建築条件とはどんな条件？ どんなメリット・デメリットがある？ 建築条件付き土地を賢く購入するための方法を解説します。
この記事では、建築条件付き土地の概要について解説します。
建築条件付き土地とは、土地の購入に際して特定の条件が課されている土地のことで、主な条件は特定の建築会社と契約して建物を建てることです。
建築条件付き土地は、通常の土地と比べて特徴やメリット・デメリットなどに大きな違いがあります。購入や売却を検討するときは、事前に把握しておくことが大切です。
【この記事でわかること】
建築条件付き土地とは、土地の購入に際して特定の条件が課されている土地のことです。主な条件は、特定の建築会社と契約して建物を建てることです。
この制度は、土地の売主が建物の施工会社を指定し、双方で建物の契約を結ぶことを購入者に求める目的があります。ここからは、以下2点について詳しく解説します。
建築条件付き土地は、不動産取引の一種であり、特定の施工会社を利用して住宅を建てるという条件が付随する土地のことです。
この条件は、土地を分譲する売主が施工会社と連携し、土地と建物のセット販売を実現するために設けられています。
こうした条件付きの土地購入では、売主が指定する施工会社との契約にもとづき、購入者は間取りやデザインなどを相談しながら住宅を設計します。
特徴 | 建築条件付き土地 | 建売住宅・分譲一戸建て |
住宅の自由度 | 間取りや内装デザインを自由に決定できるが、指定業者に限定される | 設計済みのため、自由度はほとんどない |
スケジュール | 土地購入後に建築を開始するため、建築期間が必要になる | 完成の目処がたっているもしくは既に完成しているため、比較的短期間のスケジュールで進む |
費用の透明性 | 土地代と建築費用が別の計算になるので、総額が把握しづらい傾向にある | 総額が明確で事前に予算を把握しやすい |
建築会社の選択 | 指定の施工会社に依頼することが条件になる | 土地と建物がセットで販売されているため、施工会社がある程度決められている |
即入居の可否 | 不可 | 完成予定・完成済みのため、比較的短期間での入居が可能になる |
建築条件付き土地と建売住宅や分譲一戸建ての最大の違いは、住宅の自由度と選択権の幅にあります。建売住宅や分譲一戸建ては、既に完成の目処がたっているもしくは既に完成した建物が土地とセットで販売されているため、購入者はその物件をそのまま購入する形になります。
一方、建築条件付き土地は、購入後に建築する工程が発生するため、購入者は間取りや内装デザイン、素材などを担当者と相談しながら決定できます。
ここからは、建築条件付き土地のメリットについて解説します。
順番に見ていきましょう。
建築条件付き土地では、売主が指定する建築会社があらかじめ決まっているため、購入者が自ら施工会社を探し出し、比較検討する必要はありません。
注文住宅を建てる際には、信頼できる業者を見つけるための情報収集や打ち合わせが重要ですが、このような時間や労力を大幅に削減できます。
一般的に、建築条件付き土地は、建築条件が付いていない土地に比べて販売価格が抑えられている場合があります。
これは、売主である業者が土地の販売だけでなく、建物の建築でも収益を得ることを見越しているためです。そのため、土地価格を相対的に安く設定することが可能となっています。
ここからは、建築条件付き土地のデメリットについて解説します。
順番に見ていきましょう。
建築条件付き土地では、売主が指定する施工会社と建築契約を結ぶ必要があり、購入者が自由に業者を選ぶことはできません。
施工会社を探す手間を省ける一面もありますが、購入者にとっての選択肢を大きく制限することになります。特に、既に信頼できる業者がある場合や、地元で評判のよい施工会社に依頼したい場合には、この制約が大きな障害となるおそれがあります。
建築条件付き土地では、あらかじめ指定された施工会社としか契約できないため、建築費用について他社と比較検討することは困難です。
通常の不動産取引であれば複数の業者から見積もりを取り、コストや仕様を比較して最適な選択ができますが、この工程が行えません。その結果、提示された建築費用が相場と比べて適正かどうかを判断するのが難しくなることがあります。
建築条件付き土地では、土地の契約後、短期間で工事請負契約を締結する必要があります。この期間は一般的に数ヶ月程度とされ、仕様や間取りを決めるのに十分な時間が確保されないことがあります。
住宅のプランニングには、多くの選択肢を検討し、家族のライフスタイルに合わせた最適な設計を練る時間が必要です。
ここでは、建築条件付き土地で後悔しがちなトラブル事例を解説します。
順番に見ていきましょう。
建築条件付き土地では、指定された施工会社と建築を進める必要があるため、全ての要望が叶わないケースがあります。例えば、希望する間取りやデザインが施工会社の標準仕様に含まれておらず、追加費用が発生するか、実現そのものが難しい場合があります。
土地を契約する前に、指定された施工会社が自分の希望をどの程度実現可能か、過去の施工実績を確認することが重要です。
担当者が購入者の希望を正確に理解せず、提案が不十分だったり、対応が遅かったりすると、ストレスや不信感が生まれることがあります。
また、説明不足や対応の悪さから、購入者が納得しないまま進行してしまうこともあります。不安を感じた場合は、担当者の変更を依頼するか、契約を見直すことも必要です。
要望や取り決めを口頭だけで済ませず、メールや書面で記録として残しておくことで、後々のトラブルを防げます。
建築条件付き土地では、購入契約が成立した後、一定期間内に工事請負契約を結ぶことが条件となっています。
しかし、購入者の事情や施工会社との意見不一致により、契約に至らなかった場合、手付金が返還されないケースがあります。
契約前に、手付金やキャンセル時の取り扱いについて、売主や施工会社に詳しく確認することが必要です。特に、契約解除や手付金返還に関する条項を契約書で明確にすることが重要です。
ここからは、建築条件付き土地に関する注意点について解説します。
順番に見ていきましょう。
建築条件付き土地の場合、土地代と建物代を同時に住宅ローンで借りることが難しい場合があります。
一般的に、土地購入の段階で建物の具体的な計画や見積もりは確定していないため、土地代を先に別途ローンで借り、建物代は後から住宅ローンを組む形になることになります。
そのため、土地代の分だけ一時的に自己資金を用意する必要があるでしょう。
建築条件付き土地では、土地契約後に一定の期間内で工事請負契約を結ばなければならないルールがあります。
この期間内に計画を進めるプレッシャーがあり、十分な時間をかけて検討することが難しくなる場合があります。
工事請負契約後に大幅なプラン変更を希望しても、指定業者の標準仕様や契約条件によって、変更が制限されることがあります。
変更できる場合でも、追加費用がかさむ場合がある点に注意が必要です。
ここからは、建築条件付き土地の購入・契約の流れについて解説します。
順番に見ていきましょう。
最初のステップは、土地の売買契約を結ぶことです。建築条件付き土地の場合、一定期間内に指定の施工会社と工事請負契約を結ぶという条件が含まれています。
購入を決定する前に、土地の立地や価格だけでなく、条件の詳細や建築会社の実績も確認しておくことが重要です。
土地の契約が済んだら、次に建築プランや費用の打ち合わせを行います。指定された施工会社と間取りやデザイン、設備の仕様について詳細を詰めていきます。
この段階では、希望する住宅がどのように実現可能か、予算内に収まるかなどを確認することが重要です。
打ち合わせ期間は通常3ヶ月程度が目安で、この期間に建物の設計図や見積もりが確定します。
建築プランが確定したら、施工会社と建物の工事請負契約を締結します。この契約では、建物の仕様や工事費用、工期などが正式に取り決められます。
契約内容をよく確認し、不明点や疑問点があれば事前に解消しておくことが重要です。
工事請負契約が成立すると、いよいよ建物の建築工事が始まります。着工前には地鎮祭が行われることもあります。工事中には、施工の進捗状況や品質を確認するために、現場を訪問する機会を持つことをおすすめします。
施工中に追加費用が発生する場合もあるため、常にコミュニケーションを取りながら進めることが重要です。
建築工事が完了すると、最終的な建物の引き渡しが行われます。
引き渡し前には、契約通りに施工が行われているかどうかを確認するための立ち会い検査があります。内装や設備に不備があれば、引き渡し前に修正を依頼しましょう。
ここでは、建築条件付き土地に関するよくある質問を紹介します。
疑問の解消にお役立てください。
建築条件付き土地をおすすめできる人は、以下のとおりです。
建売住宅のように完成予定もしくは完成済みの家ではなく、自分のライフスタイルに合わせた間取りやデザインをある程度実現したい人に向いています。
また、建築条件付き土地は、条件がない土地より価格が抑えられる場合があるため、予算を建物の建築費用に充てたい人に適しています。
建築条件付き土地が「やめたほうがいい」といわれるのは、施工業者の選択肢が限定されることが原因として考えられます。
注文住宅に比べると自由度が低いため、間取りや外観をすべてイメージどおりにしたい人には、建築条件付き土地は向きません。
建築条件付き土地の「建築条件を外す」ことは理論的には可能ですが、売主との交渉が必要です。この場合、建築条件を外すことで売主が得られるはずの建築収益を補填するための費用が発生するのが一般的です。
具体的な費用は条件によって異なりますが、数十万円から数百万円に及ぶことがあります。
この記事では、建築条件付き土地について解説しました。
建築条件付き土地とは、土地の購入に際して特定の条件が課されている土地で、主な条件は特定の建築会社と契約して建物を建てることです。
建築条件付き土地を選択する場合は、メリットやデメリット、条件などをしっかりと把握し、自分や家族に合っているかを判断しましょう。
記事監修
宅地建物取引士/2級ファイナンシャル･プランニング技能士
最新のトレンドや法改正を踏まえ、円滑な住宅売買に向けた仕組み作りと前線でのサポートを実践する。「ちんたいグランプリ（旧・不動産甲子園）」 2020年度･2022年度特別賞。
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