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記事監修

山口 靖博

宅地建物取引士/2級ファイナンシャル･プランニング技能士
最新のトレンドや法改正を踏まえ、円滑な住宅売買に向けた仕組み作りと前線でのサポートを実践する。「ちんたいグランプリ（旧・不動産甲子園）」 2020年度･2022年度特別賞。

一戸建てを所有すると毎年固定資産税を納税する必要がありますが、そもそも固定資産税とはどんな税金なのでしょうか？

固定資産税という名前だけ聞いたことがあっても、実はあまり詳しくないという方もいるかもしれません。

そこで固定資産税とはどんな税金なのか、詳しくみていきましょう。

固定資産税とはどんな税金なのか

固定資産税とは、土地・家屋などの固定資産にかかる地方税です。

原則市町村が固定資産の所有者に対して課税しますが、東京23区にある固定資産については東京都が都税として課税します。

一戸建てで土地と家屋を所有している場合は、土地と家屋それぞれに課される固定資産税の合計を支払わなければなりません。

固定資産税を払う義務がある人

固定資産税を支払う義務があるのは、1月1日現在での土地・家屋の所有者です。

所有者とは、土地・家屋ともに、所有者として固定資産課税台帳に登録されている者のことをいいます。

固定資産課税台帳に登録されている所有者は、登記簿に所有者として登記されている者と同じです。

しかし、登記簿にない土地・家屋を所有していても、課税庁の調査により固定資産課税台帳に所有者として登録されている場合は、納税義務が発生します。

仮に1月1日に所有していた土地・家屋の所有権が、1月2日に売買・譲渡により他人へ移転した場合でも、納税義務があるのは1月1日に所有していた者です。

このようなケースでは大体、売買や譲渡の契約時に固定資産税が日割り精算されます。

山口

固定資産税は、土地や家屋などの資産を持つ方が支払わなければならない税金です。土地や家屋を所有している時期によっては納付者が異なる場合があるため、仕組みを理解しておきましょう。

固定資産税を支払う際に、押さえておくべきポイントや注意点は何なのでしょうか。

固定資産税の支払いが滞ったという場合には延滞金などが発生することもあります。

そこで、注意点として固定資産税の納付時期や支払い方法、延滞金などについて解説します。

固定資産税を納付する時期

固定資産税を納付する時期は、市町村によって異なります。

一般的には、各年の4月〜6月上旬に納税通知書が到着し、その年の4月〜翌年3月末分の固定資産税を以下の4期に分けて納税するスケジュールです。

6月：第1期分の納付
9月：第2期分の納付
12月：第3期分の納付
翌年2月：第4期分の納付

また、4期分を一括で支払うことも可能です。

ただし、一括支払いだからといって固定資産税が割引されることはありません。

令和4年度における市町村ごとの納付時期・納付期限は以下の通りです。

▼主な市町村ごとの納付期限

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払い方法は以下の通りです。（東京都の場合）

固定資産税の支払い方法は、窓口での支払い・キャッシュレス決済・インターネット決済・自動引き落としなどがあります。

領収書や納税証明書が必要な場合は、支払い方法によって発行の有無・発行可能になるまでの期間が異なるため注意が必要です。

詳細は各自治体のHPなどで確認しましょう。

納付が遅れると延滞金が発生する

固定資産税を納付期限までに納付しなければ、延滞金が発生すると地方税法で定められています。

延滞金の加算方法は以下の通りです。

山口

固定資産税は地方税のため、各自治体によって取り決めが異なります。税金の支払いや納期などに関して詳細を知りたい場合は、自治体HPを調べるか、直接電話で問い合わせをしましょう。

固定資産税額は、土地や家屋の評価額や、軽減措置を受けるかどうかによって変わりますが、相場は年に約10万円〜15万円です。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査（2021年度）によると、中古戸建・建売住宅・土地付き注文住宅の取得費用が2,000万円〜4,500万円となっています。

つまり、固定資産税の相場は2,000万円〜4,500万円程度の一戸建てを取得した場合のものだと想定できます。

山口

1年間で10万円〜15万円ということは、月々で考えると1万円前後ですね。あまり高額とは感じないかもしれませんが、家を所有している限り納税義務があるため、トータルを考えるとかなり大きな額になりそうです。

固定資産税の平均額について解説しました。

さらに実際の計算方法を知ることで、より具体的な資金計画を立てたり、現在所有している不動産にかかっている固定資産税について把握したりすることができます。

固定資産税は、土地と建物別々に課税されるため、それぞれについてみていきましょう。

土地の固定資産税

土地の固定資産税額は以下の通りです。

土地の固定資産税評価額は、地価公示価格等の7割を目安に計算されます。

地価公示価格は、実際の取引価格等を踏まえて決定される価格であるため、購入価格の約70%と考えると良いでしょう。

この評価額に対して、固定資産税の標準税率1.4%をかけると土地の固定資産税額を求められます。

※標準税率である1.4%は地域によって税率が異なる場合がありますのでご注意ください。

建物の固定資産税

建物の固定資産税額は以下の通りです。

地価公示価格は、実際の取引価格等を踏まえて決定される価格であるため、購入価格の約70%と考えると良いでしょう。

再建築価格とは、課税対象の家屋と同一または同程度のものを評価時点で新築した場合に必要とされる建設工事費用のことです。

再建築価格の目安は、中古一戸建ての場合は購入価格の約50%〜70%、新築一戸建ての場合は建設工事費の約60%といわれています。

経年減点補正率は、年数の経過による建物の価値の低下を表す数値です。

この経年減点補正率を再建築価格にかけ合わせることにより、評価時点での建物の固定資産税評価額を算出します。

建物における固定資産税の税率は、土地と同様1.4%です。

固定資産税は年々減額される

固定資産税は、基本的に年数の経過によって減額されていきます。

なぜなら、建物の劣化・価値の低下により、固定資産税評価額が年々減少していくためです。

建物の固定資産税評価額を決める要素である経年減点補正率は、経年により下がっていくと決められており、それに伴い建物の固定資産税評価額は減額されていきます。

以下は、木造住宅の経年減点補正率の一部です。

経年により減少していることが分かります。

ここで1つ注意点があります。

「年数が経つと固定資産税が減少するのであれば、いずれゼロになるのではないか」と考える方もいるでしょう。

上の表を見て分かるように、経年減点補正率は、27年の時点からは0.20で一定となり減少しません。

つまり、27年以降は固定資産税が一定額で課され続けるということです。

都市計画税がかかる場合もある

固定資産税と同時に都市計画税が課される場合があります。

都市計画税は、市街化区域内に所在する土地や家屋にかかる地方税で、各市町村の条例によって定められています。

つまり、都市計画税が課される市町村において、市街化区域内に一戸建てを所有していれば、固定資産税と都市計画税の両方を納めなければなりません。

都市計画税額の計算方法は、以下の通りです。

市街化区域は、既に市街地を形成している区域や概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を指します。

すでに一戸建てを所有している場合は、固定資産税と都市計画税を同時に納めるように納税通知書が送られてくるケースが多いです。

これから一戸建てを購入予定の場合は、検討している物件が市街化区域にあるかどうかを調べれば、都市計画税が課税されるかどうかが分かります。

Web上で公開されている物件情報を見てみましょう。

直接市街化区域と記載されていたり、用途地域の指定がされていたりすれば、その物件は市街化区域にあるということになります。

中古物件か新築物件かに関わらず、戸建の購入に係る費用を試算する上で都市計画税がかかるかどうかは重要ですよね。

オープンハウスでは、それぞれの物件が市街化区域にあたるのか、また用途地域は何なのかをほぼ全ての掲載物件で情報開示しています。

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山口

土地と建物で固定資産税を別々に考えることは重要です。地価の相場が高い場所で家を購入すれば、土地は減価償却されないため、ずっと高い税金を払い続けなければなりません。戸建て購入の予算と立地を照らし合わせて資金計画を考えていきましょう。

一戸建てとマンションに、固定資産税の違いはあるのでしょうか。

固定資産税の課税額を決定する要因や、建物の評価額の違いについて解説します。

固定資産税の課税額を決定する要因

一戸建てやマンションの固定資産税の課税額を決定する大きな要因は、建物の評価額です。

一戸建ての場合、所有している土地や建物の把握が容易ですが、マンションは部屋の広さが評価額のベースになります。

マンションの場合、全体の土地を戸数で割った面積が所有している分だとみなされるため、土地の評価額は一戸建てよりも低くなる傾向にあります。

ただし、マンションは建物の評価額が高くなるケースが多いです。

土地と建物の固定資産税の割合は、一戸建ての場合は7:3、マンションの場合は3:7と、真逆になるといわれています。

木造の一戸建ての固定資産税はマンションより安い

同じ条件の土地にある一戸建てとマンションでも、経過年数に応じて固定資産税に差が開きます。

土地の評価額は変動しにくいですが、建物は劣化することで価値が下がっていくのです。

木造の一戸建ての場合、耐用年数は22年であり、評価額は早い段階で下がっていきます。

一方で、マンションの耐用年数は47年であり、評価額の下がり方は緩やかです。

長く住む場合は、マンションよりも木造の一戸建てのほうが固定資産税が安くなるでしょう。

山口

マンションは土地の所有面積が小さくなりがちではありますが、建物の評価額が下がりにくい傾向にあります。それに比べ、木造の一戸建ては劣化が早く、評価額も早い段階で下がります。固定資産税の差は経過年数によって開いていくことを覚えておきましょう。

固定資産税の計算方法について解説してきました。

しかし、上記で解説した計算額が必ずしも満額で課されるわけではありません。

所有する土地や建物が一定の条件を満たせば、軽減措置の適用を受けられる場合があります。

ここからは、以下6つの軽減措置制度についてみていきましょう。

1. 新築戸建ての軽減措置
2. 土地に対する特例
3. 省エネリフォームに対する軽減措置
4. バリアフリーに対する軽減措置
5. 耐震リフォームに対する軽減措置
6. 長期優良住宅化リフォームに対する軽減措置

1.新築戸建ての軽減措置

下記の適用条件を満たす新築一戸建てに課される固定資産税については、以下の軽減措置が適用されます。

計算例：床面積200㎡の新築一戸建てで、固定資産税評価額が1,800万円の場合

• 1㎡あたりの固定資産税評価額=1,800万円/200㎡=9万円

• 軽減措置適用後の税額=(9万円×120㎡×1/2×1.4%)+(9万円×80㎡×1.4%)

  =7.56万円+10.08万円

  =17万6,400円

2.土地に対する特例

下記の適用条件を満たす住宅用地の課税標準額は、軽減措置が適用され、以下のように算出されます。

計算例：土地面積が240㎡の一戸建てで、固定資産税評価額が1,500万円の場合

• 1㎡あたりの固定資産税評価額=1,500万円/240㎡=6.25万円

• 軽減措置適用後の固定資産税額=(6.25万円×200㎡×1/6+6.25万円×40㎡×1/3)×1.4%=4.08万円

  ※小数点以下切り捨てで計算しています。

3.省エネリフォームに対する軽減措置

新築住宅ではなく、省エネを目的としたリフォームを行った際に受けられる軽減措置もあります。

下記の適用条件を満たす住宅にかかる固定資産税の税額の1/3が、工事完了の翌年度1年間減額されます。

詳細は以下をご確認ください。

4.バリアフリーリフォームに対する軽減措置

住宅をバリアフリーにする一定の工事を行った際に、工事完了の翌年度1年間分の固定資産税額の減額措置を受けられる制度があります。

適用を受けるには一定の条件を満たしている必要があるため、詳細は以下をご確認ください。

また、対象となるバリアフリー工事の詳細については、

国土交通省「バリアフリー改修に係る固定資産税の減額措置」

をご確認ください。

5.耐震リフォームに対する軽減措置

昭和57年1月1日以前に建築された住宅を、現行の耐震基準（昭和56年6月1 日以降の耐震基準）に適合させる耐震改修を行った場合、翌年度1年間分の固定資産税が2分の1に減額される制度があります。

適用を受けるには一定の条件を満たしている必要があるため、詳細は以下をご確認ください。

6.長期優良住宅化リフォームに対する軽減措置

上記で解説した軽減措置適用対象となる省エネ改修工事・耐震改修工事を行い、長期優良住宅の認定を取得した場合、取得翌年度1年間分の固定資産税額が2/3減額される制度があります。

山口

軽減措置を理解することは非常に重要です。新築住宅の軽減措置や、住宅用地の特例は想像しやすいですが、その他のリフォームに関する軽減措置も、今後適用対象になる可能性があります。少しでも頭の片隅に置いておくことで節税につながるのです。

固定資産税の仕組みや税額、軽減制度について解説してきました。

ここからは、物件にかかる固定資産税を実際にシミュレーションしてみましょう。

具体例として、以下の条件を満たす物件の固定資産税を算出していきます。

固定資産税のシミュレーションを行う手順は以下の通りです。

1. 固定資産税の評価額を調べる
2. 「評価額×平均税率」を計算する
3. 該当する軽減措置を確認する

では、順番に解説していきます。

1.固定資産税の評価額を調べる

基本的な固定資産税額の計算方法は、固定資産税評価額×1.4%（標準税率）です。

まずは、固定資産税の評価額を調べる必要があります。

土地と建物では評価基準が異なるため、別々にみていきましょう。

＜土地の場合＞

• 土地の評価額の目安：公示地価×70%

土地の評価額は、3年に1度、1月1日に各市町村が公表する固定資産税路線価が基準となります。

固定資産税路線価は、固定資産税課税対象地の評価額のことで、毎年1月1日に国土交通省が公表する公示地価の70%が水準です。

公示地価は、実際の取引価格データが元になっていることもあるため、概算であれば購入価格で代用可能です。

実際には不動産鑑定士により、現状の道路幅員などを考慮し、バランスをみて調査・決定されるため、あくまでも目安として考えましょう。

＜建物の場合＞

• 建物の評価額の目安：建物の再建築価格(建設工事費or購入価格×60%)×経年減点補正率

建物の固定資産税評価額は土地よりも少し複雑です。

建物の再建築価格は、構造や築年数によっても変化しますが、新築では工事費の約60%、中古では購入価格の約50%〜60%といわれています。

建物の再建築価格に年数の経過による建物の劣化・価値の低下を反映させるために、経年減点補正率（築年数10年の場合は0.50）をかけたものが建物の評価額になります。

2.「評価額×平均税率」を計算する

次に、土地・建物の固定資産税評価額に税率をかけあわせます。

土地の固定資産税で軽減措置を適用しない場合は、この時点の金額が税額です。

また、厳密には各自治体によって税率が定められますが、大半が標準税率である1.4%となっています。

物件が所在する自治体の定める税率を詳しく調べたい場合は、各自治体のHPなどで確認しましょう。

3.該当する軽減措置を確認する

最後に、該当する軽減措置があれば適用しましょう。

軽減措置については、

こちら

をご参考ください。

今回の具体例では、土地にかかる固定資産税に対して、

住宅用地の特例

が適用されます。

住宅用地の特例の中で、住居の用に供する土地の200㎡までの部分において、課税標準額が1/6に減額されるという部分を適用しましょう。

よって、ここでシミュレーションした物件の固定資産税は、以下のようになります。

この物件にかかる固定資産税は8.8万円程度であるという結果が出ました。

固定資産税のシミュレーションをするとき、その物件の販売価格が分かれば概算で把握することが可能です。

まずは試しに物件探しを行い、気になる物件の固定資産税を概算してみましょう。

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山口

固定資産税は、家を購入した後も所有している限りは払い続けなければならない税金です。生涯の資金計画に関わってくるので、具体的にシミュレーションすることは非常に重要ですよね。本記事では戸建の固定資産税をシミュレーションしましたが、

こちらの記事

ではマンションとの比較もしていますので、気になる方は参考にしてみてください。

固定資産税を具体的にシミュレーションすることで、よりイメージがついたのではないでしょうか。

しかし条件によっては軽減措置の対象外となってしまったり、軽減措置適用の申請が漏れていることにより、過払いとなっていたりする場合があるので注意が必要です。

固定資産税について損をすることがないように、以下の注意点3つについて解説していきます。

空き家は軽減措置の対象外になる場合がある

地方税法第349条3の2第1項において、「特定空家等」の指定を受けている建物の敷地となっている土地は、固定資産税の軽減措置である住宅用地の特例の対象から除外することが決められています。

特定空家等とは、空家等対策の推進に関する特別措置法第2条において定義され、以下のような特徴があれば「特定空家等」の認定を受ける可能性があります。

▼特定空家等の認定を受ける条件

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

これらの条件を満たし、市町村から特定空家等の認定を受けた場合は、その土地に課される固定資産税が認定を受けていない場合と比較して最大6倍になるおそれがあります。

具体例

土地と建物は分けて計算する

固定資産税の算出において、土地と建物は原則別々に評価・計算されます。

その大きな理由は、土地は経年劣化による価値低下がほとんどないのに対し、建物は経年により設備や構造が劣化し、価値が低下していくためです。

また、軽減措置の制度も土地と建物で異なるため、必ず固定資産税は別々に計算するようにしましょう。

過払いがあれば役場に問い合わせる

軽減措置が適用されていなかったり、固定資産税評価額に不備があったりして、固定資産税の過払いが発生するおそれがあります。

固定資産税に関する不備に気がついたり、疑問が発生したりした際は、課税主の市町村を管轄する役所に問い合わせてみましょう。

また、固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるとき、審査の申出をすることができます。

審査の申出に関する手続きについての取り決めは、各自治体によって異なります。

詳細については、各自治体のHPに役所での窓口案内や電話番号が記載されているため、確認したうえで問い合わせましょう。

山口

固定資産税の納税通知書を今一度見返してみましょう。軽減措置がしっかり適用されているかどうかや、適切な評価額になっているかなど、知識があれば気づけることが増えてきますね。

実際に、オープンハウスで住宅をご購入いただいたお客様の体験記を紹介します。

＜ご購入者様プロフィール＞

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