この記事では、未公開土地について解説します。
土地探しを行う際に、「未公開土地」という単語を聞いたことがある人もいるでしょう。未公開土地はインターネット上で検索しても見つけられないため、良いと思った土地があっても契約方法が分からない場合があります。
この記事では、未公開土地が生じる理由や主な探し方について解説します。メリット・デメリットなどもあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
ただし、レインズや他の不動産情報サイトで確認できない土地もあるでしょう。
未公開土地になる主な理由として、レインズへの掲載猶予期間であることや、レインズには掲載されているが他のサイトへの掲載を準備していることなどが挙げられます。
未公開土地の他に、"非公開物件"と呼ばれるものがあります。未公開土地は、将来的に公開される可能性があり、現時点では公開されていない土地のことです。
一方、非公開物件は将来的にも公開される予定はなく、インターネットでは情報を入手できない土地のことです。一般媒介契約の場合、レインズへの掲載義務は発生しません。そのため、レインズや他のサイトに掲載する必要がなく、非公開物件となる場合があります。
一般媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者(売主や貸主)が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。
＊参照：
ここでは、未公開土地が生じる主な理由を見ていきましょう。
不動産を売却する場合、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの契約方法から選択することがほとんどです。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約でき、個人で買主を見つけた場合には契約できるメリットがあります。
一般媒介契約で売却を進めている土地は、レインズへの掲載義務がありません。他の不動産情報サイトにも掲載していない場合には、担当しているいくつかの不動産会社でのみ情報を得られます。
例えば、離婚や相続などの個人的な事情で売却する場合や、近隣住民とのトラブルで引っ越しをする場合などです。
不動産情報サイトなどに掲載されていないケースが多いため、良い土地を見つけても情報が見当たらない場合には、担当者に問い合わせることをおすすめします。
猶予期間は、専任媒介契約の場合は媒介契約を結んだ日から7日以内、専属専任媒介契約の場合は契約日から5日以内です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の土地がレインズに掲載されていない場合には、猶予期間である可能性が高いといえます。
参考：
立地や面積、形状などの条件が良い土地は、公開しなくても購入希望者が見つかると不動産会社が判断するケースがあります。
そのため、あえて情報を公開せずに特定の顧客にのみ紹介することがあります。土地の購入を検討している人は、普段から相談先の不動産会社とコミュニケーションを取っていると、条件が良い土地を紹介してもらいやすいでしょう。
特に、不動産会社との付き合いが長い顧客であれば、より迅速・確実に成約できる期待があるでしょう。この場合、個人が情報サイトなどで土地を見つけることは難しいといえます。
ここでは、未公開土地を探す主な方法を見ていきましょう。
希望するエリアが決まっている場合には、実際に歩いてみると売り出し中の土地を見つけられる場合があります。
売地には不動産会社の看板が設置されているケースが多く、直接連絡すると詳細な情報を得られるでしょう。また、現地を訪れると周辺環境や交通の便なども確認でき、新生活のイメージが具体的になります。
地域に密着した不動産会社は、未公開の土地情報を持っていることがあります。希望条件を伝えると、インターネット上では見つけられない土地の情報を教えてもらえるでしょう。
複数の不動産会社に相談すれば、さらに情報の幅が広がります。特に、建築条件付きの土地に関する情報を提供している場合が多い傾向にあります。
家づくりを検討している場合には、工務店やハウスメーカーに相談すると、土地探しと建築計画を並行して進められるでしょう。
インターネット上には、個人間で土地の売買情報を掲載しているサイトや掲示板があります。個人間売買のサイトであれば、一般的な不動産情報サイトに掲載されていない土地の情報を見つけられるでしょう。
ただし、情報の信頼性や取引の安全性が低いといえるため、あまりおすすめできる方法ではありません。
ここでは、未公開土地を探すメリットを見ていきましょう。
インターネットなどで情報をチェックできる公開土地とは異なり、未公開土地の情報は限られた人にしか提供されません。
そのため、購入希望者間の競争が少なく、希望する条件を満たした土地を購入しやすいでしょう。他の人に先を越されるリスクが低いため、十分に検討してからでも購入できます。未公開の土地の中には、立地や形状などの条件が良く、公開する必要がないと不動産会社が判断したものがあります。公開を予定している好条件な土地であっても、一般に公開する前に不動産会社が持つ特定の顧客へ優先的に紹介する場合があります。
不動産会社が所有する未公開土地には、条件に優れたものが含まれていることがあり、好条件の土地を探している人は不動産会社に直接相談してみると見つけやすいでしょう。
ここでは、未公開土地を探す以下3つのデメリットを見ていきましょう。
未公開土地は、過去に事件や事故などが発生した、いわゆる"事故物件"や"訳あり物件"の場合があります。情報が公開されていないため、購入後に過去のトラブルが発覚するケースが考えられるでしょう。
購入前に必ず不動産会社に、過去の取引履歴や周辺環境について詳細に確認し、何かトラブルがあった場合には納得したうえで購入を判断することが重要です未公開土地は情報を入手できる人が限られており、不動産会社も限定的な顧客にのみ宣伝している場合が多くあります。そのため、不動産会社から購入を急かされてしまうおそれがあり、冷静な判断が難しくなるでしょう。
不動産は急いで購入すると、土地や住宅のデメリットに気付けず後悔することがあります。
購入を急かされている場合でも、十分に情報を収集して慎重に判断することが重要です。
ここでは、未公開土地に関してよくある質問に回答します。
先述のとおり、売却が進められている土地はレインズへの掲載が義務付けられています。しかし、売主が不動産会社と一般媒介契約を結んでいる場合、レインズへの掲載義務が発生しません。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合でも、契約から掲載までに5〜7日間の猶予期間が設けられています。
そのため、一般媒介契約の土地や猶予期間内の土地は、レインズに掲載されていない場合があります。市場に出ていない土地を個人で購入することは可能ですが、不動産会社を介する取引よりもリスクが高いといえます。
市場に出ていない土地の場合、そもそも所有者が売却を希望していないと交渉自体が困難です。また、個人間での交渉は価格設定や契約手続きに関する専門的な知識が不足しているため、将来的にトラブルが発生するおそれがあります。
売りに出ていない土地の購入を検討する場合でも、不動産会社に仲介を依頼して交渉や契約手続きを進めましょう。
この記事では、未公開土地について解説しました。
未公開土地は、限られている人しか情報を入手できないため、競争率が低く希望する土地を購入しやすいメリットがあります。
一方で、購入を急かされるケースや適正価格に見合っていないケースがあるなど、デメリットも把握しておくことが大切です。
未公開土地を購入する前に、リスクを十分に検討して慎重に判断することを推奨します。
記事監修
宅地建物取引士/2級ファイナンシャル･プランニング技能士
東京･神奈川の複数センターでセンター長を歴任後、営業推進部長や埼玉･名古屋エリアの立ち上げにも寄与。2022年からは契約管理部門にて、オープンハウス全国の契約書作成や引き渡し業務を統括中。
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