を建てるためには、盛土工事や擁壁工事が必要になるでしょう。
道路より低い土地の場合、盛土工事をしなければ大雨時に浸水してしまうリスクが高まります。また、道路より高い土地の場合は、土地が崩れないようにするために擁壁工事が必要です。擁壁には管理責任が発生するため、定期的にメンテナンスを行わなければなりません。
高低差のある土地を購入する場合は、どのような準備が必要になるか理解しておきましょう。
土地の購入前に、境界線を明確にしておくことがトラブルを回避するポイントです。
境界線が曖昧な場合、隣地の所有者と境界をめぐる争いが発生するリスクや、フェンスや建物が隣地に侵入するリスクがあります。
境界線の確定有無は、登記事項証明書（登記簿謄本）や、確定測量図で確認しましょう。確定していない場合は、売主と隣地の所有者に境界を確定してもらうことをおすすめします。
一般的には、幅員4m以上の道路に2m以上接していることが条件です。道路の幅が4m未満の場合は、敷地として利用可能なエリアを道路の中心線から2m後退させる「セットバック」を行う必要があります。
接道義務を満たしていない土地には建築できないほか、既存の建物の増築・再建築もできません。接道義務を満たしているかどうかは、購入前にしっかりと確認することが重要です。
土地は、建築基準法や都市計画法によって、建築可能な用途や建物の高さが制限されています。確認すべき主な規制は以下のとおりです。
たとえば、住宅を建てようと思って購入した土地が商業地域だった場合、希望する建物を建てられない可能性があります。不動産会社や役所での事前確認が大切です。
建物を建てるうえで地盤の強さは非常に重要です。地盤が弱いと、建物が傾いたり地震時に損傷を受けやすかったりします。
購入予定地の地盤調査が行われているかを、売主や不動産会社に確認しましょう。地盤調査が未実施の場合は、売主に許可を得れば地盤調査を行える可能性があります。
埋め立て地や川沿いの土地など、地盤が弱い土地に家を建てるためには、地盤改良工事費用が発生するでしょう。
土地そのものだけでなく、周辺環境も生活の利便性や安全性に大きく影響します。確認すべきポイントは以下のとおりです。
たとえば、主要道路沿いの土地は交通アクセスが良い反面、車の音が気になる場合があります。実際に土地やその周辺を訪れて、状況を確認すると良いでしょう。
自然災害が起こったときのリスクを考慮することも、土地選びでは重要です。主な確認ポイントは以下のとおりです。
たとえば、川沿いや海抜の低い土地は洪水リスクが高い場合があります。急斜面の近くの土地は土砂崩れの危険性があるため注意が必要です。
自治体のハザードマップや過去の災害の事例を確認し、リスクを事前に把握しましょう。
土地探しは、まずは理想の暮らしを具体的にイメージして、考えついた希望条件に優先順位を付けておくことが重要です。
暮らしのイメージや希望条件を明確にすることで、土地探しがスムーズに進み、購入する土地の最終決定でも迷うことがなくなるでしょう。
また土地探しは、価格や立地だけでなく、地盤の強さや法律による制限、災害リスクなどの多くの観点で比較して進めていくことが大切です。
複数の条件をしっかりと確認したうえで、自分の希望条件に合った土地を選びましょう。
記事監修
宅地建物取引士
戸建仲介部門一筋で結果を出し続け、2019年より首都圏各地域のエリア統括を歴任。
［メディア出演］サンデー・ジャポン（2014年）首都圏情報ネタドリ！（2020年）、ワールドビジネスサテライト（2020年）
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