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この記事では、購入を避けるべき中古住宅の特徴を解説します。
中古住宅の中には築年数が著しく経過しているものがあり、購入時に不備があると新居での安全に支障をきたすおそれがあります。また、建物だけでなく土地や周辺環境においても購入を控えるべき特徴があるため、事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、買ってはいけないとされる中古住宅の特徴を、土地・建物・周辺環境の3つの観点から解説します。失敗しないためのポイントもお伝えするので、中古住宅の購入を検討している人はぜひ参考にしてください。
"【この記事でわかること】
ここでは、購入するかどうかを慎重に判断すべきだといえる土地の特徴を紹介します。
上記5点を1つずつ見ていきましょう。
土砂災害警戒地域に指定されているなど、災害リスクが高いエリアの土地は慎重に判断すべきだといえます。
なぜなら、洪水などが発生したときに生活が危険に晒される可能性が高く、購入したばかりの土地でもすぐに手放すことになるリスクがあるからです。
また、周囲に活断層や火山活動が活発な山などがある地域も、災害リスクが高いエリアだといえます。
国土交通省のハザードマップや自治体が提供している洪水ハザードマップなどを参照し、さまざまな災害時のリスクを事前に調査することが大切です。
購入した土地の地盤が弱いと、建っている家が地盤沈下による影響を受けやすくなります。
地盤沈下とは、地下水を過剰に汲み上げることなどで地面全体が下がってしまう現象のことです。一度地盤沈下が起こると、土地の高さが元に戻ることはほとんどありません。
また、地盤が軟弱な土地では、地震が発生したときの揺れが大きくなる傾向にあります。揺れが大きいと建っている家の倒壊リスクも高くなり、最悪の場合、半壊や全壊などによって家に居住できなくなるでしょう。
地盤調査の記録や周辺の地質情報を確認し、その土地にこだわる場合には土地改良工事が必要です。
※参考1：
※参考2：
地震の揺れの大きさは「地盤」で変わる！丨一般社団法人 日本耐震診断協会
建物を建築する土地は、『建築基準法』によって幅4m以上の道路に2m以上接していることが義務付けられています。
万が一、接している道路の幅が4m未満の場合には、土地の縁を道路の中心線から2m後退させる必要があります。
接道義務を満たしていない場合、その土地の上には建物を建てられないため、住宅用地を探している人は購入を避けるべきでしょう。
隣地との境界が不明確である場合、土地の境界に関するトラブルが発生するおそれがあります。
土地を購入する前に、境界線の確定測量が行われているか確認しましょう。
測量が行われていない場合や土地の境界が不明瞭な場合、事前に隣地の所有者と話し合って後々のトラブルを防止することが大切です。
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊して新しい家を建てることが禁止されている土地のことです。
古い住宅を壊して更地にすることはできますが、その上に新しい建物を建てられないため、土地を購入しても家の新築や建て替えが不可能となります。
再建築不可物件を購入する場合には、既存の住宅が建築基準法や現行の耐震基準を満たしているか確認しましょう。
ここでは、購入するかどうかを慎重に判断すべきだといえる建物の特徴を紹介します。
上記6点を1つずつ解説します。
住宅を新築したり購入したりする際には、該当住宅が『建築基準法』に従って建築されている必要があります。中古住宅であっても建築基準法は遵守している必要があり、違反している家に対して住宅ローンを融資してくれる銀行はほどんどありません。
特に、増築や改修が無許可で行われている場合、ローンの借入に問題があるだけでなく、住宅の安全性や再建築時の制限に悪影響を及ぼすでしょう。
家の外壁や基礎部分にヒビが入っている場合、原因は経年劣化に限らず、地盤や施工などの構造的な問題であるケースがあります。
放置してしまうと、さらに築年数が経った際にトラブルの原因になったり、大きな地震が起きた際に倒壊しやすくなったりするでしょう。
少しでもヒビがあれば、専門家に点検を依頼することがおすすめです。
シロアリ被害が確認される住宅は、耐震性が低下しているケースがほとんどです。シロアリは床や壁などの主要な構造材を食べてしまうので、地震によって倒壊するリスクが高まります。
また、雨漏りが目立つ住宅は、家の木材だけでなく中の配管や電気設備もダメージを受けているおそれがあります。
シロアリや雨漏りが目立つ住宅でも購入したいという場合は、シロアリ駆除に10万円前後、雨漏りの修理に5〜30万円ほどの費用がかかると認識しておきましょう。
現行の耐震基準は1981（昭和56）年6月に施行されたものであり、それ以前に建てられた住宅は耐震性や地震に対する安全性が十分でない場合があります。
2025年時点では、築40年の住宅でも新耐震基準を満たしているため、まずは築年数が40年を超えていないか確認することが大切です。
もし建築されたのが1981年以前である場合には、耐震診断の結果やこれまでの補強工事の有無を確認する必要があります。
過去に事件や事故が発生した住宅は、"心理的瑕疵（かし）物件"と呼ばれます。
物件自体の品質や設備には問題がないものの、過去に発生した事件・事故により、入居者に抵抗感や嫌悪感を与える物件のことです。
心理的瑕疵物件に入居した場合、精神的な影響を受けたり引っ越したくても売却が難しくなったりするため、購入を検討している家について事前に情報収集をしておくことが大切です。
住宅が傾いている場合、地盤沈下や施工不良などが原因であるケースが多く、高額な修繕費用がかかってしまうことがあります。
そのまま入居するのは非常に危険で、場合によっては建て替えの必要が生じるため、購入前に修繕の目安費用や最も良い対処法を専門家に調査してもらうことがおすすめです。
ここでは、購入するかどうかを慎重に判断すべきだといえる中古住宅の特徴として、周辺環境の観点から見ていきましょう。
順番に解説します。
交通量の多い道路や線路に面した住宅は、日常的に騒音や振動が発生しやすくなります。日常的な騒音や振動は、休日や夜間のくつろぎたい時間の妨げになったり、家にいる機会の多い方はよりストレスに感じてしまうこともあるでしょう。
購入を検討している住宅の騒音や振動を確認したいときには、訪問時間を変えて複数回周辺環境をチェックすることがおすすめです。
周囲に高い建物や樹木が多い場合、日差しや風通しが遮られてしまうことがあります。日差しや風が入りにくいと、暗くて湿気がこもりやすい部屋になってしまいます。
風通しや日当たりは家での快適さだけでなく健康面にも影響するため、騒音や振動と同様に、時間帯を変えて複数回確認することをおすすめします。
自然豊かでのんびりとした風景に加え、福岡市街地を一望できるスポットも人気です。
駅やバス停から家までが遠い場合や周辺に買い物施設が少ない場合など、利便性の悪いエリアでは日常生活に不便さを感じるでしょう。
通勤や通学が必要な世帯では、交通アクセスが悪いと通勤・通学の不便さが毎日のストレスになってしまいます。また、買い物施設が遠いと、今は良くても老後の生活に支障をきたすおそれがあります。
家を購入する際は、周辺地域の利便性について、将来の生活まで考慮して確認しましょう。
犯罪発生件数が多いなど、治安が悪い地域では生活するうえで不安が残ります。
特に、小さなお子様がいる家庭や仕事で帰りが遅い人などは、安全に生活するためにも治安状況を確認しておくことがおすすめです。
周辺住民の評判や、警察が提供する地域情報を参考にして判断しましょう。
ここでは、中古住宅を購入する上で失敗しないためのポイントを見ていきましょう。
上記3点について解説します。
中古住宅の購入を進める前に、確認するべき項目をリストアップしておきましょう。
土地と建物の状態や周辺環境など、この記事で解説したポイントを中心にリスト化しておけば、実際の家選びをスムーズに進められます。
また、ここで挙げた項目とは別に自分自身の優先度が高い項目などがあれば、それも含めておきましょう。
リストを作る際には、優先順位の高いものから並べると分かりやすくなります。
時間がない中で住宅を購入すると、焦って決断してしまい、住宅の問題点や他の良い物件を見落としてしまうおそれがあります。
家の契約や引っ越しのスケジュールに余裕を持っていれば、購入を検討している住宅のメリットとデメリットを見つけられるでしょう。
また、複数の物件を実際に見てから比較検討するためには、内見の時間を十分に確保しておくことが大切です。
ホームインスペクション（住宅診断）とは、専門家に依頼して住宅の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所や目安費用などを調査してもらうことです。
ただし、中古住宅においては、過去の問題や修繕の記録が全て残っているとは限りません。
専門家にホームインスペクションをしてもらえば、購入前に建物の欠陥や修繕が必要な箇所に気付くことができるため、購入後に思わぬ修繕費用が発生する可能性を抑えられます。
※参考：
住宅診断（ホームインスペクション）とは丨NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会
また、商品の販売だけでなく買取も受け付けているため、子どもが成長して使わなくなったものを売ることもできます。
ここでは、購入を避けるべき中古住宅に関してよくある質問に回答します。
疑問の解消にお役立てください。
建物の状態や用途によりますが、築年数の狙い目は一般的には築10〜20年程度とされています。
建物が既にある程度使用されているため初期不良が少なく、価格が新築より抑えられる点が特徴です。特に、木造住宅の耐用年数は22年であるため、築20年ほどが経過した住宅は価格が新築時の半分ほどになっているでしょう。
ただし、家選びにおいては耐震性やメンテナンス状況も重要な判断材料であるため、築年数だけで判断することは避けましょう。
※参考：
中古住宅のよくある失敗例として、購入後に修繕費用が大きくなったケースが挙げられます。
見た目では分からない雨漏りやシロアリの被害が購入後に発覚し、多額の修繕費用が必要になった場合などです。
また、周辺環境を十分に確認しないまま購入してしまい、入居後に騒音や治安の問題に悩んでしまうというケースもあります。
事前にしっかりと調査を行い、必要に応じて専門家に点検を依頼しましょう。
立地が良い物件でも、リフォームの費用が高額になる場合は慎重に検討するべきです。
ホームインスペクションを実施してリフォームにかかる目安金額を把握した上で、リフォーム費用と購入費用の合計が予算内に収まっているか確認しましょう。
また、物件の構造や老朽化の程度によっては修繕が難しく、建て替えが必要になるケースもあります。
購入費用が安くても、後の修繕や建て替えにかかる費用が大きくなるおそれがあるため、専門家に相談しながら慎重に判断してください。
この記事では、購入するかどうかを慎重に判断すべき中古住宅の特徴を解説しました。
中古住宅を購入する際には、建物そのものだけでなく土地や周辺環境にも注意が必要です。土地や建物を購入しても、不備があれば生活に支障が出たり、災害時に大きな被害が発生しやすくなります。
この記事で解説した項目を参考に、購入を検討している中古住宅の特徴をチェックしてみましょう。
また、中古住宅を選ぶ際には、スケジュールに余裕を持っておくことが大切です。焦って判断してしまうと、購入した家の問題点を見落としてしまい、思わぬ修繕費用が発生するケースがあります。
複数の住宅を内見して比較検討し、自分にぴったりな中古住宅を見つけましょう。
記事監修
宅地建物取引士/2級ファイナンシャル･プランニング技能士
最新のトレンドや法改正を踏まえ、円滑な住宅売買に向けた仕組み作りと前線でのサポートを実践する。「ちんたいグランプリ（旧・不動産甲子園）」 2020年度･2022年度特別賞。
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