住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。返済は長期間にわたるので、それぞれのメリットとデメリットを知り、よく検討しましょう。

元利均等返済

金利が変わらなければ、ローン返済期間中の返済額（元金と利息の合計）が毎月同じになる返済方法です。返済額が一定なので、ライフイベントに応じた出費なども含め、長期のマネープランが立てやすいというメリットがあります。

その一方で、利息の支払いが多くなり、総返済額も多くなるというデメリットも。元利均等返済のみを扱う金融機関も多く、たくさんの方に選ばれている返済方法です。

元金均等返済

ローンの返済期間中、元金の返済額は一定で、それに利息をプラスして返済する方法です。元金が減るにつれ利息も減るので、総返済額が少なくなるのがメリットです。

ただし、元金の多い返済当初は利息の額も多く、毎月の返済負担が大きいというデメリットも。また、利用できる金融機関も限られています。資金に余裕のある方や利息の総額を抑えたいという方におすすめの返済方法です。

「元利均等返済」と「元金均等返済」では、どのくらいの差が出るのでしょうか。返済方法の違いによる総返済額の一例を以下の表にまとめました。

支払額の違い

• ※3,000万円を金利1.5％で35年間借りた場合

住宅ローンの返済中に貯蓄ができるようなら、繰り上げ返済でローンの負担を軽減できます。こちらも2種類の方法があるので、それぞれの特徴を理解したうえで、検討しましょう。

返済期間短縮型

繰り上げ返済分の金額は元金に充てるので、毎月の返済額はそのままでも、返済期間が短くなります。借入時の年齢により定年後までローン返済が続く方は、繰り上げ返済することにより、定年までにローンを完済することも可能です。

返済額軽減型

返済期間は変えずに、毎月の返済額を少なくするタイプです。転職による収入減や子どもの成長に伴う出費など、家計の変化でローン返済に無理が生じないように、返済額を減らして家計の安定を図ることができます。

「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」では、どれくらいの差が生まれるでしょうか。繰り上げ返済した場合の総返済額の違いの一例を以下の表にまとめました。

繰り上げ返済した場合の総返済額の違い

シミュレーションして一覧にすると、返済期間と総返済額がどれだけ軽減できるか一目瞭然です。
返済期間短縮型を選択した場合、毎月の返済額は変わりません。そのため軽減効果をすぐに実感することはできませんが、期間が短くなるとその間の利息分を減らすことができるので、総返済額が抑えられます。

一方、返済額軽減型の場合は、返済期間短縮型のように総返済額の軽減は望めませんが、月々の家計負担はすぐに減らすことができます。

どちらの方法を選んでも総返済額の軽減につながるので、繰り上げ返済は魅力的です。ただし、将来のライフプランを考えたうえで、家計に支障のない範囲で返済していきましょう。

どちらの借入先の住宅ローンでも繰り上げ返済は可能ですが、手数料がかかります。「フラット35」など借入先によっては無料のところもあるので事前に確認しましょう。また、繰り上げ返済の最低限度額を設定しているところもあるので確認が必要です。

マイホームの購入時には、所得税の控除や給付金がもらえるなど、お得な制度もあります。内容をしっかり把握して、忘れずに必ず申請しましょう。

住宅ローン控除

10年間、年末のローン残高の1％が所得税から控除される制度です。金融機関などで10年以上の住宅ローンを組んでいることなど、一定の基準を満たした方が受けられます。

基準を満たした上で控除を受けるためには、会社員の方でも、１年目だけは自分で確定申告をする必要があります。2年目以降は会社の年末調整で還付されるので、確定申告は不要です。

すまい給付金

自分が住む家を購入したときに支給される給付金で、支給額は収入によって異なります。消費税が8％のときは、目安となる収入の上限は510万円でしたが、消費税が10％になってから775万円に引き上げられました。給付額の上限も30万円から50万円に引き上げられました。

給付を受けるには一定の条件をクリアする必要があり、給付額は収入だけでなく家族構成によっても異なります。

詳しくは、 「マイホームを買うならチェック！2020年版・住宅支援制度・前編」をご覧ください。

• 2020年11月時点の内容です。