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家と暮らしのコラム
東京23区に新築一戸建て、固定資産税はいくら?

東京23区に新築一戸建て、固定資産税はいくら?

2015年7月17日(金)

お金のあれこれ 家さがしの知識

固定資産税とは?まずはその概要を解説!

固定資産税は、土地、家屋、償却資産(機械などの事業用資産)の所有者に対し、市町村が課税する税金です。東京都23区内においては特例で、東京都が課税することになっています。固定資産税を算出する基準となるのが、固定資産税評価額です。土地と家屋の評価額は、原則3年ごとに見直されます。

納税義務者は、毎年1月1日現在、土地、家屋、償却資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている方です。税率は1.4%(標準課税)で、東京23区の場合、2015年は6月1日に納税通知が発送され、一括もしくは4回に分けて納付します。

また、固定資産税とは別に、都市整備などの費用に充てるため、市街化区域内に所在する土地及び家屋(償却資産を除く)に都市計画税が課税されます。東京23区では、海域や河川などを除きすべての地域が市街化区域に指定されており、税率は0.3%(制限課税)となっています。

固定資産税額はこうやって求める!住宅用地と新築家屋には、減額の特例も!

土地の場合、評価額は、3年ごとに発表される路線価に、土地の奥行きや形状、利用上の法的制限等の現状に応じた補正を行うための「画地補正率」を乗じて単位当たりの価額を求め、面積を乗じて算出します。さらに、路線価の調査基準日より地価が下落していると認められる地域については、修正率を決定し、これを評価額に適用させています。

土地の課税標準額には、地域ごとの税負担のばらつきと評価額の急な上昇による負担の急増を防ぐため、負担調整措置がとられています。負担水準は、前年度課税標準÷今年度の固定資産評価額×特例率をかけたもので求めます。負担水準が高い場合には、課税標準額は据え置きまたは引き下げ、負担水準が低い場合には、課税標準額はゆるやかに上昇する仕組みになっています。

また、住宅用地については、税負担を軽減する目的で、課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地の特例措置を適用した額(本則課税標準額)は、住宅用地の区分、固定資産税及び都市計画税に応じて下表のとおり算出されます。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅1戸につき200m2までの部分 評価額×1/6 評価額×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 評価額×1/3 評価額×2/3

その他、地方自治体によって、独自の軽減額などが定められている場合があります。東京23区では、人口定住の確保と居住空間と業務機能が調和した町づくりを目的として、小規模住宅用地について、都市計画税の1/2を軽減する他、税額が前年度の1.1倍を超える土地に対する固定資産税・都市計画税の減額措置などを実施しています。

これらの数字を元に、土地の固定資産税額は、課税標準額×税率-軽減額等で求められます。

一方、家屋の場合は、固定資産課税台帳に登録されている価格がそのまま課税標準額になります。

新築住宅の場合、居住部分の床面積が全体の1/2以上で、1戸あたりの床面積が50m2以上280m2以下の場合、新たに課税される年度から3年度分(3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)の固定資産税(居住部分で1戸あたり120m2相当分までを限度)が2分の1減額されます。

また、上記の条件を満たす認定長期優良住宅の場合、新たに課税される年度から5年度分(3階建以上の耐火・準耐火建築物は7年度分)の固定資産税(居住部分で1戸あたり120m2相当分までを限度)が2分の1減額されます。

その他、耐震化のための建て替え・改修、認証保育所の設置、地域のケア付き住まい(認知症高齢者グループホームなど)の設置などの場合も、固定資産税は一定期間、もしくは全期間免除されます。

なお、2015年5月より、倒壊や景観を損なう恐れがある、衛生上問題があるなどの問題がある空き家に対して、自治体が修繕や解体を勧告できるようになりました。勧告を受け、「特定空き家」に指定されると、住宅用地に対する特例措置の適用対象外になることが決定しています。

実際の計算例!世田谷区の新築一戸建ての場合

2014年10月に世田谷区に、土地60m2、建物90m2、木造2階建ての新築一戸建てを購入した場合の、2015年度の固定資産税・都市計画税を試算してみます。今回試算した世田谷区のとある住宅街の路線価は、403,000円。画地補正率は0.99なので、評価額は403,000円×0.99×60u=23,938,200円になります。今回は、修正率はありませんでした。

土地(住宅用地)の固定資産税額

内容 設例の場合 説明
27年度評価額 (1)
23,938,200円
固定資産税
本則課税標準額 (2)
3,989,700円 (1)×1/6(小規模住宅用地)
26年度課税標準額 (3)
3,590,730円
負担水準 (4)
90% (3)÷(2)×100
負担調整措置 A
3,790,215円 (3)+((2)×5%)
27年度課税標準額 (5)
3,790,215円 A>(2)の場合は(2)、A<(2)×20%の場合は(2)×20% 今回Aは(2)(7,500,000円)を上回らないため(5)=A
相当税額 (6)
53,063円 (5)×税率(1.4%、円未満切捨て)
都市計画税
本則課税標準額 (7)
7,979,400円 (1)×1/3(小規模住宅用地)
26年度課税標準額 (8)
7,819,812円
負担水準 (9)
98% (8)÷(7)×100
負担調整措置 B
8,218,782円 (8)+((7)×5%)
27年度課税標準額 (10)
8,218,782円 B>(7)の場合は(7)、B<(7)×20%の場合は(7)×20% 今回Bは(7)(15,000,000円)を上回るため(10)=(7)
当初税額 (11)
246,56円 (10)×税率(0.3%、円未満切捨て)
軽減額 (12)
12,328円 (11)×1/2(円未満切上げ、「小規模住宅用地の軽減」参照)
相当税額
12,328円 (11)-(12)

家屋の固定資産税額

※参考)東京都主税局ホームページ
※上記算出例は土地一筆、家屋一個ごとの相当税額ですので、実際の納付税額とは端数処理で一致しない場合があります。
内容 設例の場合 説明
27年度評価額 (1)
6,000,000円  
固定資産税
27年度課税標準額 (2)
6,000,000円 (1)=(2)
当初税額 (3)
84,000円 (2)×税率(1.4%、円未満切捨て)
新築住宅減額 (4)
42,000円 (3)×1/2(「新築住宅減額の減額は」の表参照)
相当税額 (6)
42,000円 (3)-(4)
都市計画税
27年度課税標準額 (7)
6,000,000円 (1)=(7)
相当税額 (8)
18,000円 (7)×税率(0.3%、円未満切捨て)

今回の試算では、(土地の固定資産税)53,063円+(土地の都市計画税)123,28円+(家屋の固定資産税)42,000円+(家屋の固定資産税)18,000円=125,391円が年間の支払い額になりました。
※試算結果は、実際の固定資産税額とは異なる場合があります。詳しくは、担当営業までお問い合わせください。

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