この記事では、土地賃貸借契約書について解説します。
土地賃貸借契約書は、土地における賃借権の設定に関する契約書です。貸主と借主の氏名や契約の対象となる土地の情報などが記載されており、賃料を払って土地を借りる場合に使用します。
この記事では、印紙の要否や契約する際の注意点も合わせてお伝えするので、土地の貸し借りを検討している人は、ぜひこの記事を参考にしてください。
【この記事でわかること】
土地賃貸借契約書は、金銭のやり取りをもって土地を貸し出す場合に作成される契約書です。
借主が貸主の土地を使用して収益を得ることを認める、賃借権の設定に関するものです。
契約者の氏名や土地の概要、禁止事項や契約違反時の罰則規定について記載しており、借主と貸主が取り決めた契約内容を明確にする役割があります。
ここでは、土地賃貸借契約書について以下2点から解説します。
※参考：
普通借地契約とは、30年以上の長期に渡って土地を借りる場合に利用される契約形態です。
契約方法に制限はなく、口頭契約も可能とされています。
30年の契約期間が終了した後は一定期間ごとに更新が行われ、借主が更新を拒否するには正当事由が必要です。万が一、契約が終了した場合には借主が貸主に対して建物買取請求権を行使できます。
借主にとっては安定的に土地を利用できる契約形態ですが、貸主にとっては自由度が低いといえます。
※参考：
定期借地契約は、存続期間が経過すると契約が更新されずに終了する契約形態です。
期間や契約方法は、種類によって以下のように異なります。
| 種類 | 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 契約の更新・期間の延長・建物の買取請求はできない | 事業用建物を所有する目的でのみ契約できる | 契約から30年以上が経った日に貸主が対象土地上の建物を借主から買取ることを約束する |
| 存続期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 契約方法 | 公正証書などの書面によって契約する | 公正証書による設定契約をする | 口頭契約も可能 |
| 借地関係の終了 | 期間満了よって終了 | 建物譲渡によって終了 | |
※参考：
対象の土地上に建物がある場合、一般定期借地権と事業用定期借地権なら、原則として契約終了時に借主が建物を取り壊してから返却します。一方、建物譲渡特約付借地権の場合、契約が終わった後の建物の取り扱いを以下3つの方法から選択可能です。
十分に確認しなければ、存続期間や期間終了後の建物の取り扱いが想定と異なるおそれがあるため、どの形態によって契約するかしっかり確認しましょう。
ここでは、土地賃貸借契約書の書き方について以下7点から見ていきましょう。
契約を結ぶ貸主と借主の氏名や住所を記載します。
氏名は契約書の頭と終わりに、住所は終わりのみに書くことが一般的です。
法人が契約する場合には会社名や所在地、代表者の名前を記載しましょう。
また、借主・貸主と合わせて連帯保証人の名前が必要になるケースもあります。契約する相手と連帯保証人の設定は必要か話し合い、契約までに依頼できる人を見つけましょう。
※参考1：土地賃貸借契約書丨下呂市
※参考2：土地賃貸借契約書丨国税庁
契約の対象となる土地については所在地や面積、地目などの詳しい概要を記載します。
場合によっては地番の記載が必要です。地番は土地1筆ごとに振り分けられている番号のことであり、住所とは異なります。
また、隣地との境目がはっきりしていない場合は、境界も明記しましょう。
※参考：
契約が開始する日と終了する日を明確に記載します。
普通借地契約を選ぶ場合は更新可能な期間を、定期借地契約を選ぶ場合は更新のない終了日を明記しましょう。また、契約が終了した後の土地の返還方法などについても、必要に応じて記載しておくと安心です。
※参考：
借主が土地を使用する目的を具体的に記載しておく必要があります。
住宅建設用や商業施設運営用など、具体的な契約の範囲を明確にしておけば、不適切な利用の防止に繋がります。
事前に伝えていた目的とは異なる用途で土地を使用すると、トラブルが生じるでしょう。契約書に明記した上で、期間終了時まで借主と貸主の両方が快適に契約を存続できる取り組みが必要です。
※参考：
土地の賃料や支払い方法については、明確かつ具体的に記載しておくことが大切です。
支払いが発生する頻度や期限、金額をはっきりと書いておくことで、後のトラブル防止に繋がります。
また、通常の支払い方法や金額とは異なるケースがある場合には、あわせて明記しておきましょう。
※参考：
借主が契約対象の土地を利用する上での禁止事項を設定します。
一般的に、以下の内容が禁止事項としてよく定められます。
禁止事項の内容は、貸主と借主が十分に話し合って決定しましょう。
※参考：
契約違反が発生した場合の対応策や罰則について明記しましょう。
具体的には、賃料を納付しなかった場合に貸主が契約を解除できることや、貸主が契約書に記載されている用途以外で使用した場合に違約金を支払うことなどが挙げられます。
罰則の内容についても、トラブルを避けるために詳細に書いておくことが大切です。
※参考：
ここでは、土地賃貸借契約書の内容以外で確認するべきポイントを解説します。
普通借地契約の場合、契約期間が終了した後も更新することが可能です。
更新料は契約書に明記されていなくても発生することがあるため、契約書の内容とは別に確認しておくことが必要です。
既に更新料や更新後の条件などについて決まっている場合は、更新時のトラブルを防ぐためにも契約書に書いておくことをおすすめします。
承諾料とは、借主が利用条件を変更する場合や土地の賃借権を第三者に譲渡する場合、貸主に支払う料金です。
承諾料の目安は借地権の価格の10％程度とされていますが、譲渡するケースによって異なるため契約書に明記されていないことがほとんどです。
どのようなケースで承諾料が必要か、また金額の目安はどれくらいかを契約時に確認しておくと、安心して土地を利用できるでしょう。
※参考：
土地賃貸借契約書には印紙が必要です。
土地賃貸借契約書は第1号文書に該当し、契約金額によって印紙税額が決定します。
主な税額を以下の表にまとめたので、ぜひ参考にしてください。
| 記載されている契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 |
また、土地賃貸借契約書について以下3つから解説します。
※参考1：No.7101 不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書丨国税庁
※参考2：印紙税額丨国税庁
契約書に収入印紙を貼る枠が設けられている場合は、その位置に貼り付ければ問題ありません。
土地賃貸借契約書の場合、契約書の最後に貼り付けるのが一般的です。
収入印紙を貼ったら、契約書の一部と印紙の一部が重なるように消印を押します。消印には、契約当事者の署名や印鑑を使用しましょう。
収入印紙を貼り忘れると、支払うべき印紙税額に加えてその2倍に相当する料金を支払います。
印紙を貼り忘れた場合、支払うべき印紙税額に加え、その額の2倍つまり合計3倍の税額を過怠税として支払うことになります。そうならないためにも貼り忘れがないよう気を付けましょう。
また、消印を押し忘れた場合、消印されていない印紙の額面を過怠税として支払う必要があります。消印を押したつもりでも、署名や印鑑が契約書と印紙をまたがっていなければ無効となるので注意が必要です。
※参考1：
印紙税の負担者は、契約書の作成時に借主と貸主が話し合って決めることが一般的です。
契約書を2通作成してそれぞれ保管する場合、それぞれが各自が所持する契約書に貼り付ける印紙税を負担します。一方、合意によって契約書を作成した側が全額を負担する場合もあります。
印紙税は契約書の内容や取引規模に応じて異なるため、税額が高額になる場合は負担割合を事前に決めておくと安心です。
ここでは、土地賃貸借契約を結ぶときの注意点を以下2つの観点から解説します。
普通借地契約の大きな特徴は、契約期間が終了しても更新が可能である点です。
そのため、契約期間と合わせて更新条件や更新期間を確認しておく必要があります。
また、更新する際に契約条件が変更されることがあります。賃料の変更や更新料について、予め決めておくとスムーズに手続きを進められるでしょう。
普通借地契約で貸主が契約を終了させるには、正当な理由が必要です。貸主が定める解約条件についても契約時にチェックしましょう。
定期借地契約は、期間が終了すると更新なく契約が終了する形態です。
更新ができない旨をしっかりと理解し、終了後に再度借りる場合には新たな契約が必要となる点を把握しておきましょう。
また、終了後の利用計画も視野に入れておくと安心です。
加えて、契約期間が終わった後に土地を返還する際の条件や手続きについても契約書で明確に定め、返還時の土地の状態や建物撤去費用の負担割合なども確認しておくことがおすすめです。
この記事では、土地賃貸借契約書について解説しました。
土地賃貸借契約には普通借地契約と定期借地契約の2種類があり、契約形態によって更新の可否や契約終了後の建物の取り扱いが異なります。
また、契約書には借主・貸主の情報や対象の土地の詳細情報に加え、賃料の支払額や支払い方法、契約違反時の対応についても明確に記しておくことが大切です。
契約後のトラブルを防止するためにも契約書には詳細な事項を記載し、記載されていない内容については締結前に確認しましょう。
記事監修
宅地建物取引士/日商簿記2級/ビジネス会計検定2級
中野営業センターのオープニングスタッフとして3年間、営業職として活躍。その後、経営企画部門、経理部門にて株式上場、企業Ｍ＆Ａ、決算業務、業績開示等に従事。
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