土地から購入して注文住宅を建てる際には、住宅ローンの仕組みについて注意しておかなければならないポイントがあります。ここではまず、住宅ローンの利用条件と、土地購入において知っておくべき「つなぎ融資」や「土地先行融資」について見ていきましょう。

そもそも土地購入に住宅ローンは利用できる？

住宅ローンを土地のみの購入に利用することはできません。住宅ローンが生活に必要不可欠な住宅のために設けられている仕組みだからです。

また、一般的なローンより金利が比較的に低く設定されるなどの優遇措置が住宅ローンには存在します。そのため、利用条件が「居住用の家の購入や建築、リフォーム」に限られており、原則として土地のみの購入のためだけに借りることはできません。

ただ、居住用物件を建てるための土地であれば、土地と建物を一本化して住宅ローンを組むことはできます。一口に土地といっても、自己の居住用のものは、商業用や投資用のものと分けて考えられているのです。

しかし、居住用であっても「住宅ローンの融資が実行されるタイミング」には注意が必要となります。住宅ローンの融資は建物が完成した後に行われるため、土地を先に購入する際には一時的に「自己資金で賄う」必要があるのです。

つなぎ融資の基本的な仕組み

注文住宅の場合、土地だけでも大きな金額になるため、自己資金だけでは賄えないケースも少なくありません。そうした場合に利用できる制度が「つなぎ融資」です。

つなぎ融資とは、建物が完成されるまでに必要な「土地の購入代金」「建物の着工金・中間金」などを自己資金で賄えないときに、一時的に借りられるローンのことです。借りたお金は住宅ローンの融資が行われたタイミングで清算するため、文字通り「つなぎ」としての意味合いがあります。

ただ、つなぎ融資は一般的に通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、返済する時の利息負担分が大きくなってしまう点がデメリットです。

土地先行融資とは？

土地先行融資とは、つなぎ融資とともに、土地の購入代金に充てられるローンのことです。どちらも土地を自己資金で購入できないときに利用できるローンですが、つなぎ融資との大きな違いは、借りられるタイミングにあります。

土地先行融資では、「土地を購入したとき」と「建物の引渡しを受けるとき」の2回にわたって融資を受けられるため、2本立てローンとも呼ばれています。ただ、資金が必要となるたびに融資を受けられるつなぎ融資とは違い、建物の着工金や中間金には利用できません。

そのため、注文住宅の場合は一定以上の現金を手元に用意しておく必要があります。

土地を購入するときは、手順を押さえたうえで、期間を逆算できるようにしておきましょう。注文住宅の場合は、建物部分に目を向ける時間のゆとりが必要となるため、できるだけ土地購入までをスムーズに進めたいところです。

土地を購入する前に、戸建の見学をしておこう

スムーズに家づくりを進めていくためには、土地を探し始めた段階で、完成した戸建の見学を行っておくことが大切です。その理由には、大きく分けて「つなぎ融資の利息負担軽減」「完成イメージの逆算」「法令などによる制限の把握」の3つがあげられます。

前述の通り、つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高いため、融資期間が長くなればなるほど利息負担分が大きくなってしまいます。つまり、事前に完成イメージを明確にして、土地の購入後はスムーズに建築へと移行したほうが、コストの負担を抑えられるということです。

また、先に実際の戸建を見学してみることで、土地選びについても具体的なイメージを持ちやすくなります。土地の形状や広さなどによって、建てられる住宅も変わってくるため、完成形から逆算できるのは大きな強みとなるのです。

なお、土地選びにおいては、高さ制限や日影制限といった法令上の制限にも目を向ける必要があります。こうした制限の多くはエリアごとに設けられているため、おおまかな傾向を把握するためにも、住みたいエリアの戸建を見学しておくのは有益です。

土地を購入する手順とは？

購入したい土地が見つかったら、不動産会社に「買付証明書」を提出して、購入希望の意思を伝えます。これにより、土地を購入する優先的な権利を手に入れられるのです。

続いて、つなぎ融資を利用する場合には、この段階で住宅ローンの事前審査とつなぎ融資の審査を受けます。審査に通過したら土地の売買契約を結び、つなぎ融資から売買代金を支払います。

つなぎ融資や土地先行融資を受ける場合には、それぞれ申込者自身の状況とともに、土地の情報なども審査の対象となります。ここでは、借入額の評価基準と審査のポイントについて解説します。

土地の評価基準を押さえておこう

土地の評価基準には、「公示地価」「基準地価」「路線価」の3種類が存在します。公示地価は国土交通省によって公表されており、一般的な土地売買の指標として利用されています。

基準地価は都道府県によって調査される価格のことであり、公示地価を補完する役割を持つ指標です。また、路線価は相続税や贈与税などを計算する際の基準となる指標であり、国税庁が公表しています。

ただ、上記の評価基準はあくまでも指標であり、実際に売り出される「実勢価格」とは異なる点に注意が必要です。「実勢価格」の相場は、ポータルサイトに売り出されている情報から把握したり、店舗スタッフに確認したりしましょう。

そのため、公示価格や基準価格などでおおまかな相場を調べてから、購入前に実勢価格を確認するといった流れがスムーズです。

融資の審査をスムーズに進めるためのコツ

融資の審査では、土地や申込者の年収・年齢・職業など、さまざまな要素を総合的に判断して借入可能額が算出されます。ここで注意しておきたいのは、土地先行融資を利用する場合についてです。

土地先行融資では、土地に関する資料とともに、完成予定の建物図面や見積書などの資料も必要となるのです。後から詳細を変更することは可能であるものの、土地を購入する段階では、ある程度の建築計画を立てておかなければなりません。

そのため、土地を探している段階で利用するローンや審査の仕組みを調べながら、ていねいに準備を進めていくことが大切です。

• 2021年6月時点の内容です。