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記事監修

加藤 健吾

宅地建物取引士/公認不動産コンサルティングマスター
首都圏10センター以上でのセンター長の他、マーケティング長・総務部長としての経歴も有する。複雑な不動産の資産価値に関し、幅広い知識と経験をもとにアドバイスを提供。

ローンについて考える前に、戸建の購入にかかる費用はどのくらいなのでしょうか？

戸建ての購入にかかる費用について知ることでローンについても具体的に考えることができます。

そこで、統計データを踏まえながら解説していきます。

戸建ての平均購入価格

国土交通省が公表する「令和3年度 住宅市場動向調査」によると、戸建購入価格の全国平均は、注文住宅で5,112万円、分譲戸建住宅で4,250万円、中古戸建住宅で2,959万円です。

▼戸建ての平均購入価格

新築では約4,000万〜5,000万円、中古では3,000万円程度が相場といえます。

戸建てを購入する人の平均年齢

国土交通省が公表する「令和3年度 住宅市場動向調査」によると、戸建てを購入した世帯主の年齢の全国平均は、注文住宅で44.0歳、分譲戸建住宅で38.4歳、中古戸建住宅で46.9歳となっています。

▼戸建てを購入する人の平均年齢

戸建てを購入する年代は30代〜40代が最も多いようです。

上記の調査結果によると、戸建ては30代〜40代の人が約3,000万〜5,000万円で取得しています。

初めて戸建てを購入する場合は、どの価格帯でどのような物件が販売されているのかイメージしにくいこともあるでしょう。

そんなときは、Webサイトや住宅情報誌でたくさんの物件情報を調査することをおすすめします。

物件の情報収集に役立つのが、オープンハウスサイトです。

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加藤

戸建ての購入は、中古物件でも平均3,000万円となっており、非常に大きな買い物であることがわかります。このような大きな買い物も可能にしてくれるのが住宅ローンです。まずは住宅ローンについて基礎知識から理解していきましょう。

戸建て購入金額の相場は、約3,000万〜5,000万円でした。

ほとんどの人が、この大きな金額を支払うために住宅ローンの利用を検討します。

そこで、まずは住宅ローンの基本的な知識を身につけましょう。

住宅ローンの返済期間や毎月の支払い額について解説していきます。

ローンの返済期間の平均

国土交通省が公表する「令和3年度 住宅市場動向調査」によると、戸建ての住宅ローン返済に要する期間は、注文住宅の建物部分で32.9年、注文住宅の土地部分で34.2年、分譲戸建住宅で34.1年、中古戸建住宅で29.2年となっています。

▼戸建ての住宅ローン返済に要する期間

どの住宅においても、ローン返済期間の平均は30年前後となっています。

毎月のローンの平均額

国土交通省の「令和3年度 住宅市場動向調査」における住宅ローンの年間返済額から、毎月の住宅ローンの平均額を算出しました。

月間の住宅ローンの平均額は、注文住宅で約11.6万円、分譲戸建住宅で約10.5万円、中古戸建住宅では約8.2万円です。

▼毎月のローンの平均額

注文住宅、分譲住宅、中古住宅の順にローン返済額が高いことが分かります。

10万円前後を見積もっておきましょう。

年収に占めるローン返済額の割合

国土交通省の「令和3年度 住宅市場動向調査」によると、年収に占める住宅ローン返済額の割合（返済負担率）は、注文住宅で18.1%、分譲戸建住宅で19.8%、中古戸建住宅で16.8%です。

▼返済負担率

年収に占めるローン返済額割合の平均は、いずれの住宅でも20%以下となっています。

住宅ローンの契約を検討する際は、年間の返済額が年収の20%程度になるようにシミュレーションしておけば安心でしょう。

加藤

住宅ローンは、毎月の返済額が10万円前後と、賃貸の家賃とあまり変わらない印象がありますが、戸建ての購入では返済額以外の諸費用も必要となります。固定資産税や維持費など、住宅を所有することによりかかる費用も洗い出して資金計画を立てましょう。

戸建てローンには、公的ローンと民間ローンや固定金利と変動金利があり、それぞれ提供元や金利が異なります。

また、住宅ローンを選ぶ際は、ローンのシミュレーションだけでなく、保証料や手数料の比較も重要です。

公的ローンと民間ローンの違いや、保証料・手数料について解説します。

公的ローンと民間ローンの違い

公的ローンは国や自治体が提供する住宅ローン、民間ローンは金融機関や保険会社が提供する住宅ローンのことです。

まず、公的ローンに該当する「財形住宅融資」「自治体融資」「フラット35」の特徴をご紹介します。

＜公的ローン＞

また、民間ローンに該当する「民間融資」「提携融資」「社内融資」の特徴は下記の通りです。

＜民間ローン＞

戸建てローンの金利タイプ

出典：

住宅ローンの金利タイプと借入先はどう選ぶ？ |オープンハウス

住宅ローンの金利には、

固定金利型、固定金利期間選択型、変動金利型の3タイプ

があり、どれを選ぶかによって総返済額が違ってきます。

・固定金利型
比較的金利は高めですが、返済期間中金利は一定です。

最後まで返済額が変わらないので、金利が上がるリスクがないことがメリットです。

・固定金利期間選択型
契約時に選択した5年や10年などの期間は、金利が固定されます。

期間終了後はその時点の金利が適用され、再び固定か変動を選ぶことができます。

選択できる固定期間が短いほど、低金利になります。

・変動金利型
固定型と比べると契約当初の金利は低いですが、市場に合わせて半年ごとに金利の見直しが行われます。

そのため将来的に金利が上昇し、返済額が上がるリスクがあります。

金融機関の多くが5年に一度返済額を見直し、金利が上がる場合は前回の1.25倍を上限にしていることが一般的です。

ローンの保証料や手数料について

住宅ローンを選ぶ際は、保証料や手数料も含めて費用を見積もりましょう。

住宅ローンの保証料は、契約者が保証会社に対して支払う費用です。

保証契約を結ぶと、万が一住宅ローンの返済ができなくなった場合に、保証会社が代わりに残債を一括返済してくれます。

一方で住宅ローンの手数料は、ローンの契約時に金融機関に支払うものです。

金融機関によって「融資手数料」「事務取扱手数料」「融資事務手数料」などの呼び方があります。

手数料は金融機関が自由に設定でき、選ぶ住宅ローンによって大きく異なる場合があるため注意しましょう。

加藤

住宅ローンには種類があります。金銭面で不安になることも多いため、保証料や手数料も含めた費用も考えつつ、自分に合ったものを選びましょう。

戸建てのローンに関する基本的な内容が把握できたら、次にローンの審査について考えていきましょう。

戸建てのローン審査には、

• 事前審査
• 本審査

の2種類が存在します。

それぞれの審査内容について解説していきます。

①事前審査

事前審査は、本審査の前に行う住宅ローンの簡易的な審査です。

金融機関によっては、「仮審査」や「簡易審査」と呼ばれることもあります。

事前審査では、申込者の本人確認書類・物件関連書類・収入を証明する書類などから、経済状況や過去の信用情報を調べられ、「申込者に支払い能力があるかどうか」について判断されます。

WEB上から申し込めるサービスもあり、本審査よりも簡単・手軽な審査が可能です。

結果が出るまでに約3〜4日かかるといわれています。

住宅ローンの審査については

こちらの記事

でも解説していますので参考にしてみてくださいね。

②本審査

事前審査に通過すると、本審査に進みます。

本審査には、物件の売買契約書や工事請負契約書の写しが必要で、売買契約や工事請負契約を締結した後に申し込むのが一般的です。

本審査では、事前審査よりも多岐の項目にわたって返済能力や信用情報が厳しくチェックされます。

基本的には申し込み後約2〜4週間で結果がでますが、提出書類に不備があればさらに時間がかかるでしょう。

では、戸建てのローン審査にはどのような書類が必要なのでしょうか。

以下で解説していきます。

加藤

本審査の前に簡易的な事前審査がありますが、両者で提出する書類には矛盾がないようにしましょう。金融機関から疑われると、より審査が通りにくくなります。

戸建てのローン審査に必要なものは、金融機関によって異なりますが、今回はフラット35利用時に全取扱金融機関にて必要とされている提出書類を例に解説します。

注文住宅・新築住宅・中古住宅すべてに共通する必要書類は、本人確認書類・借入申込書・所得証明書類です。

借入申込書は、各取扱金融機関の窓口にて用意されます。

また、所得の証明書類について、公的な収入証明書や確定申告書が必要となるため、住宅ローンの借入を考えている場合、これらの書類の保管は欠かせません。

さらに、上述の通り、実際の契約金額を証明する工事や売買の契約書の写しも必要です。

▼戸建てのローン審査に必要な書類

加藤

住宅ローン審査には、戸建てについての売買契約書や工事請負契約書の写しが必要なため、物件に関する契約を締結してから審査を申し込みます。ただし、事前審査の申込時期に制限はありません。事前審査に通っていることで、売主や工事請負主は安心して契約を進められます。

ローン審査についての基礎知識が分かれば、「自分の年収でどれくらいのローンを組むことができるのか」「そもそもローンを組んで戸建てを購入できるのか」ということが気になるでしょう。

ローンの返済をシミュレーションする際に重要なのが返済負担率です。

返済負担率は、年収に対して年間のローン返済額が占める割合を指します。

参考として、フラット35では融資の利用条件として返済負担率の上限が定められています。

▼返済負担率の条件（フラット35利用時）

しかし、返済負担率の条件を満たしているからといって審査が通るとは限りません。

上述した通り、国土交通省「令和3年度 住宅市場動向調査」における戸建て購入者の平均返済負担率は約20%以下となっています。

よって、返済負担率の安全ラインは20%だと考えましょう。

では、返済負担率が20%の場合、毎年・毎月の返済額はどれくらいになるのか、年収ごとにシミュレーションをしてみます。

※金利1.98%・35年固定ローンを条件にフラット35「ローンシミュレーション」にて算出

▼年収300万円の場合

▼年収500万円の場合

▼年収700万円の場合

返済負担率20%での毎月の返済額をみると、余裕を持って返済できそうな印象がありますね。

住宅ローンの返済では、ボーナス月に返済額を増やしたり、繰上げ返済をしたりすることも可能です。

自分のライフスタイルやプランに応じて、具体的にシミュレーションしてみましょう。

年収から購入可能額をシュミレーションする

加藤

ローン返済額をシミュレーションする際は、毎月の返済額を「無理なく」返済できるかが重要です。プランによっては30年以上住宅ローンと付き合っていかなければなりません。「ローンが負担にならないか」「娯楽費が十分に確保できるか」ということも、豊かな人生を送っていく上で必要です。

国土交通省の「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」では、住宅ローンを供給する民間の金融機関が融資を行う際に考慮する項目が公表されています。

なかでも多くの金融機関でチェック項目に含まれているのは以下8つです。

▼融資を行う際に考慮する項目

1. 完済時年齢
2. 健康状態
3. 担保評価
4. 借入時年齢
5. 年収
6. 返済負担率
7. 勤続年数
8. 連帯保証
9. 国籍

それぞれの項目にて、どのような審査がされるのかを解説していきます。

①完済できる年齢かどうか

多くの金融機関では、住宅ローンの借入条件として、借入時年齢が20歳〜70歳、完済時の年齢が80歳以下であることを定めています。

一般的に、住宅ローンの返済期間は最長35年です。

また、国土交通省「令和3年度 住宅市場動向調査」によると、住宅ローン返済期間の平均は、注文住宅で32.9年、分譲戸建住宅で34.1年、中古戸建住宅で29.2年と、約30年前後であることが分かります。

▼平均返済期間

遅くとも80歳までに完済すると考えると、45歳くらいまでに住宅ローンを契約する必要があるのです。

ただし、これは平均値から算出した目安であるため、申込者の経済状況や健康状況によっても変わります。

完済時年齢が定められている以上、住宅の購入を考えている場合は、なるべく早く申し込み手続きを行うのがおすすめです。

②健康状態

健康状態も非常に重要な審査項目です。

契約者に健康上万が一のことがあり、住宅ローンが完済されないと、金融機関は困ってしまいます。

このようなリスクに備え、住宅ローンの契約とともに団体信用生命保険（団信）への加入が条件となるケースがほとんどです。

団信に加入すれば、住宅ローン契約者の万が一の病気や死亡時に、保険会社が残りの住宅ローンを代わりに支払ってくれます。

ただし、健康状態によっては団信に加入できないケースもあるため、住宅の購入を検討する場合は、加入条件について早めの確認が重要です。

③担保評価

住宅ローンの契約では、物件に抵当権を設定します。

住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関は抵当権が設定されている担保物件を売却して残債を回収するのです。

つまり、担保物件の価値が低い=担保評価が低ければ、金融機関が回収できる金額も少なくなります。

よって、住宅ローンの審査では担保評価が借入額に十分見合ったものであるかどうかが重要です。

④借入時の年齢

完済時の年齢同様、借入時の年齢も審査に影響します。

上述の通り、多くの金融機関では借入時の年齢が20歳〜70歳に制限されています。

完済時の年齢と住宅ローン返済期間を考慮して、借入はなるべく早い段階での決断が重要です。

⑤年収

住宅ローンは、長期間にわたって大きな金額を返済しなければならないため、申込者の経済状況・年収は非常に重要な項目です。

ただし、年収が高いほど審査に通りやすくなるわけではありません。

年収が高くても、その収入では完済不可能なほど大きな金額の借入を申し込めば、審査に通ることは難しくなります。

年収ももちろん大きな判断基準になりますが、年収に占める借入額の割合=返済負担率についてもしっかりとシミュレーションしましょう。

⑥返済負担率

年収に占める住宅ローン返済額の割合を、返済負担率といいます。

返済負担率が高ければ高いほど、住宅ローン返済における経済的な負担が大きいことを表します。

国土交通省の「令和3年度 住宅市場動向調査」によると、戸建てにおける住宅ローン返済負担率は20%程度です。

▼返済負担率

さらに、返済期間の平均が30年前後であることを考慮し、年収から想定した返済総額は以下のようになります。

▼年収と住宅ローン借入総額・毎月の返済額の目安
※返済負担率20%・返済期間30年・金利1.98%を条件にフラット35「ローンシミュレーション」にて算出

返済負担率が安全ラインとなる20%の場合、年収400万円では毎月の返済額が6.7万円、年収700万円では11.7万円です。

自分の年収から毎月どの程度の返済が可能かをシミュレーションしてみましょう。

⑦勤続年数

勤続年数が長ければ、収入の安定や昇給による年収アップが見込めるため、住宅ローンの審査に通りやすくなります。

国土交通省の「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、勤続年数を審査対象としている金融機関は90%以上に及びます。

審査基準は、「3年以上」が189機関、「2年以上」が58機関、「1年以上」が629機関、その他が195機関です。

▼勤続年数の基準

3年以上を審査基準としている金融機関も17.6%を占めており、勤続年数は住宅ローンの審査結果に影響する項目だといえます。

ただし、グループ会社内での転職やキャリアアップ・年収アップ目的の転職は、審査に有利となる可能性もあるため、自身のスキルや収入の安定性を総合的に判断されると認識しておくと良いでしょう。

⑧連帯保証

住宅ローンでは、連帯保証として保証会社に保証を委託することが一般的です。

国土交通省の「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、連帯保証として、系列保証会社の保証を必要とするのは696機関、外部保証会社の保証を必要とするのは412機関、連帯保証不要とするのは65機関、その他が173機関でした。

▼必要とする連帯保証の基準

保証会社による連帯保証を必要とする金融機関は全体の約80%を占め、連帯保証を必要とする金融機関がほとんどです。

そのため、保証会社に支払う保証料も、戸建て購入の資金計画には欠かせません。

保証料の相場は、借入額の2%程度といわれています。

例えば、借入額3,000万円の場合は、60万円程度が必要と考えておきましょう。

⑨国籍

住宅ローンの審査では国籍も確認されますが、外国籍の方であっても日本の永住権があれば同様の条件でローンを組めます。

永住権がない場合でも、日本国籍または永住権を得ている配偶者が連帯保証人になれば問題ありません。

ただし、永住権の有無を条件に設けている金融機関が多いため、永住権や条件をクリアする連帯保証人がいない外国籍の方は、審査に落ちてしまう可能性があります。

なかには一定の条件を満たしていれば、永住権なしでも住宅ローンを組める金融機関もありますが、金利が高く設定されている点に注意しましょう。

加藤

健康状態は、収入とは直結しないものの、実は非常に重要な審査基準です。金融機関からすれば、今後30年以上にわたってローンを返済してもらう必要があるため、契約時の健康状態がすでに悪ければ不安が残ります。団体信用生命保険の加入は、その不安への十分な備えとして必須条件とする金融機関が多いのです。

住宅ローンを契約して住宅を購入する際に必要な資金について、「頭金なしの場合」と「頭金を貯めてから購入する場合」に分けて具体的にシミュレーションをしてみましょう。

比較において、前提条件を以下のように定めます。

▼前提条件

頭金なしの場合

頭金なしですぐに住宅を購入する場合、住宅の取得費用4,500万円全額を住宅ローンで借り入れる必要があります。

4,500万円を金利1.98%の35年固定ローンで借り入れた場合、住宅ローンの総返済額は6,242万円、毎月返済額は14.9万円です。

現状では家賃12万円のマンションを借りているため、毎月の負担は2.9万円程大きくなります。

頭金を貯めてから購入する場合

頭金を貯めてから購入する場合では、住宅の取得費用4,500万円のうち15%にあたる675万円を、頭金として5年間で貯金してから購入すると仮定します。

住宅取得費用4,500万円のうち675万円は自己資金で支払うため、住宅ローン借入額は3,825万円となり、頭金なしの場合と比較しても借金が少なくて済みます。

金利1.89%の35年固定ローンで借り入れた場合、総返済額が5,306万円、毎月返済額は12.7万円です。

ただし、頭金を貯金する5年間は、現在居住中の賃貸マンションの家賃も支払い続けなければなりません。

家賃12万円を5年間支払い続けた場合のトータル額は720万円です。

この金額は頭金ゼロですぐに住宅を購入した場合には発生しない金銭的負担となります。

比較表

上記のシミュレーションをまとめた上で、「頭金なしの場合」と「頭金を貯めてから購入する場合」を比較しました。

▼「頭金なしの場合」と「頭金を貯めてから購入する場合」

住宅ローン完済までにかかる住宅に関する費用は、「頭金なしの場合」で6,242万円、「頭金を貯めてから購入する場合」で6,681万円と、後者の方が約400万円高くなります。

上記の比較はあくまで一例ですが、頭金を貯めてもトータル費用が安くなるわけではないことが分かります。

頭金ゼロで住宅ローンを借入れてすぐに住宅を取得した方が、その分完済時期が早くなり精神的負担も少なくなりそうです。

頭金なしで繰上げ返済を目指す方法もある

数年間かけて頭金を貯金するよりも、繰上げ返済を活用した方がお得になる可能性があります。

繰上げ返済とは、毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済する方法です。

繰上げ返済の方法には期間短縮型と返済額軽減型の2種類がありますが、より繰上げ返済の恩恵を受けられるのは、期間短縮型です。

なぜなら、返済期間を短縮することにより、支払い利息を減額できるからです。

住宅購入前に貯める675万円を10年後に支払う繰上げ返済額として置き換えてみましょう。

繰上げ返済を利用する場合が、最も住宅に関する費用が節約できると分かります。

繰上げ返済を利用することで、トータル費用の減額・返済期間の短縮の両方が実現可能です。

加藤

頭金ゼロで早く戸建てを購入した方が、完済までのトータル費用が抑えられることに対して意外性を感じた方も多いのではないでしょうか。もちろん、もっと前から頭金を十分に貯蓄している場合はさらに費用は抑えられます。早めの備えが重要だということが分かりますね。

住宅ローンの返済において、「頭金なしの場合」「頭金を貯めてから購入する場合」「繰上げ返済を利用する場合」を比較しました。

戸建ての購入を決めた場合は、なるべく早く戸建てを購入するメリットは大きいといえます。

「頭金を貯めてから戸建てを購入する場合」と比較した、「早く戸建てを購入する」メリットは以下の通りです。

▼早く戸建てを購入するメリット

• 完済時期が早まる
• 完済までにかかる費用が減る
• 戸建て購入までの家賃が不要
• 繰上げ返済の利用でさらに住宅ローンを圧縮できる

頭金を貯める余裕があるならば、早めに戸建てを購入し、住宅ローン返済期間中に貯蓄した金額を繰上げ返済に回すのがおすすめです。

加藤

頭金を貯めるために戸建ての購入時期を先延ばしにするのであれば、頭金ゼロですぐに住宅ローンを組んで購入した方が、トータルの費用は安くなります。さらに、購入までの家賃が不要になることは大きなポイントです。無駄な費用は思い切って削るように、資金計画を進めていきましょう。

しっかり計画して住宅ローンを組んだものの、なんらかの理由で戸建てを手放すことになったり、住宅ローンの返済が難しくなったりすることもあります。

購入した戸建てを売却して、今後の資金を得ようと考えている人もいるでしょう。

では、ローン返済が残っている段階での戸建ての売却はどのように進めていけばよいのでしょうか。

ローンを完済していない戸建てを売却する際のポイントを解説していきます。

▼ローンを完済していない戸建てを売却する際のポイント

1. 残りのローン返済額を確認する
2. 所有物件がいくらで売れるのか査定してもらう
3. 売却額でローンを完済できるか計算する

①残りのローン返済額を確認する

まずは、住宅ローン返済額がどれくらい残っているのか確認しましょう。

住宅ローン返済中の物件を他人に売却するのであれば、住宅ローンの残高を返済し、その物件に設定された抵当権を抹消する必要があります。

残りのローン返済額を確認する方法は、以下の通りです。

• 返済予定表を確認
  • 返済予定表は、住宅ローンについての契約内容が記載された書類で、住宅ローン契約時に金融機関から郵送されるのが一般的です。
    記載内容は、契約に関する基本情報（氏名・借入日・返済方法・当初借入額）・毎月の返済金額・返済時期ごとの借入残高などが記載されています。
    この返済予定表を見れば、現時点での住宅ローン残高を把握できます。
    繰上げ返済など、当初の返済予定表に反映されていない内容はないかチェックし、正確な内容を把握しましょう。
• WEBサービス（ネットバンキング）を確認
  • 契約時に金融機関のネットサービスに加入している場合、スマートフォンやパソコンなど、ネット環境さえあればいつでも住宅ローンの残高を確認できます。
    住宅ローン契約時に案内を受けて諸手続きを行うのが一般的ですが、ネットサービスを提供していない金融機関もあるため、金融機関のHPや問い合わせなどから確認しましょう。
• 確定申告用の残高証明書を確認
  • 残高証明書とは、年末時点での住宅ローン残高を証明するために金融機関から発行される書類です。
    一般的に、毎年10月初旬に発送され、10月中旬に契約住所に届けられます。
• 借入先の金融機関窓口で確認
  • 現在のローン残高は、金融機関の窓口で確認できるケースもあります。契約者本人であることが確認できる本人確認書類や、引き落とし口座の通帳やキャッシュカードなどが必要な場合があるため、事前にHPや電話などでチェックすることがおすすめです。

②いくらで売れるのか査定してもらう

所有物件がいくらで売れるのかを調べる際に最も手軽なのは、WEB上にて不動産の情報を入力しAI・アプリ査定を行う方法ですが、結果が早く出る分、査定の精度は低くなります。

より精度が高い査定を受けるためには、不動産会社に直接査定を依頼する必要があり、査定方法は机上査定・訪問査定の2種類です。

机上査定では、不動産会社のHPや電話などから必要事項を入力し、その情報を元に査定が行われ、早くて数時間後、遅くても1日〜2日後には結果がでるのが一般的です。

訪問査定は、実際に不動産会社の担当が物件を訪問して建物や土地の状況・周辺環境などを調査したうえで査定価格を算出します。

机上査定よりも調査項目が多く、結果が届くまでに1週間前後と時間がかかりますが、より精度の高い結果が期待できます。

また、国土交通省の土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」から、取引期間やエリアなどを入力して検索すると、該当の条件で取引された物件の情報や取引金額を一覧で確認できます。

あくまでも相場の情報であり、売却予定の不動産の情報を反映しているわけではないため、情報収集の一環として調べてみるのが良いでしょう。

③ローンを完済できるか計算する

不動産会社に査定を依頼し、査定金額の結果が分かれば、残りのローン返済額と照らし合わせましょう。

売却予定金額で残りの住宅ローンを返済できるかを計算します。

▼計算方法

ローン残高が売却予定金額を下回る状況をアンダーローン、上回る状況をオーバーローンといいます。

アンダーローンの場合は、不動産を売却して得た金額を住宅ローンの返済に回せば、無事抵当権の抹消・不動産の売却が可能です。

一方、オーバーローンの場合は、住宅ローン完済に充てる自己資金が必要です。

自己資金が確保できない場合は、

• 住み替えローンを組む
• 賃貸物件にする
• 任意売却を検討する

などの対処法が考えられます。

住み替えローンとは、現在居住している住宅のローン残高を、新たな住み替え先の購入費用としての住宅ローン残高に上乗せするプランです。

住宅ローンの返済額としては高額になりますが、支払いを1ヶ所にまとめることができます。

残債が上乗せされることで住み替え先の物件の資産価値よりも大きな返済額を抱えるため、金融機関の審査が厳しくなるのが特徴です。

現在の住宅を売らずに、賃貸として貸し出しながら新たな住み替え先を購入する方法もあります。

この場合は、今まで通り現在の住宅ローン残高を返済しながら、新たな住み替え先の購入費用についても住宅ローンを契約するため、二重でローンを抱えなければなりません。

ただし、賃貸として借主から受け取った賃料収入を返済に充てることができます。

任意売却とは、借入先の金融機関の同意を得たうえで、残債がある状態での不動産の売却を行い、ローン返済に充てる方法です。

売却後もローンは残りますが、金融機関との相談でペースを検討しながら返済できます。

競売とは異なり、通常の売買と同様に進めていくため、売買手続きにおける仲介手数料・印紙税・登記費用などの諸費用が必要です。

▼オーバーローンとなったときの対処法

基本的には住み替えローンも二重ローンも、通常の住宅ローンより厳しく審査されます。

ローンの審査が下りない場合や、どうしても残債を返済できない場合には強制的に競売に移行することもあります。

そのため、資金計画に不安や悩みを抱いた際は、早めに金融機関や不動産会社に相談すると良いでしょう。

加藤

戸建ては住宅ローンの完済まで住み続けるのが最も理想的ですが、やむを得ない事情は誰にでも起こり得るでしょう。そうなってから考えるよりも、事前に少しでも知識をつけておくことで、冷静でスピーディな対処ができるようになります。

以上のように、ローンを完済していない物件を売却する場合、オーバーローンになると多くの手間やデメリットが生まれることが分かりました。

対処法の1つとして、賃貸物件にして貸し出すことが挙げられますが、ローンが残っている場合、「そもそも賃貸として貸し出せるのか」「どのような流れで貸し出すのか」など疑問点が多数発生するのではないでしょうか。

結論、ローンを完済していない戸建てを賃貸物件にすることは可能です。

その進め方について解説していきます。

①ローンを組んだ金融機関から許可を得る

基本的に、住宅ローンの対象となる住宅は契約者本人が自ら居住する物件に限られます。

契約時はこの条件に同意して契約したはずなので、他人に賃貸し、他人が居住することは契約違反です。

ただし、やむを得ない事情がある場合、銀行との交渉により戸建てを賃貸にすることが可能になるケースがあります。

やむを得ない事情とは、急な転勤・親族の急病・介護などです。

もちろん、全てのケースで賃貸とする許可が得られるとは限りませんが、許可なく勝手に賃貸に出すことは絶対にNGなので、まずは金融機関に相談しましょう。

②賃貸用のローンに切り替える

住宅ローン返済中の戸建てを賃貸にする許可が出たら、住宅ローンの種類を賃貸物件用のものに切り替えましょう。

自己居住から賃貸に移行する場合は、その物件は収益を得るための投資用不動産に分類されます。

住宅ローンは、国民のマイホーム取得を促進するための援助もあり、金利が低めに設定されており、国からの税額控除などの補助も受けやすいです。

しかし、賃貸住宅用ローンでは、基本的に住宅ローンよりも金利が高く、住宅における軽減措置も適用されません。

金銭的な負担が増加することを覚えておきましょう。

加藤

賃貸物件にする際は、金融機関の同意が必要です。万が一、同意なしで勝手に賃貸に変更した場合、契約違反で違約金を請求されることもあります。住宅ローンの返済が厳しい場合は、相談しにくい部分もあるかもしれませんが、金融機関の人は同じ類の相談をいくつも受けてきているプロです。安心してまずは早めの相談を心がけましょう。

戸建てを売却する場合も賃貸に出す場合も、自分名義の住宅ローンが残っていれば手間やかかる費用が増えることが分かりました。

このように、戸建てローンを組んでから後悔するケースは多数存在します。

現在まさにローンが負担になっていて後悔している方はもちろん、これから住宅ローンを契約する予定の方にとっても、万が一の場合について理解することは非常に重要です。

ここでは、戸建てのローンを組んで後悔した際の対処法を5つピックアップしてまとめました。

困った際はまずこの5つを検討するのがおすすめです。

▼戸建てのローンを組んで後悔した際の対処法5選

1. 返済期間の延長について考える
2. ローンの借り換え
3. 安い物件に引っ越す
4. 賃貸物件に引っ越す
5. リースバックを利用して住み続ける

それぞれについて解説していきます。

①返済期間の延長について相談する

住宅ローンの返済が厳しい場合は、返済期間を延長して毎月の負担額を減らせる可能性があります。

一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構の調査によると、住宅ローンの支払いに1日でも遅れたことがある人は9.3%と、住宅ローン利用者の約10人に1人が支払い遅延の経験があるとのことです。

さらにその要因について最も多いのは「収入減」で、全体の63%を占め、圧倒的多数となっています。

このように、返済の負担で困っている方は、まずは金融機関に返済期間の延長を相談してみてください。

その後、金融機関の指示に従って必要書類を提出し、手続きを進めていきましょう。

返済期間を延長するためには、一定条件を満たす必要があります。

参考として、住宅金融支援機構における返済期間延長の手続きについてみてみましょう。

住宅金融支援機構では、経済事情や病気などで収入が減少し、返済が大変になった場合に「返済特例」が適用されます。

適用条件は以下の通りです。

▼返済特例適用条件

上記の条件に該当する人は、最長期間15年、完済時の年齢上限80歳を限度に返済期間の延長が可能です。

さらに、失業中または収入が20%以上減少した人は、元金据置期間を最長3年間で設定できます。

返済期間延長手続きの流れは以下の通りです。

▼手続きの流れ

このように、住宅ローンの返済が困難な場合は、早めに金融機関等に相談すれば、最適な対処を指示してくれる場合があります。

②ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えは、他の金融機関から融資を受けて現状の借入先である金融機関に一括返済をすることです。

借入先の金融機関を変更し、住宅ローン返済の負担を軽減するために行います。

一般的には、以下3つの条件を満たした場合、月々の返済額や総返済額を減額できる可能性が高く、借り換えのメリットがあるといわれています。

▼借り換えにメリットがある3つの条件

• 借り換え後の金利差が年1%以上
• 住宅ローンの残高が1,000万円以上
• 残りの返済期間が10年以上

借り換えを検討するなら、早めに手続きした方が良いでしょう。

借り換えについては、各金融機関のHPで簡単にシミュレーションできることがほとんどです。

検討している場合はまずシミュレーションしてみましょう。

③安い物件に引っ越す

毎月の住宅ローンの返済が負担になっている場合は、現状よりも安い物件を購入して引っ越すことで毎月の負担額の減少が期待できます。

この場合は、現在居住している物件を売却し、住宅ローン返済資金を得ましょう。

物件は築年数が浅いほど建物価値が高く、売却金額が大きくなるため、売却を決めたら早めに手続きを進めるのがおすすめです。

また、比較的安い物件に引っ越す例として、以下のような買い替えが挙げられます。

• 新築戸建住宅→中古戸建住宅
• 分譲住宅→中古戸建住宅
• 都心→郊外

住宅ローンが残っている物件を売却するポイントについては、この記事内でも解説していますので、参考にしてください。

④賃貸物件に引っ越す

賃貸物件は、住宅ローンがないことが大きなメリットです。

やむを得ず転勤となった際でも、住宅ローンについて考える必要がないため、気軽に引っ越すことができます。

ただし長期間住むとなると、永続的に家賃を支払わなければならないにもかかわらず、戸建てのように自分の資産として残らないことが懸念点です。

戸建てと賃貸のメリット・デメリットを考えながら、自分の世帯に最適な居住形態を選びましょう。

⑤リースバックを利用して住み続ける

リースバックとは、所有している戸建てを不動産会社に売却し、その後自分が借主として同じ戸建てに住み続けることです。

リースバックを利用する際は、戸建てを売却して得たお金を住宅ローン返済に充当します。
しかし、住宅ローンの残債が売却額を上回り、住宅ローンを完済できない場合はリースバックを利用できません。

利用を検討する場合は、残りのローン返済額・戸建ての売却価格を調べた上で、必要な場合は自己資金を用意します。

以下のように、リースバックにはメリットもデメリットも存在します。

自分や家族のライフスタイルに適した選択をしましょう。

▼リースバックのメリット・デメリット

このように、住宅ローンを組んで後悔した場合でも解決策は複数あります。

もちろん、住宅ローンに後悔やトラブルがないのが理想的ですが、万が一の場合は参考にしてください。

加藤

リースバックは、近年増加傾向にあります。非常に便利な反面、契約形態が定期借家契約、つまり期間が限られた契約になるケースが多いのです。定期借家契約の場合は、契約期間が終了すれば契約書通りに戸建てから退去しなければなりません。リースバックを行う際は、契約形態や契約年数について、念入りにチェックしておきましょう。

実際に、オープンハウスで住宅をご購入いただいたお客様の体験記を紹介します。

＜ご購入者様プロフィール＞

＜きっかけと決め手＞

＜これから家を購入する方へのメッセージ＞

オープンハウス公式サイトでは、家のこだわりポイントなどをさらに詳しく掲載しています。

より具体的な体験談を読みたい方は、「

購入体験記Vol.38

」をご覧ください。

• 2022年12月時点の内容です。