不動産広告でよく見かける「セットバック」と「再建築不可」。正しく理解して、「イメージしていた広さの建物が建てられなかった」、「せっかく安く土地を変えたのに、建物が建てられない土地だった」、ということがないようにしておきましょう。

建築基準法では、建物を建てるための敷地は、建築基準法で定める道路に幅4m以上の道路に2m以上（※）接していなくてはいけないと定めています。幅4mというと、2台の車がぎりぎりすれ違える幅で、この制限は、火災・地震などの災害時に、避難経路や、消防車・救急車が通れるスペースを確保し、スムーズな救急活動ができることを目的としています。

ただし、建築基準法が施行される前の時代は、生活道路は1間半（約2.7m）や2間（約3.6m）で整備されるのが一般的でした。そこで、建築基準法が制定された時点か当該市区町村が都市計画区域に指定された時点のいずれか遅い時点で既に建物が建っていた敷地で、特定行政庁が指定した道路においては、将来その土地に建物を再建築する際に、道路中心線から2mの位置まで敷地を後退させることを前提に、幅4m未満でも、道路とみなすことにしました。この敷地の後退のことを、セットバックといいます。

中古一戸建ての広告にセットバックあり、と書かれている場合は、将来、建て替えを行う場合には、敷地のセットバックが必要だという意味になります。

セットバック部分については、申請をすることで、固定資産税が非課税になります。また、将来的に前面道路が幅4mになることによって、資産価値が上がることも期待できます。

敷地が建築基準法で定める幅4m以上の道路に2m以上接していない場合、その敷地には建物を建てることができません。この場合、物件の広告には「再建築不可」または「建築不可」と明示することが義務付けられています。再建築不可の物件は、相場よりも安い値段で売りに出されていることがほとんどです。

再建築不可の中古一戸建てを購入して、その建物にそのまま住むのであれば問題はありません。リフォームも可能です。再建築不可の中古一戸建てを安く購入、その後リフォームをして賃貸住宅として貸し出すというケースもあります。

ただし、再建築不可の土地は買い手がつきにくいため、住宅ローンが借りにくくなったり、条件が悪くなったりするのが実情で、将来売却する場合は、周辺の相場より低い値段で売却することになります。

再建築不可の土地に、新築一戸建てを建てる方法として、あまり現実的ではありませんが、土地が道路に2m以上接していない場合は、間口を広げるために隣地の土地を購入するなどして、間口を広げる、というものがあります。もう1つの方法は、「43条但し書き」の許可の取得です。建築基準法上の道路に接していない場合でも、敷地の周囲に公園、緑地、広場などの広い空地がある場合や、十分な幅をもった通路に接する場合など、交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認められれば、「43条但し書き」の許可を取得することで、建築が可能になります。

※別途、自治体ごとに条例が定められている場合があります。東京都では、延べ面積が1,000m²を超え2,000m²以下のものは6ｍ以上、延べ面積が2,000m²を超え3,000m²以下のものは8m以上、延べ面積が3,000m²を超え、建物の高さが15メートルを超える建築物の敷地については、幅6m以上の道路に10m以上接しなければならないと定められています。また、建物の敷地が路地上部分のみによって道路に接する場合で、路地上部分の長さが20mを超えるものについては、3m以上の接道が必要です。その他詳細については、各自治体のサイトをご覧ください。