この記事では、土地の公示価格について詳しく解説します。

土地の公示価格とは、土地取引の目安になることを目的の1つとして、国土交通省が毎年公表する価格です。公示価格を活用することで、土地の売り出し価格の参考にしたり、購入検討中のエリアの相場感を把握したりすることが可能です。

この記事では、土地の公示価格と実勢価格・路線価などとの違いや価格の調べ方なども解説します。土地の価格を示す指標について知りたい人は、ぜひ最後までお読みください。

土地の公示価格が公表される目的は、一般の土地の取引に対して指標を設けることです。他にも、不動産鑑定や公共事業用地の取得価格算定の規準、相続評価や固定資産税評価の基準としても活用されています。

公示価格は、都市計画区域内外の住宅地、商業地の中から全国の標準的な地点（標準地）が選ばれ、1月1日時点での1㎡あたりの価格が3月に発表されます。令和6年の地価公示では、2万6,000地点の標準地に対して評価が行われました。

公示価格の算出は、複数人の不動産鑑定士が現地調査を行った上で行われます。

【2025年版】最新の土地公示価格

2025年2月時点では、令和6年の地価公示が最新のものとなっております。

引用：

令和6年公示の概要｜国土交通省

国土交通省によれば、全国的には前年比で全用途平均の公示地価は上昇しています。

全国的にコロナ禍の影響で令和3年の公示地価は下落しましたが、その後は3年連続での上昇しました。

特に東京・名古屋・大阪の三大都市圏では前年比3.5％の上昇、札幌市・仙台市・広島市・福岡市の地方四市では前年比7.7％の上昇になっており、上昇率は非常に大きくなっています。

住宅地に関しては、都市中心部や利便性・住環境に優れた地域などは住宅需要が高く、地価上昇が継続しています。

コロナ禍からの景気回復に伴い、地価は全国的に上昇傾向にあるといえます。

公示価格以外にも土地の価格を表す指標が複数あります。ここでは、土地の公示価格と他の価格の特徴を比較し、違いを紹介します。

• 実勢価格との違い
• 路線価との違い
• 基準地価との違い
• 固定資産税評価額との違い

実勢価格との違い

実勢価格とは、実際に取引された土地の価格のことを指します。

実勢価格は、売買される土地の形状や立地などの特徴だけでなく、市場の需要と供給、売主や買主の事情などによって決まります。一方、公示価格は、国が毎年公表する標準的な土地の価格で、一般の土地取引や公共事業の基準として用いられます。

公示価格は実際の取引価格（実勢価格）とは異なることが一般的です。

路線価との違い

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の基準として道路ごとに設定される土地の価格です。

1㎡あたりの価格が1月1日時点で評価され、国税庁によって毎年7月に公表されます。路線価は公示価格の80％を目安として設定されることが一般的です。

基準地価との違い

基準地価とは、国土利用計画法に基づいて都道府県が毎年公表している、土地取引の目安となる価格で、公示価格と同じ目的で設定されます。

都市計画区域内外の住宅地、商業地のみが対象となる公示地価とは異なり、基準地価は工業地、林地なども対象となります。

公示地価と同じ土地の基準地価が算定されることもあるため、地価の変動がより分かりやすくなります。

固定資産税評価額との違い

固定資産税評価額とは、固定資産税や不動産取得税を算出する基準となる価格のことです。国の固定資産評価基準に基づいて、各市町村が個別に決定します。

固定資産税評価額は市町村から送付される固定資産税の納税通知書で確認可能です。

ここでは、土地の公示価格・実勢価格を自分で調べる方法を紹介します。

• 公示価格の調べ方
• 実勢価格の調べ方

公示価格の調べ方

具体的な手順は以下のとおりです。

1. 「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」のページを開く
2. 区分の項目で「地価公示」を選択する
3. 調べたい地域を選択する
4. 用途区分、調査年などを選択する
5. 「一覧表示」を押す

上記のとおり調べると、選択した条件を満たす標準地の所在地や価格などが表示されます。

実勢価格の調べ方

手順は以下のとおりです。

1. 「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」のページを開く
2. 調べたい地域を選択する
3. 「価格情報区分」を選択する
4. 不動産の種類で「土地」を選択する
5. 調べたい時期を選択する
6. 「一覧表示」を押す

上記のとおり調べると、選択した条件を満たす土地の立地や取引価格、利用目的などが表示されます。

• 固定資産税評価額から目安を計算する
• 相続税評価額から目安を計算する
• 不動産査定を依頼する

ここからは、上記の3つの方法を順番に解説します。

固定資産税評価額から目安を計算する

計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額÷0.7×1.1（または1.2）

土地の固定資産税評価額は公示価格の7割を目安に設定され、実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が目安です。

このことから、上記の計算式で固定資産税評価額から実勢価格の目安を計算できます。

相続税評価額から目安を計算する

計算式は以下のとおりです。

相続税評価額÷0.8×1.1（または1.2）

なお、相続税評価額は相続税路線価×面積で算出可能です。

土地の相続税評価額は公示価格の8割を目安として設定されます。実勢価格は公示価格の1.1〜1.2倍が目安であることを踏まえると、上記の計算式で固定資産税評価額から実勢価格の目安を計算できます。

不動産査定を依頼する

実勢価格により近い価格を把握するには、不動産査定を依頼することをおすすめします。

不動産会社は、最新の市場動向や周辺の取引事例、土地の特性などを考慮して、適切な価格を提示してくれます。

会社によって査定基準が異なるため、査定結果として提示される価格も異なる場合もありますが、土地の相場感を把握する上で非常に優れています。

査定方法には、物件情報のみを基に大まかな価格を算出する簡易査定（机上査定）と、実際に現地調査を行って細かな価格を算定する訪問査定の2つがあります。

手軽に目安を知りたいのであれば簡易査定、より細かな価格を知りたいのであれば訪問査定というように、目的に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。

ここでは、土地の公示価格に関するよくある質問を紹介します。

• 土地の公示価格は何に活用できる？
• 公示地価が上がる・下がる理由は？
• 各都道府県の地価調査はいつ実施される？

土地の公示価格は何に活用できる？

ただし、公示価格の基準となる1月1日の価格と実際の取引時の価格は異なること、立地や周辺環境などの実際の条件が悪いと金額が低くなる可能性があることに注意した上で活用してください。

また、公示価格の約7割が固定資産税評価額、約8割が相続税評価額であるため、公示価格を知っておくと固定資産税の目安も計算しやすいでしょう。

公示地価が上がる・下がる理由は？

公示地価が変動する主な理由として以下が挙げられます。

• 景気動向
• 周辺人口の増減
• 周辺環境
• 災害リスク

また、再開発によって周辺の利便性が高まると、地価が上昇しやすいです。

一方、景気が悪かったり周辺人口が減少したりしていると、地価は低下しやすいといえます。また、地震や水害などの災害リスクが高まった地域でも地価が低下する傾向にあります。

各都道府県の地価調査はいつ実施される？

毎年1月1日時点の価格が算出されて3月に結果が公表される公示価格と組み合わせることで、土地価格の動向をより細かく把握することが可能です。

土地の公示価格は、国が毎年公表する土地の標準価格であり、不動産取引や公共事業の価格基準として活用されます。

混同しやすい価格として実勢価格、路線価、基準地価、固定資産税評価額などがあり、それぞれ目的や算出方法が異なります。

公示価格や実勢価格を調べるためには、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリを活用すると便利です。

また、固定資産税評価額や相続税評価額から実勢価格の目安を計算することができます。

公示価格や実勢価格を調べるためには、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリを活用すると便利です。

記事監修

小西 啓太

宅地建物取引士
戸建仲介部門一筋で結果を出し続け、2019年より首都圏各地域のエリア統括を歴任。
［メディア出演］サンデー・ジャポン（2014年）首都圏情報ネタドリ！（2020年）、ワールドビジネスサテライト（2020年）

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