マイホームの購入とひとくちに言っても、マンションと戸建てでは、資産としての価値や住環境において、さまざまな違いがあります。マンションと比較して、戸建てに住むメリット・デメリットを確認しておきましょう。

戸建てのメリット

• 土地を所有できる

  マンションでも「敷地利用権」という共有の形式で土地を所有できますが、戸建てならより明確な形で土地を保有することが可能です。将来、売却する際の自由度も高くなります。

• 維持費が安くなる

  マンションで毎月かかっていた「管理費」「修繕積立金」「駐車場代」「駐輪場代」などのランニングコストが必要なくなります。

• 趣味や暮らしを充実できる

  庭や屋上があればBBQや土いじりをしたり、趣味の道具を置いたりと便利に活用できます。また、規約に縛られずに好きなペットを飼うことも可能です。

• 間取りの自由度が高い

  マンションでも間取りの変更は可能ですが、注文住宅の場合は、柱や窓、水まわりの位置を変えるなど、より自由度の高い間取り変更が可能です。

  • ※マンションでも水まわりの間取り変更が可能な場合もあります。

• 階下や周囲への物音を気にしなくて良い

  階下に響く子どもの足音や落下音などを気にすることなく、家族がノビノビ暮らせます。また、万が一、水まわりで水漏れなどが起きた際にも、階下への影響を心配する必要がありません。

• 家族間のプライバシーが保てる

  1階と2階などに分かれている戸建てでは、必要に応じて家族の距離を取るなど、プライバシーを保つことが可能。受験勉強中のお子さんやご自宅で仕事をする方が、集中できる環境も整えやすくなります。

• リバースモーゲージが利用できる

  リバースモーゲージとは自宅を担保にした融資制度のこと。持ち家に住みながら必要なときに借り入れができ、契約者が亡くなって自宅を売却したときに全ての借入額を返済するシステムです。これを利用することで、定年後に住居を手放すことなく、収入の確保が見込めます。

• 将来的な柔軟性が高くなる

  リフォームや修繕、売却などを自分の意思とタイミングで行うことが可能です。また、子どもに住居を受け渡す場合にも建物のみを建て替えするなど、柔軟性にすぐれています。

デメリット

• セキュリティの強化が必要

  オートロック管理が一般的なマンションに比べると、戸建ては盗難などのリスクが高まる傾向に。家主自身でのセキュリティの強化が必要になります。

• 修繕・掃除などは自己管理

  経年劣化する外壁の修繕費などは、自分で積み立てて管理する必要があります。また、マンションでは管理人に任せていた周辺の掃除やゴミ回収などについても自己管理が必要です。

• 階段の上り下りなどが必要

  マンションではワンフロアが中心ですが、戸建ての場合は、平屋以外では階段の上り下りが必要になります。

マンションから戸建てへの住み替えは、どのような流れで行うのでしょう。一般的なケースをご紹介します。

1)資金計画を立てる

• マンションのローン残債の確認

  費用の見通しを立てるために、まずは今住んでいるマンションのローンがいくら残っているかを確認します。

• 住んでいるマンションの評価額を査定

  今住んでいるマンションの売却金額の目安を査定してもらいます。査定依頼は、一社だけでなく複数の不動産会社に依頼することも可能です。「マンションの評価額」−「住宅ローン残債」によって、売却後の残債を算出。プラスになれば住み替える戸建ての頭金に回せます。

• 毎月の返済額・返済期間の決定

  住み替える戸建ての予算、購入時に出せる頭金の金額から、住み替え後の毎月の住宅ローンの返済額、返済期間の計画を立てましょう。また、逆に住宅ローンの毎月の返済可能額、返済可能期間、頭金の金額から、住み替える戸建ての予算を算出することもできます。

2)マンションを売りに出す

戸建ての住宅ローンとマンションの住宅ローンを負う、二重ローンの状態は極力避けたいもの。そのために、まずはマンションを売りに出すことがポイントです。

先に売りに出すことで、「この日までに売らなければ」という期限もなくなり、無理して値下げ交渉に応じるというリスクも低くなります。

売却のタイミングがうまくいかず二重ローンの必要が出てくると、十分な資金が準備できず、住み替えが行えない可能性もあります。

3)住み替える戸建てを探す

マンション売却決定に、すみやかに戸建ての購入が決まり、転出と転入のタイミングが合えばベスト。ただし、先に売却が決まった場合は、つなぎの住居として賃貸住宅を活用するという方法もあります。

4）マンションから戸建てへの住み替えどきは？

できるだけマンションを高く売却することができれば、より好条件の戸建てに住み替えることができます。マンション売却のベストタイミングを見極める目安として、マンションの販売価格と売却価格の変化をチェックしてみましょう。

販売価格は、マンションでは上昇、戸建てでは横ばい

不動産価格指数の経年変化

• 国土交通省「不動産価格指数」（2019年11月27日発表）の各年の8月のデータをもとに作成

2010年からのマンションの不動産価格指数をみると、2012年からの約7年の間に急上昇していることが分かります。この間、新築マンションの価格が急上昇し、それに連動して中古マンションも価格も上昇したと考えられています。一方、戸建ての価格はほぼ横ばいの状態です。

では、今後のマンションの価格はどうなるでしょう。2020年以降の景気は不確定ですが、もし落ち込めばマンションの販売価格が下がるリスクもあると言えます。東京五輪・パラリンピック後の動向や、金融緩和など政府の今後の景気対策も注視しておきましょう。

物件ごとの売却価格は、築年数とともに下落傾向

売却のタイミングを考える際にもう1つ参考にしたいのが、築年数による売却価格の下落。一般的にマンションの価格は、新築時から時間が経つとともに下がる傾向にあります。マンションを売る場合、築浅物件ほど、より高く売却しやすいということも重要なポイントです。

戸建てへの住み替えを決定している場合は、できるだけ早めに動いた方が高い価格で売却できる可能性があります。

• ※ 2020年3月時点の内容です。