一戸建てを所有すると、毎年固定資産税を納税しなければいけません。一戸建ての購入を検討している方や、すでに所有していて納税している方のなかには、固定資産税とは何なのか、はっきりわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。ここでは、一戸建てにかかる固定資産税の概要・計算方法・軽減措置・注意点などについて詳しく解説していきます。
記事監修
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル･プランニング技能士。「ちんたいグランプリ（旧・不動産甲子園）」 2020年度･2022年度特別賞。最新のトレンドや法改正を踏まえ、円滑な住宅売買に向けた仕組み作りと前線でのサポートを実践する。
一戸建てを所有すると毎年固定資産税を納税する必要がありますが、そもそも固定資産税とはどんな税金なのでしょうか？
固定資産税という名前だけ聞いたことがあっても、実はあまり詳しくないという方もいるかもしれません。
そこで固定資産税とはどんな税金なのか、詳しくみていきましょう。
固定資産税とは、土地・家屋などの固定資産にかかる地方税です。
原則市町村が固定資産の所有者に対して課税しますが、東京23区にある固定資産については東京都が都税として課税します。
一戸建てで土地と家屋を所有している場合は、土地と家屋それぞれに課される固定資産税の合計を支払わなければなりません。
固定資産税を支払う義務があるのは、1月1日現在での土地・家屋の所有者です。
所有者とは、土地・家屋ともに、所有者として固定資産課税台帳に登録されている者のことをいいます。
固定資産課税台帳に登録されている所有者は、登記簿に所有者として登記されている者と同じです。
しかし、登記簿にない土地・家屋を所有していても、課税庁の調査により固定資産課税台帳に所有者として登録されている場合は、納税義務が発生します。
仮に1月1日に所有していた土地・家屋の所有権が、1月2日に売買・譲渡により他人へ移転した場合でも、納税義務があるのは1月1日に所有していた者です。
このようなケースでは大体、売買や譲渡の契約時に固定資産税が日割り精算されます。
固定資産税を支払う際に、押さえておくべきポイントや注意点は何なのでしょうか。
固定資産税の支払いが滞ったという場合には延滞金などが発生することもあります。
そこで、注意点として固定資産税の納付時期や支払い方法、延滞金などについて解説します。
固定資産税を納付する時期は、市町村によって異なります。
一般的には、各年の4月〜6月上旬に納税通知書が到着し、その年の4月〜翌年3月末分の固定資産税を以下の4期に分けて納税するスケジュールです。
6月：第1期分の納付
9月：第2期分の納付
12月：第3期分の納付
翌年2月：第4期分の納付
また、4期分を一括で支払うことも可能です。
ただし、一括支払いだからといって固定資産税が割引されることはありません。
令和4年度における市町村ごとの納付時期・納付期限は以下の通りです。
▼主な市町村ごとの納付期限
| 自治体 | 第1期 | 第2期 | 第3期 | 第4期 |
|---|---|---|---|---|
| 札幌市 | 4/30 | 7/31 | 9/30 | 12/31 |
| 仙台市 | 6/30 | 8/31 | 10/31 | 1/31 |
| 新潟市 | 4/30 | 7/31 | 12/28 | 2/28 |
| 東京23区 | 6/30 | 9/30 | 12/27 | 2/28 |
| 横浜市 | 5/2 | 8/1 | 1/4 | 2/28 |
| 大阪市 | 4/30 | 7/31 | 12/31 | 2/28 |
| 広島市 | 4/30 | 7/31 | 12/31 | 2/28 |
| 福岡市 | 4/30 | 7/31 | 12/28 | 2/28 |
| 鹿児島市 | 5/31 | 7/31 | 9/30 | 12/28 |
| 那覇市 | 5/2 | 8/1 | 12/26 | 2/28 |
固定資産税の支払い方法は以下の通りです。（東京都の場合）
| 納付方法 | 領収書の有無 | 納税証明書が発行可能になるまでの期間 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 金融機関・各自治体窓口 | 有 | 1週間程度 | ペイジー対応のATMの場合は、領収書発行無し |
| コンビニエンスストア | 有 | 1週間程度 | 30万円までの納付書のみ利用可能 |
| スマートフォン決済アプリ | 無 | 1週間程度 | - |
| クレジットカード | 無 | 10日程度 |
100万円未満の納付書のみ利用可能 ※別途、決済手数料がかかる |
| ペイジー | 無 | 1週間程度 |
ペイジー対応の金融機関のみ ※事前に金融期間への利用申込が必要 |
| 口座振替 | 無 | 10日程度 | - |
固定資産税の支払い方法は、窓口での支払い・キャッシュレス決済・インターネット決済・自動引き落としなどがあります。
領収書や納税証明書が必要な場合は、支払い方法によって発行の有無・発行可能になるまでの期間が異なるため注意が必要です。
詳細は各自治体のHPなどで確認しましょう。
固定資産税を納付期限までに納付しなければ、延滞金が発生すると地方税法で定められています。
延滞金の加算方法は以下の通りです。
| 期間 | 納期限の翌日から1か月を経過する日までの期間 | 納期限の翌日から1か月を経過した日以降の期間 |
|---|---|---|
| 2021年1月1日〜2021年12月31日に支払うべき税金 | 2.5% | 8.8% |
| 2022年1月1日〜2022年12月31日に支払うべき税金 | 2.4% | 8.7% |
固定資産税額は、土地や家屋の評価額や、軽減措置を受けるかどうかによって変わりますが、相場は年に約10万円〜15万円です。
住宅金融支援機構のフラット35利用者調査（2021年度）によると、中古戸建・建売住宅・土地付き注文住宅の取得費用が2,000万円〜4,500万円となっています。
つまり、固定資産税の相場は2,000万円〜4,500万円程度の一戸建てを取得した場合のものだと想定できます。
固定資産税の平均額について解説しました。
さらに実際の計算方法を知ることで、より具体的な資金計画を立てたり、現在所有している不動産にかかっている固定資産税について把握したりすることができます。
固定資産税は、土地と建物別々に課税されるため、それぞれについてみていきましょう。
土地の固定資産税額は以下の通りです。
| 土地の固定資産税 | 土地の固定資産税評価額（購入価格の約70%）×1.4% |
|---|
土地の固定資産税評価額は、地価公示価格等の7割を目安に計算されます。
地価公示価格は、実際の取引価格等を踏まえて決定される価格であるため、購入価格の約70%と考えると良いでしょう。
この評価額に対して、固定資産税の標準税率1.4%をかけると土地の固定資産税額を求められます。
※標準税率である1.4%は地域によって税率が異なる場合がありますのでご注意ください。
建物の固定資産税額は以下の通りです。
| 建物の固定資産税 | 建物の固定資産税評価額（再建築価格×経年減点補正率）×1.4% |
|---|
地価公示価格は、実際の取引価格等を踏まえて決定される価格であるため、購入価格の約70%と考えると良いでしょう。
再建築価格とは、課税対象の家屋と同一または同程度のものを評価時点で新築した場合に必要とされる建設工事費用のことです。
再建築価格の目安は、中古一戸建ての場合は購入価格の約50%〜70%、新築一戸建ての場合は建設工事費の約60%といわれています。
経年減点補正率は、年数の経過による建物の価値の低下を表す数値です。
この経年減点補正率を再建築価格にかけ合わせることにより、評価時点での建物の固定資産税評価額を算出します。
建物における固定資産税の税率は、土地と同様1.4%です。
固定資産税は、基本的に年数の経過によって減額されていきます。
なぜなら、建物の劣化・価値の低下により、固定資産税評価額が年々減少していくためです。
建物の固定資産税評価額を決める要素である経年減点補正率は、経年により下がっていくと決められており、それに伴い建物の固定資産税評価額は減額されていきます。
以下は、木造住宅の経年減点補正率の一部です。
経年により減少していることが分かります。
| 経過年数 | 経年減点補正率 |
|---|---|
| 1 | 0.80 |
| 5 | 0.64 |
| 10 | 0.50 |
| 15 | 0.37 |
| 20 | 0.26 |
| 25 | 0.21 |
| 27以上 | 0.20 |
ここで1つ注意点があります。
「年数が経つと固定資産税が減少するのであれば、いずれゼロになるのではないか」と考える方もいるでしょう。
上の表を見て分かるように、経年減点補正率は、27年の時点からは0.20で一定となり減少しません。
つまり、27年以降は固定資産税が一定額で課され続けるということです。
固定資産税と同時に都市計画税が課される場合があります。
都市計画税は、市街化区域内に所在する土地や家屋にかかる地方税で、各市町村の条例によって定められています。
つまり、都市計画税が課される市町村において、市街化区域内に一戸建てを所有していれば、固定資産税と都市計画税の両方を納めなければなりません。
都市計画税額の計算方法は、以下の通りです。
| 土地・建物の都市計画税 | 固定資産税評価額×0.3%※市町村による |
|---|
市街化区域は、既に市街地を形成している区域や概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を指します。
すでに一戸建てを所有している場合は、固定資産税と都市計画税を同時に納めるように納税通知書が送られてくるケースが多いです。
これから一戸建てを購入予定の場合は、検討している物件が市街化区域にあるかどうかを調べれば、都市計画税が課税されるかどうかが分かります。
Web上で公開されている物件情報を見てみましょう。
直接市街化区域と記載されていたり、用途地域の指定がされていたりすれば、その物件は市街化区域にあるということになります。
中古物件か新築物件かに関わらず、戸建の購入に係る費用を試算する上で都市計画税がかかるかどうかは重要ですよね。
一戸建てとマンションに、固定資産税の違いはあるのでしょうか。
固定資産税の課税額を決定する要因や、建物の評価額の違いについて解説します。
一戸建てやマンションの固定資産税の課税額を決定する大きな要因は、建物の評価額です。
一戸建ての場合、所有している土地や建物の把握が容易ですが、マンションは部屋の広さが評価額のベースになります。
マンションの場合、全体の土地を戸数で割った面積が所有している分だとみなされるため、土地の評価額は一戸建てよりも低くなる傾向にあります。
ただし、マンションは建物の評価額が高くなるケースが多いです。
土地と建物の固定資産税の割合は、一戸建ての場合は7:3、マンションの場合は3:7と、真逆になるといわれています。
同じ条件の土地にある一戸建てとマンションでも、経過年数に応じて固定資産税に差が開きます。
土地の評価額は変動しにくいですが、建物は劣化することで価値が下がっていくのです。
木造の一戸建ての場合、耐用年数は22年であり、評価額は早い段階で下がっていきます。
一方で、マンションの耐用年数は47年であり、評価額の下がり方は緩やかです。
長く住む場合は、マンションよりも木造の一戸建てのほうが固定資産税が安くなるでしょう。
固定資産税の計算方法について解説してきました。
しかし、上記で解説した計算額が必ずしも満額で課されるわけではありません。
所有する土地や建物が一定の条件を満たせば、軽減措置の適用を受けられる場合があります。
ここからは、以下6つの軽減措置制度についてみていきましょう。
下記の適用条件を満たす新築一戸建てに課される固定資産税については、以下の軽減措置が適用されます。
| 適用条件 | 適用期間 | 軽減措置 |
|---|---|---|
|
令和6年3月31日までに新築され、床面積が50㎡以上280㎡以下 |
新たに課税される年度から3年度分 |
税額×1/2 ※床面積120㎡分までが限度 |
計算例：床面積200㎡の新築一戸建てで、固定資産税評価額が1,800万円の場合
軽減措置適用後の税額=(9万円×120㎡×1/2×1.4%)+(9万円×80㎡×1.4%)
=7.56万円+10.08万円
=17万6,400円
下記の適用条件を満たす住宅用地の課税標準額は、軽減措置が適用され、以下のように算出されます。
| 適用条件 | 適用期間 | 軽減措置 |
|---|---|---|
|
令和6年3月31日までに新築され、床面積が50㎡以上280㎡以下 |
新たに課税される年度から3年度分 |
税額×1/2 ※床面積120㎡分までが限度 |
計算例：土地面積が240㎡の一戸建てで、固定資産税評価額が1,500万円の場合
軽減措置適用後の固定資産税額=(6.25万円×200㎡×1/6+6.25万円×40㎡×1/3)×1.4%=4.08万円
※小数点以下切り捨てで計算しています。
新築住宅ではなく、省エネを目的としたリフォームを行った際に受けられる軽減措置もあります。
下記の適用条件を満たす住宅にかかる固定資産税の税額の1/3が、工事完了の翌年度1年間減額されます。
詳細は以下をご確認ください。
| 適用条件 |
①当該家屋が、新築された日から 10年以上を 経過した家屋であること ②バリアフリー改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること ③店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること （ただし、賃貸住宅部分は控除対象外） ④次のいずれかに該当する者が居住する住宅に改修工事を行うこと ⑤以下のア～エの合計額が税込60万円を超えていること 一定の省エネ改修工事
⑥令和6年3月31日までに工事を完了すること |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 適用期間 |
省エネ改修工事完了の翌年度1年間 |
||||||||
| 軽減措置 |
固定資産税から1/3を減額 |
||||||||
| 適用を受けるために必要な手続き |
工事完了日から3ヶ月以内に、以下の書類又はその写しを当該家屋が所在する市区町村の窓口に提出 ①固定資産税減額申告書 ②増改築等工事証明書 等 ※必要書類については各自治体によって異なるため所管自治体HPなどによる確認が必要 |
住宅をバリアフリーにする一定の工事を行った際に、工事完了の翌年度1年間分の固定資産税額の減額措置を受けられる制度があります。
適用を受けるには一定の条件を満たしている必要があるため、詳細は以下をご確認ください。
| 適用条件 |
①平成26年4月1日以前から所在する家屋であること ②省エネ改修後の床面積が50㎡以上280㎡以下であること ③店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること ④次のいずれかに該当する者が居住する住宅に改修工事を行うこと （ただし、賃貸住宅部分は控除対象外） ⅰ．65歳以上の者 ⅱ．要介護又は要支援の認定を受けている者 ⅲ．障害者である者 のいずれかと同居している者 次のいずれかに該当する者が居住する住宅に改修工事を行うこと ⑤対象工事の工事費用が税込50万円を超えていること ⑥令和6年3月31日までに工事を完了すること |
|---|---|
| 適用期間 | バリアフリー改修工事完了の翌年度1年間 |
| 軽減措置 | 固定資産税から1/3を減額 |
| 適用を受けるために必要な手続き |
工事完了日から３ヶ月以内に、以下の書類又はその写しを当該家屋が所在する市区町村の窓口に提出 ① 固定資産税減額申告書 ② 適用対象者の証明書（介護保険の被保険者の写し等） ③ 補助金等の額が明らかな書類 ④ バリアフリー改修工事の内容が確認できる書類 ※必要書類については各自治体によって異なるため所管自治体HPなどでの確認が必要 |
また、対象となるバリアフリー工事の詳細については、国土交通省「バリアフリー改修に係る固定資産税の減額措置」をご確認ください。
昭和57年1月1日以前に建築された住宅を、現行の耐震基準（昭和56年6月1 日以降の耐震基準）に適合させる耐震改修を行った場合、翌年度1年間分の固定資産税が2分の1に減額される制度があります。
適用を受けるには一定の条件を満たしている必要があるため、詳細は以下をご確認ください。
| 適用条件 |
①耐震改修工事費が税込50万円を超えること ②家屋が昭和57年1月1日以前から所在する家屋であること ③店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること ④現行の耐震基準に適合する耐震改修工事を行っていること ⑤令和6年3月31日までに工事を完了すること |
|---|---|
| 適用期間 |
耐震改修工事完了の翌年度1年間 |
| 軽減措置 |
固定資産税額を1/2に減額 |
| 適用を受けるために必要な手続き |
工事完了日から3ヶ月以内に、以下の書類又はその写しを当該家屋が所在する市区町村の窓口に提出 ①固定資産税減額申告書 ②工事請負契約書の写し ③増改築等工事証明書または住宅耐震改修証明書 等 ※必要書類については各自治体によって異なるため所管自治体HPなどでの確認が必要 |
上記で解説した軽減措置適用対象となる省エネ改修工事・耐震改修工事を行い、長期優良住宅の認定を取得した場合、取得翌年度1年間分の固定資産税額が2/3減額される制度があります。
| 適用条件 |
①長期優良住宅化リフォーム後の床面積が50㎡以上280㎡以下あること ②店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること （ただし、賃貸住宅部分は控除対象外） ③令和6年3月31日までに工事を完了すること ④一定の耐震改修工事又は一定の省エネ改修工事を行うこと ⑤認定を受けた長期優良住宅建築等計画に基づく改修工事を行うこと ⑥耐震改修、省エネ改修工事費用（補助金等の交付がある場合には、当該補助金等の額を除いた後の金額）の合計額がそれぞれ以下の金額を超えること 1. 増改築による長期優良住宅の認定を受けた耐震改修工事を行う場合、税込50万円を超えること 2. 増改築による長期優良住宅の認定を受けた省エネ改修工事を行う場合、一定の省エネ改修工事におけるア～エの合計額が税込60万円を超えていること （ウ、エの設備設置工事を行う場合は、ア及びアと併せて行うイの工事に充てた工事費用が税込50万円を超え、ア～エの合計額が税込60万円を超えていること） |
|---|---|
| 適用期間 |
長期優良住宅認定取得の翌年度1年間 |
| 軽減措置 |
固定資産税額の2/3を減額 |
| 適用を受けるために必要な手続き |
工事完了日から3ヶ月以内に、以下の書類又はその写しを当該家屋が所在する市区町村の窓口に提出 ①固定資産税減額申告書 ②長期優良住宅の認定通知書の写し ③増改築等工事証明書 等 ※必要書類については各自治体によって異なるため所管自治体HPなどでの確認が必要 |
固定資産税の仕組みや税額、軽減制度について解説してきました。
ここからは、物件にかかる固定資産税を実際にシミュレーションしてみましょう。
具体例として、以下の条件を満たす物件の固定資産税を算出していきます。
取引価格：計3,800万円（土地価格：2,800万円・建物価格：1,000万円）
床面積 ：120㎡
築年数 ：10年
地域 ：東京都
建築構造：木造
固定資産税のシミュレーションを行う手順は以下の通りです。
では、順番に解説していきます。
基本的な固定資産税額の計算方法は、固定資産税評価額×1.4%（標準税率）です。
まずは、固定資産税の評価額を調べる必要があります。
土地と建物では評価基準が異なるため、別々にみていきましょう。
土地の評価額は、3年に1度、1月1日に各市町村が公表する固定資産税路線価が基準となります。
固定資産税路線価は、固定資産税課税対象地の評価額のことで、毎年1月1日に国土交通省が公表する公示地価の70%が水準です。
公示地価は、実際の取引価格データが元になっていることもあるため、概算であれば購入価格で代用可能です。
実際には不動産鑑定士により、現状の道路幅員などを考慮し、バランスをみて調査・決定されるため、あくまでも目安として考えましょう。
建物の固定資産税評価額は土地よりも少し複雑です。
ま建物の再建築価格は、構造や築年数によっても変化しますが、新築では工事費の約60%、中古では購入価格の約50%〜60%といわれています。
さらに、年数の経過による建物の劣化・価値の低下を反映させるために、経年減点補正率（築年数10年の場合は0.50）をかけて完了です。
|
次に、土地・建物の固定資産税評価額に税率をかけあわせます。
土地の固定資産税で軽減措置を適用しない場合は、この時点の金額が税額です。
また、厳密には各自治体によって税率が定められますが、大半が標準税率である1.4%となっています。
物件が所在する自治体が定める税率を詳しく調べたい場合は、各自治体のHPなどで確認しましょう。
|
最後に、該当する軽減措置があれば適用しましょう。
軽減措置については、こちらをご参考ください。
今回の具体例では、土地にかかる固定資産税に対して、住宅用地の特例が適用されます。
住宅用地の特例の中で、住居の用に供する土地の200㎡までの部分において、課税標準額が1/6に減額されるという部分を適用しましょう。
|
よって、ここでシミュレーションした物件の固定資産税は、以下のようになります。
| 土地部分に対する固定資産税 | 4.2万円 |
| 建物部分に対する固定資産税 | 4.6万円 |
| 合計 | 8.8万円 |
この物件にかかる固定資産税は8.8万円程度であるという結果が出ました。
固定資産税のシミュレーションをするとき、その物件の販売価格が分かれば概算で把握することが可能です。
登録しておいて損はないでしょう。
固定資産税を具体的にシミュレーションすることで、よりイメージがついたのではないでしょうか。
しかし条件によっては軽減措置の対象外となってしまったり、軽減措置適用の申請が漏れていることにより、過払いとなっていたりする場合があるので注意が必要です。
固定資産税について損をすることがないように、以下の注意点3つについて解説していきます。
地方税法第349条3の2第1項において、「特定空家等」の指定を受けている建物の敷地となっている土地は、固定資産税の軽減措置である住宅用地の特例の対象から除外することが決められています。
特定空家等とは、空家等対策の推進に関する特別措置法第2条において定義され、以下のような特徴があれば「特定空家等」の認定を受ける可能性があります。
▼特定空家等の認定を受ける条件
これらの条件を満たし、市町村から特定空家等の認定を受けた場合は、その土地に課される固定資産税が認定を受けていない場合と比較して最大6倍になるおそれがあります。
具体例
| 土地の条件 | 固定資産税 | |
|---|---|---|
| 住宅用地の特例が適用される | 住宅用地の特例が適用されない場合 | |
| 土地の評価額：1,500万円 | 1,500万円×1/6×1.4% | 1,500万円×1.4% |
| 土地面積：100㎡ | =3.5万円 | =21万円 |
固定資産税の算出において、土地と建物は原則別々に評価・計算されます。
その大きな理由は、土地は経年劣化による価値低下がほとんどないのに対し、建物は経年により設備や構造が劣化し、価値が低下していくためです。
また、軽減措置の制度も土地と建物で異なるため、必ず固定資産税は別々に計算するようにしましょう。
軽減措置が適用されていなかったり、固定資産税評価額に不備があったりして、固定資産税の過払いが発生するおそれがあります。
固定資産税に関する不備に気がついたり、疑問が発生したりした際は、課税主の市町村を管轄する役所に問い合わせてみましょう。
また、固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるとき、審査の申出をすることができます。
審査の申出に関する手続きについての取り決めは、各自治体によって異なります。
詳細については、各自治体のHPに役所での窓口案内や電話番号が記載されているため、確認したうえで問い合わせましょう。
固定資産税を算出するときは、土地と建物に分けて計算します。一戸建てを所有する場合の固定資産税の平均額は土地と建物合わせて約10万円〜15万円であることを覚えておきましょう。
新築戸建てや、住宅用の土地などに対しては、軽減措置が適用される可能性があります。また、一定の条件を満たす改修工事を行うことにより、固定資産税を節税できる場合もあるため、軽減措置について知識をつけることが重要です。
固定資産税は、自分自身でシミュレーションすることが可能です。具体的に算出できるようになれば、今後の資金計画や節税に役立てることができます。
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