この記事では、土地購入から引き渡しまでの流れについて詳しく解説します。
この記事では、土地購入から引き渡しまでの流れについて詳しく解説します。
土地購入は「買い付け」「契約」「引き渡し」の大きく3つに分かれます。スムーズに進めるためには、それぞれの流れを理解し、注意点を押さえることが重要です。
この記事では、土地購入から引き渡しまでの手続きや、押さえておきたい注意点も解説します。土地購入を検討している人、スムーズに手続きを進めたい人はぜひ最後までお読みください。
【この記事でわかること】
土地を購入する際の流れは、主に以下の3つの段階に分けられます。
買い付けは、購入したい土地を探すところから始まります。実際に購入したい土地が決定したら、売主に対して書面で購入意思を示します。
契約では、手付金の支払いや重要事項説明などを行い、売主と買主の間で売買契約を締結します。住宅ローンを組む場合は本審査を受け、金融機関と金消契約を結びます。
引き渡しでは、売主や金融機関、司法書士などが集まり、残金の決済や登記手続きを行います。全ての手続きが完了したら、土地が買主のものになります。
ここでは、土地購入の3つの流れの1つ目である「買い付け」について詳しく紹介します。買い付けは以下のステップで進みます。
買い付けは、まず購入したい土地を探すところから始まります。購入したい土地が決定したら、売主に対して買付証明書を提出し、購入意思を示します。住宅ローンを組む場合は、事前審査もこの段階で行います。
順番に詳しく見ていきましょう。
土地を購入するために、まずは気になる土地を探しましょう。
土地探しの方法は主に以下の4つが挙げられます。
不動産情報サイトで検索したり、不動産会社に依頼して探してもらったりすることが一般的です。土地探しを行う際は、以下の点を重視すると良いでしょう。
希望に合致した土地が見つかるまでにかかる期間の目安は、数ヶ月から1年です。特に重視する条件を絞りながら、購入したい土地を見つけましょう。
希望する土地が見つかったら、不動産会社を通じて売主に「買付証明書」を提出します。
買付証明書は購入意思を売主に伝えるための書類であり、正式な売買契約書ではありません。買付証明書には主に以下の情報が記載されます。
購入希望者の中から交渉が始まる順番は、基本的には買付証明書の先着順です。しかし、1番に値下げ交渉の希望をしたうえで買付証明書を提出した場合、2番目に売主の希望価格で購入したい人が現れると、交渉の順番が逆転する場合があります。
土地と住宅を同時に購入するために住宅ローンを利用する場合は、購入金額がある程度わかった段階で事前審査を申し込みます。
事前審査では収入や返済能力がチェックされ、借入可能額がわかります。事前審査の結果として出た借入可能額までの金額を、本審査では借りられると考えられます。
事前審査にかかる期間は2〜3日程度ですが、買付証明書の提出から売買契約に進むまで10日ほどの期間しかありません。そのため、土地探しを始める頃に金融機関を絞っておき、買付証明書を提出する前に事前審査を申し込むのも選択肢の1つです。
「買い付け」が終わった後の契約は、以下のステップで進んでいきます。
契約では、手付金の支払いや重要事項説明などを経て、売主と買主の間で売買契約を締結します。住宅ローンを組む場合は本審査を受け、通過したら金融機関と金消契約（金銭消費賃借契約）を結びます。
順番に詳しく見ていきましょう。
契約時には、現金で手付金の支払いを行います。
手付金は土地代金の10%程度が目安で、土地代金が3,000万円の場合、300万円程度となります。
また、不動産会社に仲介してもらったうえで土地を購入した場合は、同じタイミングで仲介手数料の半額を支払います。
契約のタイミングで、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
説明される内容は主に以下のとおりです。
重要事項説明書に記載されている内容や、宅地建物取引士から説明される内容の中には、不動産の専門用語や概念が数多く含まれます。
専門知識や経験がないとすぐに理解することは困難ですので、事前に重要事項説明書のコピーをもらって読み込んでおくことをおすすめします。
住宅ローンを利用する場合、売買契約を締結した後に本審査を申し込みます。
本審査では、収入や信用情報を証明する書類だけでなく、不動産売買契約書や登記簿謄本などの土地に関連する書類も必要になります。
本審査では、ローン借入先の金融機関だけでなく保証会社も審査を行うため、1〜2週間程度かかることが一般的です。書類に不備があれば追加書類を用意するために審査が長引いたり、最悪の場合は審査に落ちてしまったりするため、事前準備には注意が必要です。
本審査に通過したら、金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。
金消契約では、一般的に以下の事項が定められています。
契約後はローンの実行日が決定し、引き渡しに向けた準備が整います。
不動産売買契約や金消契約を締結したら、引き渡しに進みます。
引き渡しは、土地の買主や売主、住宅ローンを組んだ金融機関、司法書士などの関係者が集まって行われます。引き渡しでは、残金の決済や登記手続きが行われ、土地が買主から売主に引き渡されます。
上記のステップを順番に解説していきます。
金消契約を締結した後に、土地の残代金を支払います。
残代金は、土地代金から不動産売買契約を締結したときに支払った手付金を引いた差額のことです。
また、不動産会社に仲介してもらったうえで土地を購入した場合は、同じタイミングで仲介手数料の残り半額を支払います。
残代金の支払いが確認されたら、土地の所有権を正式に移転するために登記手続きを行います。
一般的には司法書士が代行して行います。
登記手続きが完了すると、土地が買主のものになります。
土地探しを始めてから引き渡しが完了するまで、短くても数ヶ月かかります。1年かかるケースも少なくありません。
ここでは、土地購入の流れ以外で押さえるべき注意点を紹介します。
上記について順番に見ていきましょう。
土地の購入時に記載されている敷地面積には、セットバックが必要な部分が含まれる場合があります。
都市計画区域内で建物を建てるためには、土地が「接道義務」をクリアしていなければなりません。接道義務とは、幅員4m以上の道路に対して、土地の間口が2m以上面していなければならないという規定のことです。
面している道路の幅員が4mに満たないケースでは、道路の中心線から2m以上になるように敷地のエリアを後退させなければなりません。これをセットバックと呼びます。
セットバックした部分は建築できないため、土地を選ぶ際には確認が必要です。
購入を検討している土地が、法令によって住宅の建築が制限されている場合があります。
注意したい法令の制限として、以下が挙げられます。
用途地域とは、住居や商業、工業など土地をどのように利用するかを定めたもののことで、13種類に分類されます。用途地域の1種である第一種低層住居専用地域などの多くの地域では住宅を建てられますが、工業専用地域では住宅が建てられません。
また、原則として農地には住宅を建てられません。住宅を建てるためには、市町村に許可申請を行ったり農業委員会に届出を行ったりして、地目を宅地に変更する「農地転用」を行う必要があります。
建ぺい率・容積率は、家を建てる土地の面積に占める、家の「建築面積」の割合・家の「延床面積」の割合のことです。建ぺい率と容積率は、どちらも用途地域によって上限が定められています。
さらに、日照・採光・通風などを確保することを目的として、さまざまな高さ制限が設けられています。高さ制限は用途地域や都市計画によって設定されているものが異なります。
※参考：用途地域｜国土交通省
以下のケースでは、土地代金以外にも費用が発生する可能性があります。
土地の高低差を整えたい場合や、軟弱地盤であると判断された土地に家を建てたい場合は、土地代金以外に造成工事費が必要になります。土地によって工事の規模や種類が異なり、費用は数十万円から数百万円がかかります。
水道やガスなどのインフラが前面の道路まで来ていない場合、そこまで管を延ばすための工事費用も必要です。また、先述した「農地転用」を行う場合、農作物を撤去したり畑の土を処分したりするためにも費用がかかります。
境界標が設置されていない場合は、隣地の所有者との境界トラブルを防ぐために測量費用が発生します。境界確定測量を行ったうえで、売主や隣地の所有者などの立会いのもとで境界標を設置しましょう。
購入する前に土地の状態を詳しく確認しておき、どのような費用が必要になるか把握しましょう。
ここでは、土地購入の流れに関するよくある質問を紹介します。
疑問の解消にお役立てください。
土地購入を個人売買で行う場合は、すべての手続きを売主と買主が行わなければなりません。
流れの中で異なる点は以下のとおりです。
不動産会社が仲介する場合、契約書の作成は通常不動産会社が行います。しかし、個人売買では、売主と買主が直接契約書を作成する必要があります。
不動産会社が仲介する場合、宅地建物取引士による重要事項説明が義務付けられています。しかし、個人売買では義務付けられていないため、重要事項について自ら売主に確認する必要があります。
また、住宅ローンを組む場合は、金融機関から重要事項説明書の提出を求められるケースもあるため、不動産会社などに作成を依頼することになるでしょう。
ただし、土地の個人売買はリスクが高いためおすすめできません。
不動産会社が仲介する場合、基本的には土地の状態を査定した際に瑕疵(かし)が見つかります。しかし、個人売買では専門家が関与しておらず、土地の瑕疵が見つかっていないケースも少なくありません。
売買契約締結後にトラブルになるリスクが高いほか、住宅ローン審査に通りにくいため、個人売買は避けることをおすすめします。
土地の売買契約を締結する際は、特に決められたマナーはありません。
引き渡しは不動産会社や金融機関の応接室で行われることが多いため、以下のような基本的なルールを守っていれば問題はありません。
ただし、現金や重要書類を扱う場面もあるため、同伴者は1人までにしたり、小さな子供は預けるなど工夫も大切でしょう。
土地購入は、大きく「買い付け」「契約」「引き渡し」の3段階で進みます。
まず、土地探しから買付証明書の提出、住宅ローン事前審査を行います。その後、手付金の支払いや重要事項説明の確認、住宅ローン本審査、金銭消費貸借契約（金消契約）を経て契約を結びます。最後に、残金の支払いや登記手続き、引き渡しを行い、正式に所有権が移転します。
土地購入では、流れをチェックリストにまとめるとスムーズに進むでしょう。
各ステップの中でやるべきことをまとめ、期限とともにリスト化しておくと、準備を忘れて期限間近に急いで用意するリスクを軽減できます。
記事監修
宅地建物取引士/整理収納アドバイザー1級/フードスペシャリスト/一級衣料管理士
ディスプレイ器具リースの前職を経て、整理収納アドバイザーとして独立。多くの住まいの整理･お片付けをコンサルティングした後オープンハウスに入社。契約後のお客様の引き渡しまでのサポート業務に従事し、2021年度社内賞（顧客満足賞）受賞。お客様の生活スタイルをお伺いした上での的確な提案を得意とする、衣食住のスペシャリスト。
この記事では、新築住宅と中古住宅のどちらがお得かについて解説します。
戸建てを購入したいと考えたときに何から始めればいいのか、どんな流れなのかわからない人も多いのではないでしょうか。当記事では戸建てを購入する流れや購入のタイミング、入居までにかかる期間などについて解説しています。
高槻市は、大阪市と京都市のほぼ中間に位置する街です。そのため交通の利便性が高く、自然豊かな環境や、子育て世帯のための支援も充実していることから、住みやすいエリアと言えます。本記事では、高槻市の住みやすさや魅力、治安などを解説します。
さいたま市南区は再開発が進み、埼玉県内でも住みやすいエリアの一つとして注目を浴びています。この記事ではさいたま市南区の魅力を、交通アクセス、治安、公園、ショッピングモール、そして子育て世帯の視点からご紹介します。
家さがし初心者さん必見！
みんなが知りたい疑問や、家さがしに役立つ基礎知識をわかりやすく解説します。
大きなロフト収納つき！第一種低層住居専用地域に佇む、こだわりの注文住宅。 Vol.29 東京都杉並区 T様の購入体験記をご紹介しています。
こだわりとセンスを詰めこんだ注文住宅。彩り豊かな日常に寄り添う、都会的な家。
水害が実際に起きてしまったときは、どうすれば良いのか。避難時の注意点などをご紹介します。
世帯年収400万円の先輩に、マイホームの金額やエリア、自己資金、家族の プロフィールについて聞きました。
最新情報をお届けします
オープンハウスのこと
