この記事では、土地区画整理事業について解説します。
土地区画整理事業とは、都市計画や地域の発展を目的に、土地の形状や利用方法を改善するための事業です。主なメリットは、道路が安全になることや、公共の施設が増えることなどが挙げられます。
この記事では、土地区画整理事業の仕組みや流れをわかりやすく解説するので、ぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
土地区画整理事業とは、都市計画や地域の発展を目的に、土地の形状や利用方法を改善するための事業です。
この事業では、土地の区画整理を行い、土地利用の効率化、生活環境の改善、都市基盤の整備などを進めます。
上記4点について、順番に見ていきましょう。
※参考：
土地区画整理事業における「減歩」とは、土地所有者が自分の土地の一部を提供する仕組みを指します。
提供された土地は、道路や公園といった公共施設の整備や事業費用を賄うために使われます。
例えば、道路を広げるためや、新しい公共スペースを作るために土地の一部が利用されます。その代わりとして、事業後には整備されたインフラや環境の向上により、残された土地の価値が上がる場合があります。
「仮換地」は、事業中に地権者に一時的に新しい土地の位置を割り当てることを指します。
これは、事業が進行中で元の土地が利用できなくなる場合に、工事中でも土地を使えるようにするための措置です。
仮換地は事業の完了後には「換地」となり、正式な土地の権利が確定します。
次に「換地」とは、事業完了後に新たに割り当てられる土地のことです。
従前の土地と比べて、形状や面積が変わることもありますが、その価値が事業前と公平になるように調整されます。
整備された都市環境の中で、新しい土地が正式に地権者のものとして登記されるのが換地の特徴です。
最後に「保留地」は、事業費を賄うために設定される土地を指します。
これは公共施設用地でも地権者への換地でもない土地であり、事業主体が売却や貸し出しを行って資金を得るために活用されます。
保留地の売却収益は、土地区画整理事業を進める上での財源となり、事業の負担を地権者全体で軽減する役割を果たします。
ここからは、土地区画整理事業の主な仕組みについて解説します。
順番に見ていきましょう。
土地区画整理事業を実施する主体には、いくつかの種類があります。
多くの場合、市区町村などの自治体が事業を施行しますが、土地所有者が主体となって組織する「土地区画整理組合」が実施する場合もあります。
また、民間事業者が事業主体となる場合もあります。施行者は、地権者との協議を行いながら計画を進め、事業の実施に必要な土地調整や公共施設整備を担当します。
事業にかかる費用は、主に土地所有者と事業主体が負担します。
土地所有者は、減歩として土地の一部を提供することで間接的に負担します。
一方、自治体や組合は、事業に必要な費用を保留地の売却収益や公共資金で賄うことが可能です。場合によっては、国や地方自治体から補助金が支給されることもあり、これにより事業費が補填されます。
費用負担の構造は、地域や事業の規模により異なりますが、負担を公平に分け合う仕組みが取られています。
ここからは、土地区画整理事業のメリットについて解説します。
順番に見ていきましょう。
土地区画整理事業のメリットとして、道路が安全になる点が挙げられます。
この事業では、不規則で狭い道路を幅広く整備したり、交差点を見通しの良い形にするなど、交通の安全性が向上するでしょう。
例えば、歩道が新たに設置されることで歩行者の安全が確保されるほか、緊急車両が通行しやすくなるなど、地域全体の交通環境が改善されます。
土地区画整理事業のメリットとして、公共の施設が増える点も挙げられます。
土地区画整理事業では、公園や防災スペースといった公共施設が新たに整備されるため、地域住民が利用できる施設が増えるケースがあります。
これにより災害時の避難場所が確保されるなど、防災面でも大きな効果があります。
土地区画整理事業のメリットとして、土地が公道に面するようになる点が挙げられます。
事業によって、従来は通路がなかった土地や袋小路の奥にある土地が、新しく整備された公道に接するようになります。
車の出入りがスムーズになり、土地の利便性や価値が大きく向上するでしょう。
土地区画整理事業のメリットとして、土地の有効活用に繋がる点も挙げられます。
不規則な形状や使いづらい配置の土地が整形されることで、建物の建設や商業利用などが可能になり、土地の活用範囲が広がります。
また、周辺の環境整備が進むことで、土地そのものの資産価値が上がるケースも少なくありません。
土地区画整理事業の流れは以下のとおりです。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1. 計画立案 | 自治体や事業主体が土地利用の計画を立案し、地権者と協議を進める |
| 2. 事業認可 | 計画内容が国や自治体から認可され、正式に事業が開始される |
| 3. 仮換地指定 | 仮換地を指定し、工事期間中に地権者が使用できる土地を割り当てる |
| 4. 工事実施 | 道路や公園などの公共施設を整備し、土地の区画整理工事を進める |
| 5. 換地処分 | 新しい土地の位置や形状を正式に確定し、地権者に登記を完了させる |
| 6. 事業完了 | 土地利用が開始され、整備された地域が正式に供用される |
地元住民とまちづくり案の検討の末、都市計画が決定します。その後、国や自治体から事業認可されることで、正式に土地区画整理事業が進みます。
事業が進行する中で、工事期間中に地権者が使える土地を一時的に割り当てる「仮換地」が指定されます。
仮換地は、工事の妨げにならないように調整されるものです。土地の所有権そのものは移動しないものの、実際に使用する土地が一時的に変更されます。
工事が完了すると、地権者に対して「換地処分」が行われます。従前の土地から移動した場合でも、その価値が公平に配分されるよう調整します。
全ての工程が完了すると、整備された土地が地権者や地域住民に共有されます。新たな道路や公園、防災施設などが完成し、地域全体が活性化するでしょう。
※参考：
ここでは、土地区画整理事業に関するよくある質問を紹介します。
疑問を解消しましょう。
事業の期間は通常 10〜20年程度ですが、大規模プロジェクトではさらに長期間になる場合があります。
土地所有者全員の合意形成に時間がかかることや、土地測量や換地設計に多大な時間を要することが原因です。
また、工事の進行状況や資金調達状況による影響もあるでしょう。
反対意見やトラブルがある場合、以下の方法で対応できます。
反対意見は、説明会や相談窓口で、自治体や土地区画整理組合に直接相談してください。また書面で意見を提出し、記録を残すことが重要です。
重大な問題がある場合は、法的手段を検討することも手段の1つです。
土地所有者には、以下のような手続きで情報が提供されます。
説明会では、事業計画や減歩率、換地の概要が説明されます。また個別相談では各所有者に対して、具体的な負担や換地の位置が通知されます。
不明な点があれば、早めに自治体や土地区画整理組合に相談するのが良いでしょう。
この記事では、土地区画整理事業について解説しました。
・土地区画整理事業とは、都市計画や地域の発展を目的に、土地の形状や利用方法を改善するための事業です。
・土地区画整理事業のメリットは、道路が安全になることや、公共の施設が増えることなどがあります。
・土地区画整理事業は計画立案から始まり、計画内容が国や自治体から認可され、正式に事業が開始されます。
土地区画整理事業の概要を知り、地域のまちづくりを理解しましょう。
記事監修
宅地建物取引士/2級ファイナンシャル･プランニング技能士
最新のトレンドや法改正を踏まえ、円滑な住宅売買に向けた仕組み作りと前線でのサポートを実践する。「ちんたいグランプリ（旧・不動産甲子園）」 2020年度･2022年度特別賞。
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